Kredit ohne Eigenkapital

Kredit ohne Eigenkapital – Die 100-Prozent-Finanzierung

Bei einem Kredit ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) finanziert die Bank den kompletten Kaufpreis einer Immobilie. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden sogar die Kaufnebenkosten mitfinanziert. Solche Finanzierungen sind möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft: überdurchschnittliches Einkommen, sichere Beschäftigung, einwandfreie SCHUFA und ein Objekt in guter Lage mit hohem Beleihungswert.

Warum ist das wichtig?

Eine Vollfinanzierung kostet deutlich mehr als eine Standardfinanzierung. Der Zinsaufschlag für die Überfinanzierung des Beleihungswerts beträgt 0,3 bis 0,8 Prozent – bei 300.000 Euro Darlehen und 10 Jahren Zinsbindung sind das 9.000 bis 24.000 Euro Mehrkosten. Zudem fehlt der Eigenkapitalpuffer: Sinkt der Immobilienwert, kann eine bilanzielle Überschuldung eintreten. Bei einem erzwungenen Verkauf reicht der Erlös möglicherweise nicht zur Tilgung des Darlehens.

Beispiel: Softwareentwickler, 35 Jahre, Bruttoeinkommen 85.000 Euro, kein Eigenkapital. Kaufpreis Wohnung in Leipzig: 220.000 Euro. Kaufnebenkosten 12 %: 26.400 Euro. 110-Prozent-Finanzierung: 246.400 Euro zu 4,1 % Zins (statt 3,4 % mit 20 % EK). Monatliche Mehrbelastung: 144 Euro. Gesamtmehrkosten über 10 Jahre: 17.280 Euro. Zusätzliches Risiko: Bei 10 % Preisrückgang wäre die Wohnung weniger wert als der Kredit.

Praxis-Tipp

Nutzen Sie die Vollfinanzierung nur, wenn Ihr Einkommen stabil und hoch genug ist, um die höhere Rate sicher zu tragen. Bauen Sie nach dem Kauf sofort Eigenkapital auf, indem Sie konsequent sondertilgen. Vermeiden Sie die 110-Prozent-Finanzierung, wenn irgend möglich – sparen Sie zumindest die Kaufnebenkosten an. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zins und desto sicherer die Gesamtkonstruktion.

Prüfen Sie Ihren Eigenkapitalbedarf mit dem Eigenkapital-Rechner.