Cashflow (Immobilien)
Der Cashflow einer Immobilie beschreibt den monatlichen oder jährlichen Überschuss (oder Fehlbetrag) nach Abzug aller Kosten und Finanzierungsraten von den Mieteinnahmen. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und Gewinn abwirft.
Berechnung
Cashflow = Mieteinnahmen − Bewirtschaftungskosten − Kreditrate
Beispiel
- Kaltmiete: 800 €/Monat
- Nicht umlagefähige Kosten: −150 € (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage)
- Kreditrate: −580 € (Annuität)
- Cashflow: +70 €/Monat
Positiv vs. Negativ
Ein negativer Cashflow (Unterdeckung) muss aus eigener Tasche finanziert werden. Viele Investoren akzeptieren anfangs einen leicht negativen Cashflow, wenn die Immobilie langfristig Wertsteigerung und Steuervorteile bietet. Erfahrene Investoren streben jedoch von Anfang an einen positiven Cashflow an.
Wichtig: Mieterhöhungen sind an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Ohne Modernisierung dürfen Mieten innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen (Kappungsgrenze).
Ob eine Immobilie sich selbst trägt, verrät der Cashflow Rechner.
Häufige Fragen
Brutto- oder Nettorendite – was ist wichtiger?
Die Nettorendite, denn sie berücksichtigt alle laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Die Bruttorendite allein kann täuschen.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Kapitalanlage?
Als Daumenregel: Die Nettorendite sollte mindestens 1–2 % über dem aktuellen Bauzins liegen, damit sich die Investition auch nach Finanzierungskosten rechnet.
