Immobilien Darmstadt: Kaufen, Preise & Rendite
Immobilienmarkt Darmstadt – Überblick
Datengrundlage: Q4 2025 / Q1 2026 · Angaben ohne Gewähr
Darmstadt, die „Wissenschaftsstadt“ im Herzen des Rhein-Main-Gebiets, gehört zu den wirtschaftsstärksten Mittelstädten Europas. Die Technische Universität Darmstadt (eine der führenden TUs Deutschlands), das GSI Helmholtzzentrum für Schwerionenforschung, die European Space Agency (ESA/ESOC) und der Pharmakonzern Merck KGaA bilden ein Ökosystem, das hochqualifizierte Fachkräfte aus aller Welt anzieht.
Dieses Potenzial treibt die Immobilienpreise: Eigentumswohnungen kosten in Darmstadt zwischen 3.800 und 4.800 €/m², in Top-Lagen der Mathildenhöhe auch deutlich mehr. Die hessische Grunderwerbsteuer beträgt 6,0 %. Die Arbeitslosenquote ist eine der niedrigsten in ganz Hessen, die Kaufkraft hoch. Die Nähe zu Frankfurt am Main (20 Minuten per S-Bahn) macht Darmstadt zusätzlich als Wohnstandort für Pendler attraktiv.
Immobilien kaufen ist hier kein Selbstläufer. Aber wer die richtigen Ecken kennt, findet noch faire Angebote.
Der Markt ist geprägt von einem chronischen Angebotsdefizit: Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was zu kurzen Vermarktungszeiten und steigenden Preisen führt. Neubauprojekte auf dem ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kasernenareal und im Lincoln-Viertel schaffen dringend benötigten Wohnraum.
Kaufnebenkosten in Darmstadt
Wer in Darmstadt eine Immobilie für 420.000 € erwirbt, zahlt 25.200 € Grunderwerbsteuer (6,0 %). Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 10.500 € (2,5 %). Eine Maklerprovision von 3,57 % beträgt 14.994 €. Die Gesamtnebenkosten belaufen sich auf 50.694 €, also 12,07 % des Kaufpreises. Ein erheblicher Betrag, den Sie vorab genau kalkulieren sollten – mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
Beliebte Stadtteile in Darmstadt
Mathildenhöhe/Paulusviertel: Die Mathildenhöhe mit ihren Jugendstilbauten gehört zum UNESCO-Welterbe und bildet zusammen mit dem angrenzenden Paulusviertel Darmstadts exklusivste Wohnlage. Villen und repräsentative Mehrfamilienhäuser aus der Jahrhundertwende dominieren, die Aussicht über die Rheinebene ist an klaren Tagen spektakulär.
Bessungen: Südlich der Innenstadt erstreckt sich Bessungen mit dem Prinz-Georg-Garten und dem Orangeriegarten als grüne Oasen. Das Viertel ist familienfreundlich, die Altbauwohnungen beliebt bei Akademikern. Der Bessunger Markt mit seinem samstäglichen Wochenmarkt bildet das soziale Zentrum.
Martinsviertel: Das Martinsviertel ist Darmstadts urbanstes Quartier – kleine Boutiquen, Restaurants und Bars prägen die Straßen. Die geschlossene Gründerzeitbebauung bietet Wohnungen mit hohen Decken und Stuckdetails. Die Nachfrage ist enorm, der Leerstand praktisch null.
Kranichstein: Im Nordosten Darmstadts gelegen, war Kranichstein als Großsiedlung der 1960er Jahre lange stigmatisiert. Inzwischen hat sich der Stadtteil gewandelt: Das Bioversum am Jagdschloss, neue Wohnprojekte und die Straßenbahnanbindung haben das Image verbessert. Die Preise bieten Aufholpotenzial.
Eberstadt: Der südlichste Stadtteil Darmstadts hat sich als eigenständiges Zentrum mit historischem Ortskern, Frankenstein-Burg im Hinterland und einer lebendigen Vereinskultur bewährt. Die Preise liegen unter dem Darmstädter Durchschnitt, die Anbindung per Straßenbahn ist gut.
Lincoln-Viertel: Auf dem ehemaligen US-Kasernengelände entsteht eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Südhessens. Moderne Wohnungen, eine Schule, Kitas und Grünflächen werden geschaffen. Das Lincoln-Viertel definiert zeitgenössisches Wohnen in Darmstadt neu und zieht junge Käufer an.
Rendite-Check für Darmstadt
Die hohen Kaufpreise drücken die Renditen: Eine 60-m²-Wohnung im Martinsviertel kostet rund 270.000 €. Bei einer Kaltmiete von 12,50 €/m² ergibt sich eine Monatsmiete von 750 €, jährlich 9.000 €. Die Bruttomietrendite beträgt 3,33 %. Nach Bewirtschaftungskosten verbleibt eine Nettomietrendite von circa 2,4–2,7 %. Die niedrige Rendite wird durch extrem geringe Leerstandsrisiken und eine positive Wertentwicklung kompensiert. Berechnen Sie mit dem Nettorendite-Rechner.
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Finanzierung in Darmstadt
Darmstadts Preisniveau erfordert signifikantes Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 420.000 € und 25 % Eigenkapital (105.000 €) plus Nebenkosten (ca. 51.000 €) benötigen Sie 156.000 € Eigenmittel. Das Darlehen über 315.000 € kostet bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung monatlich 1.444 €. Das hohe Einkommensniveau in Darmstadt erleichtert die Bonität bei der Bank. Prüfen Sie Ihre Möglichkeiten mit dem Annuitätenrechner.
Fazit: Lohnt sich der Kauf in Darmstadt?
Darmstadt ist ein Premium-Standort mit Wissenschafts-DNA. Die Renditen sind für das Rhein-Main-Gebiet typisch – nicht überragend, aber durch minimale Risiken und kontinuierliche Wertsteigerung gerechtfertigt. Wer langfristig in einen der wirtschaftsstärksten Standorte Südhessens investieren möchte und das nötige Eigenkapital mitbringt, findet in Darmstadt einen verlässlichen Markt.
