Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist eine der drei anerkannten Methoden zur Immobilienbewertung in Deutschland (neben Sachwert- und Vergleichswertverfahren). Es wird vor allem bei vermieteten Immobilien und Kapitalanlagen angewendet und orientiert sich am erzielbaren Ertrag.
Berechnung (vereinfacht)
- Rohertrag: Jahresmiete (ortsüblich)
- − Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
- = Reinertrag des Grundstücks
- − Bodenwertverzinsung: Bodenwert × Liegenschaftszins
- = Reinertrag der baulichen Anlage
- × Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins)
- + Bodenwert
- = Ertragswert
Wann wird es angewendet?
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, gemischt genutzten Objekten und grundsätzlich bei allen Immobilien, die primär zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen.
Eine längere Zinsbindung kostet etwas mehr Zinsen, gibt Ihnen aber Planungssicherheit. Bei niedrigen Zinsen lohnen sich 15–20 Jahre Bindung.
Eine schnelle Rendite-Einschätzung liefert der kostenlose Rendite Check.
Häufige Fragen
Brutto- oder Nettorendite – was ist wichtiger?
Die Nettorendite, denn sie berücksichtigt alle laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Die Bruttorendite allein kann täuschen.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Kapitalanlage?
Als Daumenregel: Die Nettorendite sollte mindestens 1–2 % über dem aktuellen Bauzins liegen, damit sich die Investition auch nach Finanzierungskosten rechnet.
