Immobilien in München: Preise, Stadtteile und Kaufnebenkosten

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Der Immobilienmarkt in München bietet vielfältige Chancen für Käufer, Verkäufer und Kapitalanleger. Mit rund 1,5 Mio. Einwohnern ist München Teuerster Immobilienmarkt Deutschlands mit starker Wirtschaft. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei etwa 7.500 €/m².

Immobilienpreise in München

Datengrundlage: Q4 2025 / Q1 2026 · Angaben ohne Gewähr

Die Preise variieren je nach Lage erheblich. Während in Top-Lagen wie Schwabing oder Bogenhausen Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt liegen, finden sich in Stadtteilen wie Haidhausen oder Nymphenburg noch günstigere Objekte mit Wertsteigerungspotenzial.

Kaufnebenkosten in Bayern

Beim Immobilienkauf in München (Bayern) fallen folgende Nebenkosten an:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
  • Notarkosten: ca. 1,5 %
  • Grundbuchkosten: ca. 0,5 %
  • Maklerprovision: ca. 3,57 % (Käuferanteil)

Immobilien in München: Preise, Stadtteile und Kaufnebenkosten

Immobilien kaufen ist hier kein Selbstläufer. Aber wer die richtigen Ecken kennt, findet noch faire Angebote.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € betragen die Kaufnebenkosten in Bayern rund 27.210 €. Alle Nebenkosten auf einen Blick berechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten Rechner.

Wichtig: Bei Eigentumswohnungen ist das monatliche Hausgeld oft der unterschätzte Kostenfaktor. Prüfen Sie die Wirtschaftspläne der letzten 3 Jahre auf Nachzahlungen.

Beliebte Stadtteile in München

  • Schwabing: Sanierte Altbauten neben modernen Neubauten – ein Stadtteil im Wandel
  • Bogenhausen: Eine der teuersten Lagen der Stadt – beliebt bei Familien mit hohem Einkommen
  • Maxvorstadt: Beliebte Familienlage mit Vereinsleben, Sportanlagen und Nahversorgung
  • Sendling: Aufholpotenzial bei Preisen – ähnliche Viertel in anderen Städten kosten deutlich mehr
  • Haidhausen: Modernes Neubaugebiet mit energieeffizienten Wohnungen und zeitgemäßer Architektur
  • Nymphenburg: Günstige Einstiegspreise bei solider Mietnachfrage – interessant für Kapitalanleger

Rendite-Check: Lohnt sich München als Kapitalanlage?

Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 7.500 €/m² und einer soliden Mieternachfrage bietet München einen Premium-Markt mit hoher Sicherheit. Die Bruttorenditen sind mit 2,5–4 % niedriger, dafür profitieren Investoren von stabiler Wertsteigerung und geringem Leerstandsrisiko.

Ob der Preis angemessen ist, zeigt Ihnen der Kaufpreisfaktor Rechner – ein Wert unter 20 gilt als günstig. Die tatsächliche Rendite nach allen Kosten berechnen Sie mit dem Nettorendite Rechner.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung

Nehmen wir eine 65-m²-Wohnung für 195.000 €. Bei 20 % Eigenkapital (39.000 €) und einem Zinssatz von 3,5 % beträgt die monatliche Rate bei 2 % Tilgung rund 715 €. Nach 10 Jahren haben Sie bereits über 40.000 € getilgt und Ihre Restschuld liegt bei rund 116.000 €.

Finanzierung einer Immobilie in München

Für eine typische Eigentumswohnung in München (70 m², 525.000 €) benötigen Sie bei 20 % Eigenkapital rund 133.875 € Eigenmittel (Eigenkapital + Kaufnebenkosten).

Die monatliche Rate für Ihr Darlehen berechnen Sie mit dem Annuitätenrechner. Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen, zeigt der Eigenkapital Rechner.

Tipp: Hausgeldhöhe prüfen: Bei Eigentumswohnungen kann das Hausgeld die Rendite deutlich schmälern.

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Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Empfohlen werden 20–30 % des Kaufpreises plus die vollständigen Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie von der Bank.