Einliegerwohnung

Einliegerwohnung – Zusatzeinnahmen im eigenen Haus

Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene, eigenständig nutzbare Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses. Sie verfügt über einen eigenen Eingang (oder Zugang vom Treppenhaus), Küche oder Kochnische, Bad und mindestens einen Wohnraum. Baurechtlich bleibt das Gebäude ein Einfamilienhaus, da die Einliegerwohnung der Hauptwohnung untergeordnet ist.

Warum ist das wichtig?

Die Vermietung einer Einliegerwohnung bietet doppelte Vorteile: Die Mieteinnahmen helfen bei der Finanzierung des Eigenheims, und die anteiligen Kosten (Zinsen, AfA, Instandhaltung) sind steuerlich absetzbar. Viele Bebauungspläne erlauben Einliegerwohnungen auch in reinen Wohngebieten, wo Mehrfamilienhäuser verboten sind. Seit 2023 gibt es zudem vereinfachte Genehmigungsverfahren in mehreren Bundesländern, um die Schaffung von Wohnraum zu fördern.

Beispiel: Familie Hoffmann baut in Konstanz ein Einfamilienhaus mit 55 m² Einliegerwohnung im Souterrain. Baukosten gesamt: 420.000 Euro, davon entfallen rechnerisch 85.000 Euro auf die Einliegerwohnung. Mieteinnahmen: 650 Euro kalt. Die steuerlich absetzbaren Kosten (Zinsen, AfA, anteilige Bewirtschaftungskosten) betragen 5.400 Euro jährlich – bei 42 % Steuersatz eine Erstattung von 2.268 Euro.

Praxis-Tipp

Planen Sie die Einliegerwohnung von Anfang an mit eigenem Eingang und guter Schalldämmung – das erhöht die Vermietbarkeit und verhindert Konflikte. Vermieten Sie nicht unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, sonst streicht das Finanzamt die Verlustverrechnung. Erkundigen Sie sich beim Bauamt, ob eine Einliegerwohnung im Bebauungsplan zulässig ist.

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