Immobilien Akquise: Günstige Wohnungen und Häuser finden

Eigenkapital ✅ Kapitalanlage ✅ Rendite ✅ Finanzierung ✅, kommen wir zur 🟩 Immobilien Akquise! Was heißt das? Je günstiger du eine Immobilie kaufst, desto mehr Rendite springt für dich raus. Lerne hier, wie du durch dein Netzwerk an günstige Wohnungen (und Häuser) kommst und wie du dir diese Deals sicherst.

Immobilien Akquise

Wie erkläre ich dir die komplexe Welt der Immobilien Akquise schnell und einfach? Am besten so:

Was kaufen ➡️ Eigentumswohnung
Wie finden ➡️ Immobilien Akquise
Worauf achten ➡️ Lage, Art, Vermietbarkeit, Zustand, Kaufpreis
Wie prüfen / bewerten ➡️ Erst am Schreibtisch, erst dann vor Ort

That’s it.

Was kaufen, Haus oder Eigentumswohnung?

Eigentumswohnung!

Hier könnte ich aufhören, aber warum eigentlich? Wenn du ein Haus kaufst, bist du allein für alles verantwortlich. Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, bist du Teil einer Eigentümergemeinschaft. Sagen wir, du musst die Heizanlage erneuern. Wie viel kostet ein Wärmepumpe für ein normales Einfamilienhaus und wie viel für ein großes Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien?

Typisches Einfamilienhaus: 8.000 – 15.000 Euro
Typisches Mehrfamilienhaus (8 Parteien): 20.000 – 40.000 Euro

Die Kosten im Mehrfamilienhaus teilst du durch die Parteien. Was bleibt für dich übrig?

EFH: Du zahlst 8.000 – 15.000 Euro
MFH: Du zahlst nur noch 2.500 – 5.000 Euro

Krass oder? Ein Unterschied von 5.500 bis zu 10.000 Euro Kosten, die du nicht bezahlen musst.

Deshalb entscheide dich für Eigentumswohnungen als Kapitalanlage!

Wie findest du günstige Immobilien

Immobilien Akquise ist das Zauberwort. Letztendlich musst du an günstige Immobilien kommen und die findest du nicht einfach nur auf der Startseite von ImmoScout24 oder Ebay.

Deine Akquise Prioritäten:

Bekannte – Mach bekannt, dass du kaufen willst, sprich mit Menschen, so werden dir Optionen von Tippgebern oder direkt von Verkäufern zugetragen
Professionelle – Sprich mit Maklern und anderen Immobilien-bezogenen Gruppen (Handwerker, Anwalt, etc.) je nachdem, an wen du kommst
Immobilienportale – Klappt aber nur, wenn du schnell bist, Filter nutzt und sofortige Benachrichtigung bei neuen Inseraten

Viele Wege führen nach Rom! Ich bin Nerd, ich hab schon immer das Internet genutzt, bzw. Websites (Lukinski) gebaut für Verkäufer und Suchmaschinen. Meine Akquise Strategie: Jeder sucht im Internet, auch Verkäufer! Ich schreibe über ihre Verkäufer-Themen, nehme Sorgen, Ängste und hoffe darauf, dass die Verkäufer auf „Kontakt“ klicken, mir schreiben oder mich anrufen.

Hier ein paar Tipps (extern):

Immobilien Lage: Wo kaufen? A, B und C Lage

Jetzt zur Frage: Worauf achten in der Akquise?

Es gibt 3 Lagearten:

A-Lage ist München, Düsseldorf, Hamburg, etc.
B-Lage ist meist Speckgürtel 50 km um München, Köln, Berlin, etc.
C-Lage sind risikohaft wie Gelsenkirchen, etc.

Wo ist der Unterschied?

A-Lage ist teuer, Rendite reicht nicht für positiven Cashflow, du zahlst monatlich mit
B-Lage ist das Ideale, Rendite ist so hoch, dass Mieter alles zahlt + Cashflow für dich
C-Lage ist risikohaft, Einwohnerzahlen stagnieren oder sinken, schlechte Nachbarschaften, bekommst du dein Geld je wieder raus? Stichwort: Kauf und vermieten

Die Lage einer Immobilie kann einen erheblichen Einfluss auf ihre Rentabilität haben. Es gibt drei Hauptarten von Lagen, die als A-, B- und C-Lage bezeichnet werden. Die A-Lage umfasst Städte wie München, Düsseldorf und Hamburg, die für ihre Attraktivität und hohe Lebensqualität bekannt sind. Diese Standorte gelten als teuer, und die Rendite aus Mietinvestitionen reicht oft nicht aus, um einen positiven Cashflow zu erzielen. Als Eigentümer einer Immobilie in einer A-Lage musst du meistens jeden Monat draufzahlen.

Die B-Lage hingegen ist in der Regel der sogenannte Speckgürtel, der sich etwa 50 Kilometer um Großstädte wie München, Köln oder Berlin erstreckt. Diese Standorte bieten eine ideale Balance zwischen Kosten und Rendite. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, und die erzielbare Miete ist ausreichend, um alle Kosten zu decken und sogar einen positiven Cashflow für den Eigentümer zu generieren. Eine Immobilie in einer B-Lage kann daher eine gute Investitionsmöglichkeit sein.

Die C-Lage dagegen ist risikoreicher. Diese Standorte, wie zum Beispiel Gelsenkirchen, weisen oft stagnierende oder rückläufige Bevölkerungszahlen auf und sind möglicherweise von sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen betroffen. Die Nachbarschaften können weniger attraktiv sein, und es besteht die Frage, ob man sein investiertes Geld jemals wieder zurückbekommt. Der Kauf und die Vermietung einer Immobilie in einer C-Lage erfordert eine sorgfältige Analyse und Risikobewertung.

„In der Immobilienwelt gilt die goldene Regel des Gurus: ‚Lage, Lage, Lage.‘ Wähle mit Bedacht und du wirst den Reichtum ernten, der in den Grundfesten deiner Entscheidungen verborgen liegt.“

Vermietbarkeit, Zustand, Kaufpreis

Wieder kurz beschrieben:

Vermietbarkeit – 5 Zimmer schwierig, 2 Zimmer super einfach
Zustand – Neubau ist teuer, im Bestand liegt der Gewinn (aufwerten)
Kaufpreis – Jetzt sind wir wieder ganz am Anfang, was kannst du dir leisten? Stichwort: Eigenkapital

Bei der Vermietbarkeit von Immobilien spielt die Art der Immobilie eine Rolle (vorher besprochen), ebenso wie Zuschnitt und Anzahl der Zimmer. Grundsätzlich kann es schwieriger sein, eine Immobilie mit fünf Zimmern zu vermieten, da die Nachfrage möglicherweise geringer ist, in Deutschland leben immer mehr Alleinstehende. Im Gegensatz dazu ist es oft einfacher, eine Wohnung mit zwei Zimmern zu vermieten, da solche Wohnungen bei Singles, jungen Paaren oder kleinen Familien beliebt sind.

Der Zustand der Immobilie ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Neubauten sind in der Regel teurer, da sie modern und in gutem Zustand sind. Allerdings kann es schwierig sein, mit einem Neubau sofort Gewinn zu erzielen, da die Anfangsinvestition hoch ist. Im Bestand zu investieren und eine Immobilie aufzuwerten kann hingegen profitabler sein. Durch Renovierungen und Modernisierungen kannst du den Wert der Immobilie steigern und die Mieteinnahmen erhöhen.

Bezüglich des Kaufpreises hängt es von deiner persönlichen finanziellen Situation ab. Eigenkapital ist oft ein entscheidender Faktor beim Immobilienkauf. Je mehr Eigenkapital du hast, desto größer sind deine Chancen, ein Darlehen zu erhalten und eine Immobilie zu kaufen. Das Eigenkapital ermöglicht es dir auch, einen höheren Anteil des Kaufpreises selbst zu finanzieren, was wiederum die monatlichen Ratenzahlungen reduzieren kann.

Bewertung vom Schreibtisch, erst dann vor Ort

Apropos Zustand, wie bewertest du eine Immobilie?

Auch hier im Guru-Stil schnell erklärt:

Vergleiche eine Immobilie mit anderen Immobilien
Nutze Immobilienportale wie Immoscout24, Immowelt & Co. für Vergleichsobjekte
Merke: Angebotspreis ist nie (!) der Verkaufspreis, rechne nochmal 10% bis 20% Spielraum ein, je nach Verhandlungsgeschicht / Marktlage

Du machst also folgendes:

Hole dir die wichtigen Rahmendaten: Wohnfläche, Grundfläche, Grundriss, etc.
Geh auf ein Immobilienportal wie Immoscout24 (Marktführer) und geh in die Filter-Maske
Gebe ein paar Rahmendaten ein
Schränke auf die Umkreissuche an, je nach Lage 1 Kilometer (Großstadt) – 15 Kilometer (Land)
Sichte Angebote, prüfe deren Zustand, Ausstattung, etc. und vergleiche sie mit deinem Immobilienangebot

Anrufen, sichern, kaufen!

Du hast ein Immobilien Schnäppchen gefunden?

Sei schnell – direkt anrufen, etc. bevor es jemand anderes tut
Sei verbindlich – Finanzierung ist geklärt, brauchst nur noch sein oder ihr „Okay“
Vom Markt nehmen – bitte den Verkäufer das Objekt vom Markt zu nehmen, bzw. es niemanden mehr zu zeige – optional
Verhandeln – Wie oben gesagt, Angebotspreis ist nie der Verkaufspreis, mit deinem Vergleich von oben hast du gute Argumente um noch ein paar % herauszuholen

Viel Erfolg.

Dein Immobilien Guru

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