Steuerliche Absetzung

Steuerliche Absetzung – Immobilien als Steuersparmodell

Vermieter können zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen und so ihre Steuerlast erheblich senken. Die wichtigsten absetzbaren Posten sind: Gebäudeabschreibung (AfA), Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Instandhaltung, Fahrtkosten zum Objekt und Kosten für Handwerker und Dienstleister. Diese Aufwendungen werden als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen.

Warum ist das wichtig?

Die steuerliche Absetzung ist einer der größten Vorteile der Immobilienanlage gegenüber anderen Vermögensklassen. Durch die AfA (2-3 % jährlich) und die Schuldzinsen entsteht in den ersten Jahren häufig ein steuerlicher Verlust, obwohl der Cashflow positiv ist. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften (Gehalt, Gewinne) verrechnet werden und senkt die Gesamtsteuerbelastung. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart jeder Euro Werbungskosten 42 Cent Steuern.

Beispiel: Eigentumswohnung in Chemnitz, Kaufpreis 95.000 Euro (davon 75.000 Euro Gebäudeanteil). Mieteinnahmen: 5.400 Euro/Jahr. Absetzbare Kosten: AfA 2 % (1.500 Euro), Schuldzinsen (2.800 Euro), Hausgeld nicht umlagefähig (960 Euro), Versicherung (180 Euro), Fahrtkosten (250 Euro). Summe: 5.690 Euro. Steuerlicher Verlust: 290 Euro. Bei 42 % Grenzsteuersatz: 122 Euro Steuererstattung, obwohl die Wohnung Mietüberschuss erwirtschaftet.

Praxis-Tipp

Sammeln Sie alle Belege für Ihre Vermietungstätigkeit und ordnen Sie sie nach Steuerjahr. Vergessen Sie nicht die kleineren Posten: Kontoführungsgebühren, Porto, Telefonkosten im Zusammenhang mit der Vermietung, Fachliteratur und Mitgliedsbeiträge im Eigentümerverband. Lassen Sie den Gebäudeanteil am Kaufpreis von einem Sachverständigen ermitteln – ein hoher Gebäudeanteil erhöht die AfA.

Bewerten Sie die Steuerrendite mit dem Rendite-Check.