Damnum

Damnum – Vorab-Zinszahlung bei Immobilienkrediten

Das Damnum (auch Disagio oder Abgeld) ist die Differenz zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Vereinbart die Bank ein Darlehen über 200.000 Euro mit 5 Prozent Damnum, zahlt sie nur 190.000 Euro aus. Die einbehaltenen 10.000 Euro gelten als vorausgezahlte Zinsen und senken im Gegenzug den laufenden Nominalzins.

Warum ist das wichtig?

Steuerlich kann das Damnum für Kapitalanleger interessant sein: Die Vorab-Zinszahlung lässt sich als Werbungskosten im Jahr der Zahlung absetzen, wenn die Immobilie vermietet wird. Das senkt die Steuerlast im Kaufjahr erheblich. Für Selbstnutzer bringt ein Damnum dagegen keinen steuerlichen Vorteil, da Zinsen für eigengenutzte Immobilien nicht absetzbar sind. Wirtschaftlich muss geprüft werden, ob die Zinsersparnis über die Laufzeit den einmaligen Abzug aufwiegt.

Beispiel: Ein Vermieter nimmt ein Darlehen über 250.000 Euro mit 4 % Damnum auf. Ausgezahlt werden 240.000 Euro, 10.000 Euro werden einbehalten. Sein Nominalzins sinkt dadurch von 3,8 % auf 3,3 %. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart er im ersten Jahr 4.200 Euro Steuern durch den Sofortabzug. Über 10 Jahre Zinsbindung zahlt er 12.500 Euro weniger Zinsen.

Praxis-Tipp

Nutzen Sie ein Damnum nur, wenn Sie die Immobilie vermieten und einen hohen Grenzsteuersatz haben. Vergleichen Sie die Gesamtkosten über die volle Laufzeit mit einem Darlehen ohne Damnum. Achten Sie darauf, dass das Damnum marktüblich ist – das Finanzamt erkennt überhöhte Disagios nicht als Werbungskosten an.

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