Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten – Die laufenden Kosten Ihrer Immobilie

Bewirtschaftungskosten umfassen sämtliche Ausgaben, die für den Betrieb und die Erhaltung einer Immobilie regelmäßig anfallen. Dazu gehören Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll), Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Kosten. Für Investoren sind die Bewirtschaftungskosten entscheidend, weil sie die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite bestimmen.

Warum ist das wichtig?

Eine Kapitalanlageimmobilie mit 5 Prozent Bruttorendite kann nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten nur noch 2,5 bis 3 Prozent Nettorendite erwirtschaften. Typische Bewirtschaftungskosten liegen bei Wohnimmobilien zwischen 9 und 14 Euro pro Quadratmeter und Jahr (ohne Heizung). Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) gibt Pauschalen vor, die bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen angesetzt werden. Investoren sollten realistische Bewirtschaftungskosten kalkulieren, um Fehleinschätzungen zu vermeiden.

Beispiel: Ein Investor besitzt eine 65 m² Wohnung in Dresden. Jährliche Bewirtschaftungskosten: Hausgeld 2.400 Euro, davon nicht umlagefähig 780 Euro (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage). Mietausfallwagnis 2 % der Jahresmiete (156 Euro). Steuer und Versicherung: 420 Euro. Gesamte nicht auf den Mieter umlegbare Kosten: 1.356 Euro pro Jahr.

Praxis-Tipp

Fordern Sie vor dem Kauf einer Kapitalanlage die Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre an. Achten Sie besonders auf Sonderumlagen und steigende Instandhaltungskosten. Kalkulieren Sie immer mit mindestens 2 Prozent Mietausfallwagnis und prüfen Sie, ob die Instandhaltungsrücklage ausreichend dotiert ist.

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