Immobilien Oberhausen: Kaufen, Preise & Rendite

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Immobilienmarkt Oberhausen – Überblick

Stand: Februar 2026 · Quellen: Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt

Oberhausen, im Herzen des Ruhrgebiets zwischen Essen, Duisburg und Mülheim gelegen, hat den Strukturwandel von der Montanstadt zum Dienstleistungs- und Freizeitstandort vollzogen. Das CentrO, eines der größten Einkaufszentren Europas, die Gasometer-Ausstellungen und das SEA LIFE Aquarium stehen symbolisch für diese Transformation.

Mit Kaufpreisen von 1.800 bis 2.400 €/m² gehört Oberhausen zu den günstigeren Standorten im Ruhrgebiet. Die NRW-Grunderwerbsteuer von 6,5 % belastet den Einstieg, wird aber durch die niedrigen Basispreise teilweise kompensiert. Die Wirtschaft stützt sich auf Dienstleistungen, Logistik und den Einzelhandel. Die zentrale Lage im Ruhrgebiet mit Autobahnanschlüssen (A2, A3, A42, A516) und dem Oberhausener Hauptbahnhof als Regionalbahnknoten ermöglicht schnelle Erreichbarkeit in alle Richtungen.

Die Zahlen geben eine Orientierung – ersetzen aber keine individuelle Recherche vor Ort.

Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht rückläufig, allerdings sorgt die zunehmende Attraktivität für junge Familien, die aus teureren Nachbarstädten zuziehen, für eine Stabilisierung. Der Immobilienmarkt bietet Chancen für risikobewusste Investoren, die auf Cashflow setzen.

Kaufnebenkosten in Oberhausen

Für eine Eigentumswohnung zum Preis von 175.000 € in Oberhausen berechnet das Finanzamt 11.375 € Grunderwerbsteuer (6,5 %). Notar und Grundbuch kosten circa 4.375 € (2,5 %). Eine optionale Maklercourtage von 3,57 % beträgt 6.248 €. Die Gesamtnebenkosten liegen bei rund 21.998 €, also 12,57 % des Kaufpreises. Ermitteln Sie Ihre individuellen Kosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Beliebte Stadtteile in Oberhausen

Sterkrade: Der nördliche Stadtteil Sterkrade verfügt über ein eigenes Stadtzentrum mit Fußgängerzone, Marktplatz und guter Nahversorgung. Die Wohnqualität ist für Ruhrgebietsverhältnisse hoch – gepflegte Mehrfamilienhäuser, ruhige Seitenstraßen und der Volkspark als grüne Lunge machen den Stadtteil besonders familientauglich.

Königshardt: Am nördlichen Stadtrand gelegen, überrascht Königshardt mit seiner fast dörflichen Atmosphäre. Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken, Waldnähe und eine überschaubare Nachbarschaft zeichnen den Stadtteil aus. Wer Ruhe sucht und dennoch urban angebunden sein möchte, wird hier fündig.

Alt-Oberhausen: Das historische Zentrum rund um die Marktstraße und den Altmarkt ist im Umbruch. Sanierungsprojekte und neue Gastronomiekonzepte werten die Innenstadt auf. Die Preise sind noch niedrig, das Aufwertungspotenzial besteht – allerdings mit den typischen Risiken innerstädtischer Lagen im Ruhrgebiet.

Osterfeld: Im Osten Oberhausens bietet Osterfeld eine bodenständige Wohnatmosphäre mit eigenem S-Bahnhof. Die ehemalige Arbeitersiedlung hat sich zu einem stabilen Wohnviertel entwickelt. Die Nähe zum Revierpark Vonderort und zum Gehölzgarten bietet Naherholungsmöglichkeiten.

Schmachtendorf: Zwischen Sterkrade und der Stadtgrenze zu Dinslaken gelegen, kombiniert Schmachtendorf Waldrandlage mit guter Infrastruktur. Der Hiesfelder Wald beginnt direkt am Ortsrand, die Grundstückspreise erlauben auch Neubauten für mittlere Budgets.

Neue Mitte: Das ehemalige Stahlwerksgelände um das CentrO hat sich zum modernen Quartier gewandelt. Neubauwohnungen, der Marina-Park und die Promenade bieten zeitgenössisches Wohnen. Die Preise liegen über dem Oberhausener Durchschnitt, das Umfeld ist jedoch ungewöhnlich für das Ruhrgebiet.

Rendite-Check für Oberhausen

Eine 75-m²-Wohnung in Sterkrade kostet circa 146.250 €. Bei einer Kaltmiete von 6,80 €/m² ergibt sich eine monatliche Miete von 510 €, was einer Jahreskaltmiete von 6.120 € entspricht. Die Bruttomietrendite beträgt 4,18 %. Nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten bleibt eine Nettomietrendite von rund 3,3–3,6 %. Für ein Investment im Ruhrgebiet ein ordentlicher Wert. Rechnen Sie selbst mit dem Nettorendite-Rechner.

Tipp: Vergleichen Sie immer die Kaufnebenkosten – allein die Grunderwerbsteuer macht je nach Bundesland bis zu 6,5% des Kaufpreises aus.

Jetzt selbst berechnen

Finanzierung in Oberhausen

Oberhausens niedrige Preise ermöglichen den Einstieg auch mit geringerem Eigenkapital. Für eine Wohnung über 175.000 € und 15 % Eigenkapital (26.250 €) ergibt sich ein Darlehen von 148.750 €. Zusätzlich sollten die Nebenkosten (ca. 22.000 €) aus Eigenmitteln gedeckt werden. Bei 3,5 % Zins und 2,5 % Anfangstilgung beträgt die Monatsrate 744 €. Berechnen Sie verschiedene Szenarien mit dem Eigenkapitalrechner.

Fazit: Lohnt sich der Kauf in Oberhausen?

Oberhausen ist ein Standort für Cashflow-Investoren, nicht für Wertsteigerungsspekulanten. Die niedrigen Kaufpreise ermöglichen attraktive Mietrenditen, allerdings sind Wertentwicklung und Bevölkerungstrend mit Vorsicht zu betrachten. Wer in den richtigen Stadtteilen kauft und auf solide Mieter setzt, kann in Oberhausen durchaus profitabel investieren.