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Eigenkapital für den Immobilienkauf: Wie viel brauchen Sie wirklich?

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Die Frage nach dem Eigenkapital ist eine der wichtigsten bei jedem Immobilienkauf. Banken erwarten in der Regel mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten als Eigenmittel. Doch wie viel Eigenkapital ist wirklich sinnvoll?

Mindest-Eigenkapital: Die Faustregeln

Die gängige Empfehlung lautet: Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %) plus 10–20 % des Kaufpreises sollten aus eigenen Mitteln kommen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das:

  • Kaufnebenkosten (ca. 12 %): 36.000 Euro
  • Eigenkapitalanteil (20 %): 60.000 Euro
  • Gesamt: ca. 96.000 Euro

Den optimalen Eigenkapitalanteil ermitteln Sie mit unserem Immobilien Eigenkapital Rechner.

Eigenkapital für den Immobilienkauf: Wie viel brauchen Sie wirklich?

Mehr Eigenkapital = bessere Konditionen

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind die Zinskonditionen der Bank. Der Grund: Die Bank trägt weniger Risiko. Bei einem Beleihungsauslauf unter 60 % (also mindestens 40 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis) erhalten Sie die besten Zinssätze – oft 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte günstiger als bei einer 90-Prozent-Finanzierung.

Was Sie monatlich an die Bank zahlen, zeigt der Annuitätenrechner.

Was zählt als Eigenkapital?

  • Bargeld und Sparguthaben auf Konten
  • Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs)
  • Bausparverträge mit angespartem Guthaben
  • Lebensversicherungen (Rückkaufswert oder Beleihung)
  • Vorhandene Immobilien (als zusätzliche Sicherheit)
  • Eigenleistungen (Muskelhypothek, bis zu 15 % anrechenbar)
  • Privatdarlehen von Familie (nur mit klarer Vereinbarung)

Kaufen ohne Eigenkapital: Vollfinanzierung

Eine 100-Prozent- oder sogar 110-Prozent-Finanzierung ist möglich, wird aber immer seltener angeboten. Voraussetzungen sind ein überdurchschnittliches Einkommen, eine sehr gute Bonität und oft eine weitere Sicherheit. Die Zinsen liegen deutlich höher, und das Risiko bei fallenden Immobilienpreisen steigt erheblich.

Beispiel: Kaufnebenkosten

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € in NRW (6,5 % GrESt) fallen an: Grunderwerbsteuer 16.250 €, Notar ca. 3.750 €, Grundbuch ca. 1.250 €, Makler (hälftig) ca. 8.925 €. Insgesamt: 30.175 € – fast 12 % des Kaufpreises. Diese Summe müssen Sie aus Eigenkapital bezahlen.

Einen schnellen Überblick über alle anfallenden Kosten gibt der kostenlose Kaufnebenkosten Rechner.