Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)

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Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Multiplikator) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis einer Immobilie entsprechen. Er ist das Gegenstück zur Bruttorendite und zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat.

Formel

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Richtwerte

  • Unter 15: Sehr günstig (selten in Städten)
  • 15–20: Günstig bis fair (B- und C-Lagen)
  • 20–25: Normal für gute Stadtlagen
  • 25–30: Teuer, typisch für Top-Lagen in Großstädten
  • Über 30: Sehr teuer, nur bei starker Wertsteigerungserwartung sinnvoll

Zusammenhang mit der Rendite

Kaufpreisfaktor 20 = 5 % Bruttorendite, Faktor 25 = 4 %, Faktor 33 = 3 %. Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite.

Modernisierungskosten können bei Vermietung bis zu 8 % auf die Jahresmiete umgelegt werden – das macht energetische Sanierung attraktiv.

Dabei sollten Sie nicht nur auf den reinen Kaufpreis schauen. Die Gesamtkosten einer Immobilie setzen sich aus Kaufpreis, Nebenkosten, Modernisierungsbedarf und laufenden Kosten zusammen. Erst wenn alle Faktoren berücksichtigt sind, ergibt sich ein realistisches Bild.

Ob eine Immobilie fair bewertet ist, zeigt der Kaufpreisfaktor Rechner.