Tilgung (Immobiliendarlehen)

Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Kreditrate, der zur tatsächlichen Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei – und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.

Anfängliche Tilgung und Laufzeit

• 1 % Tilgung: ca. 40–50 Jahre bis zur Schuldenfreiheit
• 2 % Tilgung: ca. 28–32 Jahre (Standard)
• 3 % Tilgung: ca. 20–24 Jahre (empfohlen)
• 4 % Tilgung: ca. 16–18 Jahre (ideal bei Budget)

Tilgungsparadoxon

Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil automatisch: Da die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil – und der eingesparte Zins fließt in die Tilgung. Die tatsächliche Tilgung am Ende der Laufzeit ist daher deutlich höher als die anfängliche.

Hinweis: Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht finanzierbar – die meisten Banken erwarten, dass Sie diese vollständig aus Eigenkapital bezahlen.

Mindest-Tilgung

Die meisten Banken verlangen mindestens 1 % anfängliche Tilgung, empfehlen aber 2–3 %. In Niedrigzinsphasen sollte die Tilgung höher angesetzt werden, um die günstige Phase zu nutzen.

Ein oft übersehener Aspekt: Die Lage bestimmt nicht nur den heutigen Wert, sondern auch das Wertsteigerungspotenzial. Infrastrukturprojekte wie neue U-Bahn-Linien oder Gewerbeparks können die Preise in einem Viertel innerhalb weniger Jahre deutlich steigern.

Einen detaillierten Tilgungsplan erstellen Sie mit dem Tilgungsplan Rechner.