Bruttorendite Immobilien: So berechnen Sie die Rendite Ihrer Kapitalanlage
Die Bruttorendite ist die wichtigste Kennzahl für den ersten Vergleich von Immobilien als Kapitalanlage. Sie zeigt auf einen Blick, wie das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis ausfällt – und ob sich ein Investment grundsätzlich lohnt.
Formel: Bruttorendite berechnen
Die Berechnung ist denkbar einfach:
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 200.000 Euro und wird für 800 Euro kalt pro Monat vermietet. Die Jahreskaltmiete beträgt 9.600 Euro.
Bruttorendite = (9.600 ÷ 200.000) × 100 = 4,8 %
Die erste Einschätzung zur Rendite liefert der Bruttorendite Rechner in Sekundenschnelle.
Was ist eine gute Bruttorendite?
Als Faustregel gilt:
Experten-Tipp: Prüfen Sie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Dort finden Sie geplante Sanierungen und Sonderumlagen.
- Unter 4 %: Eher ungünstig, typisch für A-Lagen in Großstädten (München, Hamburg, Frankfurt)
- 4–6 %: Solide Rendite, häufig in B-Städten und guten B-Lagen
- 6–8 %: Gute bis sehr gute Rendite, oft in C-Lagen oder Universitätsstädten
- Über 8 %: Sehr hohe Rendite – genau prüfen, ob Leerstandsrisiko oder Sanierungsstau besteht
Bruttorendite vs. Nettorendite
Die Bruttorendite berücksichtigt keine Nebenkosten, keine Instandhaltungsrücklage, keine Verwaltungskosten und keine Kaufnebenkosten. Sie eignet sich daher nur für den schnellen Vergleich mehrerer Objekte. Für die tatsächliche Renditeberechnung benötigen Sie die Nettorendite.
Rechenbeispiel: Mietrendite
Eine 80-m²-Wohnung kostet 240.000 € und erzielt 850 € Kaltmiete im Monat. Die Bruttorendite: 10.200 € Jahresmiete ÷ 240.000 € = 4,25 %. Nach Abzug von Verwaltung (300 €/Jahr), Instandhaltung (960 €/Jahr) und 3 % Mietausfallwagnis (306 €/Jahr) ergibt sich eine Nettorendite von ca. 3,6 %.
Praktisch zu berechnen mit dem Nettorendite Rechner, denn so reichen bereits zwei Parameter für eine erste Einschätzung.
Kaufpreisfaktor als Ergänzung
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ist das Gegenstück zur Bruttorendite: Er gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5 %, ein Faktor von 25 einer Rendite von 4 %.
Ob der Preis angemessen ist, zeigt Ihnen der Kaufpreisfaktor Rechner – ein Wert unter 20 gilt als günstig.
Häufige Fragen
Ist eine hohe Bruttorendite immer besser?
Nicht unbedingt. Hohe Bruttorenditen findet man oft in Risikolagen mit höherem Leerstand oder Instandhaltungsbedarf. Eine moderate Bruttorendite in guter Lage kann langfristig profitabler sein.
