Mietrendite berechnen: Lohnt sich die Vermietung Ihrer Immobilie?
Die Mietrendite zeigt, wie profitabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Anders als bei Aktien oder Anleihen fließt bei Immobilien nicht nur eine regelmäßige Rendite (Miete), sondern es gibt auch die Chance auf Wertsteigerung. Doch zunächst: Rechnet sich die Vermietung überhaupt?
Bruttorendite vs. Nettorendite
Die Bruttorendite ist der schnelle Vergleichswert:
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Die Nettorendite ist präziser, weil sie alle laufenden Kosten berücksichtigt:
Nettorendite = ((Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Wie profitabel eine Immobilie ist, ermitteln Sie mit dem Bruttorendite Rechner.
Hinweis: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u.a. NRW, Brandenburg). Bei einer 300.000-€-Immobilie macht das einen Unterschied von 9.000 €.
Welche Kosten mindern die Rendite?
- Hausgeld / nicht umlagefähige Nebenkosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage
- Instandhaltung: Reparaturen, Erneuerungen (Heizung, Dach, Fenster)
- Mietausfallwagnis: Leerstand, Mieterwechsel (ca. 2–4 % ansetzen)
- Verwaltung: Hausverwaltung, Steuerberater
- Zinsen: Finanzierungskosten für das Darlehen
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, aber der Zinsanteil sinkt über die Jahre automatisch zugunsten der Tilgung.
Die tatsächliche Rendite nach allen Kosten zeigt der Nettorendite Rechner.
Dabei sollten Sie nicht nur auf den reinen Kaufpreis schauen. Die Gesamtkosten einer Immobilie setzen sich aus Kaufpreis, Nebenkosten, Modernisierungsbedarf und laufenden Kosten zusammen. Erst wenn alle Faktoren berücksichtigt sind, ergibt sich ein realistisches Bild.
Mietrendite nach Standort
Die Renditen variieren stark nach Region. In Metropolen wie München liegt die Bruttorendite oft unter 3 %, während in mittleren Universitätsstädten wie Leipzig, Dresden oder Magdeburg Renditen von 6 % und mehr möglich sind. Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis zu lokaler Miethöhe.
Rendite steigern: Praktische Tipps
- Günstig kaufen: Objekte unter Marktwert finden (Zwangsversteigerungen, Off-Market-Deals)
- Miete optimieren: Nach Modernisierung kann die Miete angehoben werden
- Möblierte Vermietung: Bis zu 30–50 % höhere Miete möglich
- Steuervorteile nutzen: AfA, Werbungskosten, Finanzierungszinsen absetzen
Ob eine Immobilie sich selbst trägt, verrät der Cashflow Rechner.
