Immobilien Ulm: Kaufen, Preise & Rendite

Immobilienmarkt Ulm – Überblick

Ulm an der Donau, Geburtsstadt Albert Einsteins und Heimat des höchsten Kirchturms der Welt, ist eine der dynamischsten Mittelstädte Süddeutschlands. Die Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm bildet einen zusammenhängenden Wirtschaftsraum mit über 180.000 Einwohnern, wobei Ulm auf der baden-württembergischen und Neu-Ulm auf der bayerischen Seite der Donau liegt.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich in Ulm zwischen 3.400 und 4.200 €/m². Die baden-württembergische Grunderwerbsteuer beträgt 5,0 %. Ulms Wirtschaft ist außerordentlich innovativ: Die Universität Ulm (Schwerpunkte Medizin und Naturwissenschaften), die Hochschule Ulm, Daimler Truck (Forschungszentrum), Hensoldt (Sensorik) und der Science Park als Gründerzentrum bilden ein Hightech-Cluster von nationaler Bedeutung.

Die ICE-Strecke Stuttgart–München (Neubaustrecke ab 2022) hat Ulms Erreichbarkeit massiv verbessert – Stuttgart ist in 28 Minuten erreichbar, München in gut einer Stunde. Die Lage am Autobahnkreuz A7/A8 ergänzt die hervorragende Infrastruktur. Der Immobilienmarkt reagiert mit steigender Nachfrage und knappem Angebot.

Kaufnebenkosten in Ulm

Bei einem Kaufpreis von 360.000 € in Ulm berechnet das Finanzamt 18.000 € Grunderwerbsteuer (5,0 % in Baden-Württemberg). Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 9.000 € (2,5 %). Eine Maklerprovision von 3,57 % beträgt 12.852 €. Die Gesamtnebenkosten liegen bei 39.852 €, also 11,07 % des Kaufpreises. Tipp: Vergleichen Sie die Nebenkosten mit einer Immobilie im angrenzenden bayerischen Neu-Ulm, wo nur 3,5 % Grunderwerbsteuer anfallen. Rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Beliebte Stadtteile in Ulm

Weststadt: Ulms größter und bevölkerungsreichster Stadtteil ist gleichzeitig einer der beliebtesten. Die Weststadt bietet eine breite Palette an Wohnformen – von Gründerzeithäusern im nördlichen Teil bis zu Neubauprojekten im Süden. Der Blaubeurer Ring als Einkaufsmeile und mehrere Grünanlagen runden das Angebot ab.

Söflingen: Das ehemals eigenständige Klosterdorf im Westen Ulms hat seinen dörflichen Charakter bewahrt. Der historische Ortskern mit Fachwerkhäusern, die Klosterkirche und die Blau als Flüsschen durch den Ort schaffen eine idyllische Atmosphäre. Einfamilienhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser dominieren.

Eselsberg: Auf dem Universitätshügel gelegen, ist der Eselsberg untrennbar mit der Universität Ulm und dem Universitätsklinikum verbunden. Studentenwohnheime, Professorenvillen und Familienhäuser existieren nebeneinander. Die Aussicht über das Donautal ist von einigen Straßen aus grandios.

Fischerviertel: Das historische Fischerviertel an der Blau ist Ulms malerischster Stadtteil. Schiefe Fachwerkhäuser, enge Gassen und das berühmte „Schiefe Haus" machen das Viertel zum touristischen Magneten. Wohnimmobilien sind hier extrem selten und entsprechend teuer.

Böfingen: Im Nordosten Ulms gelegen, bietet Böfingen ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Infrastruktur. Die Mischung aus Siedlungshäusern der Nachkriegszeit und neueren Eigenheimen spricht Familien an. Die Straßenbahn fährt direkt ins Zentrum, die Preise liegen leicht unter dem Stadtdurchschnitt.

Wiblingen: Der südliche Stadtteil Wiblingen beeindruckt mit seinem barocken Kloster und dem Bibliothekssaal, der zu den schönsten Europas zählt. Die Wohngebiete rund um den Klostergarten bieten großzügige Grundrisse, die Donau-Auen sind zu Fuß erreichbar. Wiblingen zieht zunehmend Familien an, die Zentrumsnähe mit Naturverbundenheit kombinieren wollen.

Rendite-Check für Ulm

Eine 62-m²-Wohnung in der Weststadt kostet derzeit circa 223.200 €. Bei einer Kaltmiete von 10,80 €/m² ergibt sich eine monatliche Miete von 669,60 €, jährlich 8.035 €. Die Bruttomietrendite beträgt 3,60 %. Nach Bewirtschaftungskosten verbleibt eine Nettomietrendite von rund 2,7–3,0 %. Die stabile wirtschaftliche Basis und die verbesserte Verkehrsanbindung sprechen für eine positive Wertentwicklung. Prüfen Sie mit dem Rendite-Rechner.

Finanzierung in Ulm

Bei einem Kaufpreis von 360.000 € und 20 % Eigenkapital (72.000 €) sowie Nebenkosten aus Eigenmitteln (ca. 40.000 €) beträgt das Darlehen 288.000 €. Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt sich eine Monatsrate von 1.320 €. Ein Vergleich mit Immobilien im bayerischen Neu-Ulm kann sich lohnen – dort spart die niedrigere Grunderwerbsteuer (3,5 %) bei gleichem Kaufpreis rund 5.400 €. Berechnen Sie mit dem Annuitätenrechner.

Fazit: Lohnt sich der Kauf in Ulm?

Ulm gehört zu den aufstrebendsten Immobilienstandorten Süddeutschlands. Die Kombination aus Hightech-Wirtschaft, Universitätsmedizin und der neuen Schnellbahntrasse Stuttgart–München macht die Stadt zukunftssicher. Die Preise sind bereits gestiegen, bieten aber im Vergleich zu München oder Stuttgart weiterhin ein attraktives Einstiegsniveau. Ein Investment mit solider Wachstumsperspektive.