Mietvertrag

Mietvertrag – Das Fundament des Mietverhältnisses

Der Wohnraummietvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter. Er kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden, wobei die Schriftform dringend empfohlen wird. Das Wohnraummietrecht (§§ 535-580a BGB) ist stark zugunsten des Mieters reguliert – viele Klauseln, die Vermieter in Standardverträge aufnehmen, sind nach der Rechtsprechung unwirksam.

Warum ist das wichtig?

Ein rechtssicherer Mietvertrag schützt beide Seiten vor Streitigkeiten. Häufig unwirksame Klauseln betreffen starre Renovierungsfristen, Tierhaltungsverbote ohne Ausnahme und Besuchsverbote. Wirksam sind dagegen Staffelmietvereinbarungen, Kleinreparaturklauseln (innerhalb bestimmter Grenzen) und Kündigungsausschlüsse. Für Kapitalanleger ist der Mietvertrag ein Ertragsdokument – die vereinbarte Miete bestimmt den Cashflow über Jahre.

Beispiel: Vermieter Schneider nutzt einen Standardmietvertrag aus dem Internet für seine Wohnung in Mainz (750 Euro kalt). Der Vertrag enthält: „Der Mieter muss alle 3 Jahre die Wohnung streichen.“ Diese starre Fristenklausel ist nach BGH-Rechtsprechung unwirksam – der Mieter muss bei Auszug gar nicht renovieren. Hätte der Vertrag „Schönheitsreparaturen in angemessenen Zeiträumen“ formuliert, wäre die Klausel wirksam gewesen.

Praxis-Tipp

Verwenden Sie aktuelle Mietvertragsformulare von Vermieterverbänden (Haus & Grund) oder Mietervereinen – diese sind auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung. Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Ein- und Auszug mit Fotos und Übergabeprotokoll. Als Vermieter: Vereinbaren Sie eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel und eine Index- oder Staffelmietvereinbarung.

Berechnen Sie den Cashflow Ihrer Mietwohnung mit dem Cashflow-Rechner.