Immobilien Offenbach: Kaufen, Preise & Rendite

Immobilienmarkt Offenbach – Überblick

Offenbach am Main hat sich vom belächelten Nachbar Frankfurts zum heißesten Immobilienmarkt des Rhein-Main-Gebiets entwickelt. Die 130.000-Einwohner-Stadt profitiert seit Jahren vom Frankfurt-Spillover: Wer sich die Mainmetropole nicht mehr leisten kann oder will, findet in Offenbach direkt gegenüber – nur durch den Main getrennt – deutlich günstigere Alternativen bei voller S-Bahn-Anbindung.

Die Kaufpreise liegen zwischen 3.200 und 4.000 €/m², Tendenz steigend. In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 %. Offenbachs Wandel ist greifbar: Der Hafen wurde zum Kreativquartier umgebaut, die Hochschule für Gestaltung (HfG) zieht Designstudierende an, und der Deutsche Wetterdienst hat sein Hauptquartier in der Stadt. Die Kreativwirtschaft, Logistik und der Dienstleistungssektor bilden die wirtschaftliche Basis.

Die multikulturelle Prägung Offenbachs – die Stadt hat den höchsten Ausländeranteil aller deutschen Großstädte – ist Herausforderung und Chance zugleich. Gastronomieszene, internationale Kulinarik und ein junges, urbanes Lebensgefühl machen Offenbach für eine bestimmte Klientel besonders attraktiv. Die S-Bahn-Fahrt zum Frankfurter Hauptbahnhof dauert 11 Minuten.

Kaufnebenkosten in Offenbach

Bei einem Kaufpreis von 340.000 € in Offenbach fallen 20.400 € hessische Grunderwerbsteuer (6,0 %) an. Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 8.500 € (2,5 %). Eine Maklerprovision von 3,57 % beträgt 12.138 €. Die Gesamtnebenkosten summieren sich auf 41.038 €, das sind 12,07 % des Kaufpreises. Eine erhebliche Summe, die Sie präzise mit dem Kaufnebenkosten-Rechner ermitteln können.

Beliebte Stadtteile in Offenbach

Nordend: Das Offenbacher Nordend hat sich zur Trendlage entwickelt – die Nähe zum Frankfurter Ostend (EZB-Viertel), sanierte Altbauten und eine wachsende Café- und Restaurantszene ziehen junge Berufstätige aus der Kreativbranche an. Die Preise steigen rasant, bieten aber im Frankfurt-Vergleich noch immer einen Abschlag von 30–40 %.

Hafen/Mainviertel: Das ehemalige Industriegebiet am Main wurde zum Vorzeigequartier umgebaut. Loft-Wohnungen in konvertierten Lagerhäusern, moderne Neubauten mit Mainblick und die HfG als kultureller Anker machen das Hafenviertel zu Offenbachs Premium-Adresse. Die Preise nähern sich dem Frankfurter Niveau.

Bürgel: Der östliche Stadtteil Bürgel am Main hat seinen dörflichen Charakter mit Fachwerkhäusern und einem jährlichen Fischerstechen bewahrt. Die Mainlage und die S-Bahn-Station machen Bürgel zu einer begehrten Wohnlage für Familien, die Charme und Stadtanbindung verbinden wollen.

Bieber: Am südöstlichen Stadtrand gelegen, bietet Bieber ein ruhiges Wohnumfeld mit vorwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern. Der alte Ortskern mit Fachwerkhäusern und der Bieberbach als kleines Naturidyll heben den Stadtteil von der urbanen Verdichtung des Stadtzentrums ab.

Westend: Das Westend grenzt direkt an Frankfurt-Fechenheim und profitiert von dieser Grenzlage. Die Bebauung ist gemischt, die Preise noch unter dem Nordend-Niveau. Stadtentwicklungsprojekte entlang der Berliner Straße sollen das Viertel in den kommenden Jahren aufwerten.

Tempelsee: Im Süden Offenbachs bietet Tempelsee eine ruhige, grüne Wohnlage mit überwiegend Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. Der gleichnamige Weiher und die Nähe zum Waldgebiet Bieberer Berg schaffen ein Wohnumfeld, das man in einer Großstadt nicht erwartet. Die Preise sind für Offenbacher Verhältnisse gehoben.

Rendite-Check für Offenbach

Eine 55-m²-Wohnung im Nordend kostet aktuell rund 192.500 €. Bei einer Kaltmiete von 11,80 €/m² ergibt sich eine monatliche Miete von 649 €, jährlich 7.788 €. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,05 %. Die Nettomietrendite nach Abzug aller Kosten beträgt circa 3,1–3,4 %. Der Frankfurt-Spillover und die anhaltende Zuwanderung sichern die Mietnachfrage langfristig ab. Berechnen Sie Ihre Rendite mit dem Rendite-Rechner.

Finanzierung in Offenbach

Bei 340.000 € Kaufpreis und 20 % Eigenkapital (68.000 €) plus Nebenkosten (ca. 41.000 €) benötigen Sie rund 109.000 € Eigenmittel. Das Darlehen über 272.000 € kostet bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung monatlich 1.247 €. Viele Offenbacher Käufer arbeiten in Frankfurt und profitieren von Frankfurter Gehältern bei Offenbacher Preisen – eine Konstellation, die Banken positiv bewerten. Simulieren Sie mit dem Eigenkapitalrechner.

Fazit: Lohnt sich der Kauf in Offenbach?

Offenbach ist die wohl spannendste Aufhol-Geschichte im deutschen Immobilienmarkt. Die Kombination aus Frankfurt-Nähe, kreativem Wandel und noch bestehenden Preisabschlägen bietet Potenzial für Wertsteigerungen, die in Frankfurt selbst nicht mehr möglich sind. Wer den urbanen, multikulturellen Charakter der Stadt schätzt und den langfristigen Trend erkennt, findet in Offenbach ein Investment mit überdurchschnittlichen Chancen – allerdings auch mit mehr Volatilität als in etablierten Märkten.