Einheitswert

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Einheitswert – Steuerliche Bewertungsgrundlage für Immobilien

Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgestellter Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer diente. In den alten Bundesländern basiert er auf Wertverhältnissen von 1964, in den neuen Bundesländern auf denen von 1935. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese veraltete Bewertung 2018 für verfassungswidrig und verpflichtete den Gesetzgeber zur Reform.

Warum ist das wichtig?

Die Grundsteuerreform, die ab 2025 gilt, ersetzt den Einheitswert durch neue Bewertungsmodelle. Je nach Bundesland kommen das Bundesmodell (Wert des Grundstücks plus Gebäude), das Flächenmodell (Bayern) oder das Bodenwertmodell (Baden-Württemberg) zum Einsatz. Für Immobilieneigentümer bedeutet das: Wer bisher dank niedrigem Einheitswert wenig Grundsteuer zahlte, kann künftig deutlich mehr zahlen – und umgekehrt. Die Grundsteuererklärung musste bis 2023 abgegeben werden.

Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Köln hat einen Einheitswert von 35.000 Euro (Basis 1964). Die Grundsteuer B lag bei 420 Euro jährlich. Nach dem neuen Bundesmodell wird der Grundsteuerwert auf 285.000 Euro festgestellt. Je nach Hebesatz der Stadt kann die neue Grundsteuer bei 380 bis 620 Euro liegen – eine Verschiebung, die alle Eigentümer betrifft.

Praxis-Tipp

Prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid nach der Reform sorgfältig. Gegen fehlerhafte Bewertungen können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Achten Sie auf korrekte Angaben zu Wohnfläche, Baujahr und Bodenrichtwert. Bei Kapitalanlagen berechnen Sie die neue Grundsteuer als Teil der Bewirtschaftungskosten in Ihre Renditeplanung ein.

Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner.