Immobilien Würzburg: Kaufen, Preise & Rendite
Immobilienmarkt Würzburg – Überblick
Datengrundlage: Q4 2025 / Q1 2026 · Angaben ohne Gewähr
Würzburg, die unterfränkische Universitätsstadt am Main, vereint barocke Pracht mit akademischer Vitalität. Die Julius-Maximilians-Universität – eine der ältesten Deutschlands – und die Hochschule für angewandte Wissenschaften bringen über 35.000 Studierende in eine Stadt mit nur 130.000 Einwohnern. Dieses Verhältnis ist bundesweit nahezu einmalig und prägt den Immobilienmarkt fundamental.
Die Kaufpreise liegen zwischen 3.200 und 4.000 €/m², in der historischen Altstadt und auf dem Steinberg auch höher. Bayerns Grunderwerbsteuer von 3,5 % ist die niedrigste in Deutschland – ein erheblicher Kostenvorteil gegenüber fast allen anderen Bundesländern. Die Wirtschaft profitiert von der Universität (Medizin, Physik), dem Universitätsklinikum als größtem Arbeitgeber sowie Unternehmen wie Koenig & Bauer (Druckmaschinen) und s.Oliver (Mode).
Ein paar Zahlen und Fakten, die bei der Kaufentscheidung helfen. Wie immer gilt: Lage, Lage, Lage.
Die Weinberge entlang des Mains, die Festung Marienberg und die UNESCO-geschützte Residenz machen Würzburg zu einer der schönsten Städte Deutschlands. Die touristische Anziehungskraft stützt auch den Markt für Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung.
Kaufnebenkosten in Würzburg
Der bayerische Grunderwerbsteuer-Vorteil zeigt sich am Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 340.000 € fallen lediglich 11.900 € Grunderwerbsteuer (3,5 %) an. Notar und Grundbuch kosten rund 8.500 € (2,5 %). Mit Maklercourtage von 3,57 % (12.138 €) betragen die Gesamtnebenkosten 32.538 €, also 9,57 % des Kaufpreises – deutlich weniger als in NRW oder Schleswig-Holstein. Berechnen Sie exakt mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
Beliebte Stadtteile in Würzburg
Altstadt: Die Würzburger Altstadt zwischen Altem Main-Brücke und Residenzplatz ist ein architektonisches Gesamtkunstwerk. Sanierte Barockhäuser bieten Wohnungen mit Blick auf die Festung Marienberg, die Gastronomie in der Domstraße ist erstklassig. Die Preise sind die höchsten der Stadt, die Verfügbarkeit extrem begrenzt.
Sanderau: Südlich der Altstadt am Mainufer gelegen, ist die Sanderau Würzburgs beliebtestes Wohnviertel. Gründerzeithäuser mit großzügigen Grundrissen, der Ringpark als grüne Flaniermeile und inhabergeführte Geschäfte schaffen eine Atmosphäre, die Familien und Akademiker gleichermaßen anzieht.
Zellerau: Die einstige Arbeitergegend westlich der Altstadt erlebt einen bemerkenswerten Wandel. Studentische Kultur, kleine Galerien und sanierte Altbauten mischen sich mit bodenständiger Nachbarschaft. Die Preise liegen unter dem Würzburger Durchschnitt, das Aufholpotenzial ist real.
Frauenland: Rund um die Frauenlandstraße erstreckt sich ein ruhiges Wohngebiet südöstlich des Zentrums. Die Nähe zum Hubland-Campus und zum neuen Stadtteil Hubland-Nord macht Frauenland besonders bei universitärem Personal beliebt. Mehrfamilienhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren dominieren die Bebauung.
Grombühl: Nördlich der Altstadt gelegen, profitiert Grombühl von seiner Nähe zum Universitätsklinikum und zum Hauptbahnhof. Der Stadtteil ist medizinisch geprägt – Ärzte, Pflegepersonal und Medizinstudierende bilden eine verlässliche Mietergruppe. Die Bausubstanz ist gemischt, das Preisniveau moderat.
Hubland: Auf dem ehemaligen Landesgartenschaugelände und der US-Kaserne entsteht mit Hubland-Nord Würzburgs modernster Stadtteil. Energieeffiziente Neubauten, Parks und direkte Campus-Anbindung definieren den Standard. Die Preise sind höher als im Altbestand, die Qualität zeitgemäß.
Rendite-Check für Würzburg
Eine 55-m²-Wohnung in der Sanderau wird für rund 198.000 € angeboten. Die Kaltmiete in dieser Lage beträgt circa 11,00 €/m², also 605 € monatlich bzw. 7.260 € jährlich. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,67 %. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten bleibt eine Nettomietrendite von circa 2,8–3,1 %. Die niedrige bayerische Grunderwerbsteuer verbessert die Gesamtrendite im Vergleich zu Standorten in anderen Bundesländern. Nutzen Sie den Rendite-Rechner.
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Finanzierung in Würzburg
Bei 340.000 € Kaufpreis und 20 % Eigenkapital (68.000 €) beträgt das Darlehen 272.000 €. Die niedrigen Nebenkosten von ca. 33.000 € (dank 3,5 % Grunderwerbsteuer) reduzieren den Gesamtkapitalbedarf spürbar. Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung liegt die Monatsrate bei 1.247 €. Die bayerischen Rahmenbedingungen sind im Bundesvergleich käuferfreundlich. Planen Sie mit dem Eigenkapitalrechner.
Fazit: Lohnt sich der Kauf in Würzburg?
Würzburg ist ein Juwel unter den deutschen Mittelstädten: Die einzigartige Kombination aus Universitätsstandort, touristischer Attraktivität und Bayerns niedriger Grunderwerbsteuer macht die Stadt zu einem überzeugenden Investitionsstandort. Die Renditen sind nicht spektakulär, aber die Vermietungssicherheit ist durch die Studierendennachfrage quasi garantiert. Wer Qualität und Sicherheit über Spitzenrenditen stellt, ist in Würzburg bestens aufgehoben.
