Der Verkauf eines Grundstücks

Beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte. Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwertungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland. Genau wie beim Hausverkauf wird auch beim Grundstücksverkauf der Wert ermittelt. Die Gemeinden ermitteln in der Regel alle zwei Jahre die sogenannten Bodenrichtwerte, die sich aus den Verkäufen anderer Grundstücke ergeben haben. Diese Bodenrichtwerte sind jedoch für den Verkauf nicht bindend. Auch die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle für die Preisgestaltung. Baugrundstücke, die in begehrten Wohnlagen liegen, erzielen höhere Preise. Auch jene Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, haben einen höheren Verkaufswert. Danach müssen Sie einen Käufer finden. Das geschieht in der heutigen Zeit meist online. IHV übernimmt diese Aufgaben gerne für Sie.

Bei der Suche nach einem geeigneten Interessenten kann man folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

• die Art des Grundstücks
• die Nutzungsmöglichkeiten
• die Grundstücksgröße
• die Neigung des Grundstücks
• die urbane oder ländliche Lage
• die Verkehrsanbindungen

Die Art des Grundstücks entscheidet auch über dessen Nutzungsmöglichkeiten. Ist es Bauland, eine landwirtschaftliche Ackerfläche oder ein Waldgrundstück. Die Grundstücksgröße wird in der Regel in Quadratmetern angegeben. Bei landwirtschaftlichen Großflächen sind Hektarangaben üblich. Mit der Neigung ist das Gefälle des Grundstücks gemeint. Dies ist insbesondere bei Hanglagen der Fall. Grundstücke, die sich in Städten befinden, bieten andere Nutzungsmöglichkeiten als Grundstücke in ländlichen Räumen. Dies gilt vor allem für die Art der Bebauung. Daneben spielt auch die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Sie ist hauptsächlich bei Baugrundstücken oder Gewerbegrundstücken von vorrangiger Bedeutung.

Steuern beim Grundstückverkauf

Bei jedem Verkauf fallen Steuern an. Dies gilt natürlich auch für Grundstücke. Seit 2012 fallen beim Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 25 % an. Dies gilt für den Gewinn, den man aus dem Verkauf eines Grundstücks erzielt. Grundsätzlich gilt hier auch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös. Umsatzsteuer fällt bei Grundstückverkäufen keine an. Gewerbesteuer ist nur von Betrieben zu entrichten, wenn das erworbene Grundstück zum Betriebsvermögen gezählt wird. Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

Das Baurecht gilt als Grundlage für eine spätere Bebauung eines Grundstücks. Dafür benötigt das Bauamt einige Unterlagen wie:

• Gemarkung
• Flur
• Flurstück
• Umriss
• rechtliche Belastungen
• eingetragene Baulasten
• Informationen über angrenzende Grundstücke

Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit, die sich im Liegenschaftskataster einer Gemeinde findet. Die Gemarkung beschreibt die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist im Grundbuch eingetragen. Die Bezeichnung Flur benennt eine offene Fläche, in der Regel eine landwirtschaftliche Fläche. Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener Teil einer Fläche. Ein Umriss skizziert das jeweilige Grundstück flächenmäßig. Zu den rechtlichen Belastungen von Grundstücken zählen in erster Linie die Hypothek, die Grundschuld, die Rentenschuld, die Leibrente, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und die Reallast. Die Hypothek war früher eine gebräuchliche Form der Darlehensabsicherung. Vor allem Banken haben diese Möglichkeiten genutzt, um damit Kredite zu besichern. Heute ist die Hypothek in Deutschland durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden. Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer zu besichernden Forderung unabhängig. Die Rentenschuld ist eine andere Art der Grundschuld und sichert Zahlungen ab. Diese Zahlungen tilgen jedoch die Schuld nicht, sondern sind eher als Zinszahlungen zu betrachten. Bei der Leibrente kann ein Grundstück als Besicherung verwendet werden. Die Leibrente als solche ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den man in gegebenen Fällen einklagen kann. Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht vor, dass ein Nachbar das Grundstück verwenden darf oder dass der Grundstückseigentümer gewisse Dinge auf seinem Grundstück nicht ausführen darf. Das ist hauptsächlich bei Durchfahrtsgenehmigungen der Fall oder wenn ein Bauverbot eingetragen werden soll. Der Nießbrauch regelt die Nutzung des Grundstücks. Der Nießbraucher erhält dadurch sämtliche Rechte wie der Grundstückseigentümer. Nur eine Veräußerung ist ihm untersagt. Zur Reallast zählen alle Handlungen, zu denen sich der Grundstückseigentümer verpflichtet. Eine Reallast ermöglicht einem Gläubiger, das Grundstück zu versteigern.

Kosten beim Grundstückverkauf

Auch beim Grundstücksverkauf fallen einige Nebenkosten an, die zu berücksichtigen sind. Dazu zählt in erster Linie die Grunderwerbssteuer. Sie ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. In Hessen liegt der Steuersatz derzeit bei 6 % vom Kaufpreis. Im Bundesland Rheinland-Pfalz sind es zurzeit 5 %. Dazu kommt noch die Maklerprovision. Die Höhe der Courtage ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt. In der Regel trägt meist der Käufer diese Last. Manchmal werden die Kosten jedoch auch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Höhe der Courtage ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Es gibt jedoch Obergrenzen. Im Bundesland Rheinland-Pfalz beträgt die übliche Courtage 7,14 % und wird je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In Hessen beläuft sich die Maklerprovision auf 5,95 % und wird ausschließlich vom Käufer getragen. Zu diesen Kosten kommen schließlich noch die Kosten für den Notar. Die Höhe der Notarkosten ist in Deutschland einheitlich geregelt. Grundlage dafür ist das sogenannte Gerichts- und Notarkostengesetz. Beim Erwerb von Baugrundstücken können diese Notarkosten allerdings geringer ausfallen. Wer ein Grundstück erwirbt, zahlt dafür die notwendigen Notarkosten. Wenn man auf diesem Grundstück ein Gebäude errichtet, stellt dieser Umstand keinen weiteren Kauf dar und fällt nicht unter die Gebührenpflicht für Notare.

Ablauf eines Notariatsaktes

Eine notarielle Beurkundung folgt immer einem bestimmten Schema. Vorerst wird für die Beurkundung ein Termin gewählt. Bei diesem Termin müssen neben dem Notar auch alle Vertragspartner persönlich anwesend sein. Der Notar verliest den Kaufvertrag. Änderungswünsche können dann noch vorgenommen werden. Der Notar entscheidet dabei, ob die gewünschten Änderungen auch möglich sind. Danach wird der Kaufvertrag offiziell von den Vertragspartnern und vom Notar unterzeichnet. Der Notar trägt im Anschluss daran dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Außerdem wird das Finanzamt über den Kauf informiert, welches dem Käufer den Grunderwerbssteuerbescheid zukommen lässt. Zum Schluss stellt der Notar dem Käufer seine Honorarnote zu.

FAZIT

Bei einem Grundstücksverkauf sind also umfangreiche juristische und baurechtliche Kenntnisse nötig. Daher ist es ratsam, in dieser Angelegenheit einen Makler zu beauftragen. Wenn Sie einen Makler für den Verkauf Ihres Grundstücks beauftragen wollen, so sind sie bei IHV bestens beraten. Wir gewähren Ihnen die notwendige Unterstützung beim Verkauf Ihrer Liegenschaft und übernehmen auch alle organisatorischen Aufgaben. Dadurch ersparen Sie sich viel Zeit und müssen sich nicht um baurechtliche Vorschriften oder Expertisen kümmern. Rufen Sie uns einfach an und vereinbaren Sie einen Termin mit IHV.