Herstellungskosten

Herstellungskosten – Was das Gebäude wirklich kostet

Herstellungskosten einer Immobilie umfassen alle Aufwendungen, die durch den Bau oder die wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen. Dazu gehören Materialkosten, Handwerkerleistungen, Architektenhonorar, Baugenehmigungsgebühren und Bauzeitzinsen. Steuerlich werden Herstellungskosten nicht sofort abgesetzt, sondern über die Nutzungsdauer abgeschrieben – bei Wohngebäuden über 50 Jahre (2 % AfA) oder bei Neubauten ab 2023 über 33 Jahre (3 % AfA).

Warum ist das wichtig?

Die korrekte Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand entscheidet über die steuerliche Behandlung. Herstellungskosten liegen vor bei Neubau, Erweiterung (Anbau, Aufstockung) oder wesentlicher Verbesserung über den ursprünglichen Standard hinaus. Erhaltungsaufwand – also die Wiederherstellung des bisherigen Zustands – ist dagegen im Jahr der Zahlung vollständig absetzbar. Die Unterscheidung kann fünfstellige Steuerbeträge ausmachen.

Beispiel: Ein Vermieter in Wuppertal lässt in seiner Mietwohnung das Bad komplett erneuern: neue Fliesen, Badewanne, Waschtisch, Toilette für 18.000 Euro. Wird nur der vorhandene Standard wiederhergestellt, ist es Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar). Wird das Bad von einfach auf gehoben umgebaut (Regendusche, Fußbodenheizung), sind es Herstellungskosten (Abschreibung über 50 Jahre: 360 Euro/Jahr). Die Steuerdifferenz im ersten Jahr: bei 42 % Steuersatz 7.200 Euro vs. 151 Euro.

Praxis-Tipp

Dokumentieren Sie bei Sanierungen genau, was erneuert und was verbessert wird. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater vorab beraten, ob die geplanten Maßnahmen als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten einzustufen sind. Vermeiden Sie die 15-Prozent-Grenze: Übersteigen Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie zu Herstellungskosten umqualifiziert.

Berechnen Sie die Rendite Ihrer Sanierung mit dem Rendite-Check.