Annuitätendarlehen berechnen: Monatliche Rate, Zinsen und Tilgung
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Finanzierungsform beim Immobilienkauf. Die Besonderheit: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Nur das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich im Laufe der Zeit – anfangs zahlen Sie mehr Zinsen, später mehr Tilgung.
Wie berechnet sich die Annuität?
Die monatliche Rate (Annuität) setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
- Zinsanteil: Berechnet auf die aktuelle Restschuld
- Tilgungsanteil: Der Teil, der Ihre Schulden tatsächlich reduziert
Die monatliche Rate für Ihr Darlehen berechnen Sie mit dem Annuitätenrechner.
Rechenbeispiel
Darlehen: 250.000 Euro, Zinssatz: 3,5 %, Anfängliche Tilgung: 2 %
Annuität = 250.000 × (3,5 % + 2 %) = 13.750 Euro/Jahr = 1.146 Euro/Monat
Nach 10 Jahren haben Sie bei diesen Konditionen rund 62.000 Euro getilgt. Die Restschuld beträgt noch etwa 188.000 Euro. Einen detaillierten Tilgungsplan erstellen Sie mit dem Tilgungsplan Rechner.
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, aber der Zinsanteil sinkt über die Jahre automatisch zugunsten der Tilgung.
Wichtig: Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) beträgt bei Bestandsimmobilien 2 % und bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % des Gebäudewerts pro Jahr – ein erheblicher Steuervorteil für Vermieter.
Optimale Tilgungsrate wählen
Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei sind:
- 1 % Tilgung: Schuldenfrei nach ca. 40–50 Jahren – viel zu lange
- 2 % Tilgung: Schuldenfrei nach ca. 28–32 Jahren – Standard
- 3 % Tilgung: Schuldenfrei nach ca. 20–24 Jahren – empfehlenswert
- 4 % und mehr: Schuldenfrei nach ca. 16–18 Jahren – ideal, wenn das Budget es zulässt
Sondertilgung nutzen
Die meisten Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme. Wer diese Option nutzt, spart über die Laufzeit zehntausende Euro an Zinsen. Berechnen Sie den Effekt mit dem Tilgungsplan.
Zinsbindung: Wie lange festschreiben?
Die Zinsbindung sichert den vereinbarten Zinssatz für einen festen Zeitraum. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. In Niedrigzinsphasen lohnt sich eine lange Bindung, in Hochzinsphasen eher eine kürzere mit der Hoffnung auf sinkende Zinsen.
