Fremdkapitalhebel

Fremdkapitalhebel – Mit wenig Eigenkapital viel bewegen

Der Fremdkapitalhebel (Leverage-Effekt) beschreibt das Phänomen, dass die Eigenkapitalrendite einer Investition steigt, wenn der Fremdkapitalzins unter der Gesamtrendite des Objekts liegt. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto stärker wirkt der Hebel. Bei Immobilien lässt sich mit 20 Prozent Eigenkapital und 80 Prozent Bankkredit eine deutlich höhere Rendite auf das eingesetzte Kapital erzielen als bei einer Komplettzahlung.

Warum ist das wichtig?

Der Fremdkapitalhebel ist der Hauptgrund, warum Immobilieninvestitionen bei moderatem Eigenkapitaleinsatz attraktive Renditen erzielen. Allerdings funktioniert der Hebel in beide Richtungen: Sinkt die Objektrendite unter den Fremdkapitalzins, verstärkt der Hebel die Verluste. Leerstand, steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierung oder sinkende Mieten können den positiven Leverage-Effekt umkehren und zu negativen Eigenkapitalrenditen führen.

Beispiel: Wohnung in Essen, Kaufpreis 150.000 Euro, Jahresnettomiete 7.500 Euro (5 % Objektrendite). Variante A: 100 % Eigenkapital → EK-Rendite 5 %. Variante B: 30.000 Euro EK + 120.000 Euro Kredit (3 % Zins = 3.600 Euro/Jahr) → Ertrag nach Zinsen: 3.900 Euro → EK-Rendite: 13 %. Der Hebel verdreifacht die Rendite auf das eingesetzte Kapital.

Praxis-Tipp

Nutzen Sie den Leverage-Effekt bewusst, aber übertreiben Sie nicht. Halten Sie eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent plus Kaufnebenkosten ein. Kalkulieren Sie Stressszenarien: Was passiert bei 3 Monaten Leerstand? Was bei 2 Prozent höherem Anschlusszins? Nur wenn der Cashflow auch unter ungünstigen Bedingungen positiv bleibt, ist der Hebel solide.

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