Umschuldung (Immobiliendarlehen)
Eine Umschuldung ist der Wechsel eines bestehenden Immobiliendarlehens zu einer anderen Bank – meist um von besseren Zinskonditionen zu profitieren. Sie wird typischerweise am Ende der Zinsbindung durchgeführt, ist aber auch vorzeitig möglich.
Ablauf
- Neue Bank prüft Bonität und Immobilie
- Abtretung der bestehenden Grundschuld an die neue Bank (günstiger als Neueintragung)
- Alte Bank wird abgelöst
Kosten
- Grundschuldabtretung: ca. 0,2 % der Grundschuld (Notar + Grundbuch)
- Neue Bewertung: Manche Banken verlangen ein Gutachten
- Vorfälligkeitsentschädigung: Fällt nur bei vorzeitiger Ablösung an (vor Ende der Zinsbindung)
Wichtig: Die Spekulationssteuer entfällt, wenn Sie Ihre Immobilie mindestens 10 Jahre halten oder in den letzten 3 Jahren vor dem Verkauf selbst darin gewohnt haben.
Wann lohnt es sich?
Wenn die Zinsdifferenz zur neuen Bank mindestens 0,2–0,3 Prozentpunkte beträgt, überwiegen die Ersparnisse die Wechselkosten.
Ein oft übersehener Aspekt: Die Lage bestimmt nicht nur den heutigen Wert, sondern auch das Wertsteigerungspotenzial. Infrastrukturprojekte wie neue U-Bahn-Linien oder Gewerbeparks können die Preise in einem Viertel innerhalb weniger Jahre deutlich steigern.
Die neue monatliche Rate berechnen Sie mit dem Annuitätenrechner.
Häufige Fragen
Soll ich lieber mieten oder kaufen?
Das hängt von Ihrer Lebenssituation ab. Kaufen lohnt sich bei langem Zeithorizont (10+ Jahre), stabilem Einkommen und wenn Kaufen günstiger ist als Mieten plus Opportunitätskosten des Eigenkapitals.
Was passiert, wenn ich die Kreditrate nicht mehr zahlen kann?
Sprechen Sie sofort mit Ihrer Bank. Oft sind Stundungen oder Ratenanpassungen möglich. Im schlimmsten Fall droht nach mehreren Mahnungen die Zwangsversteigerung.
Kann ich eine Immobilie ohne Makler kaufen?
Ja, das spart die Maklerprovision. Suchen Sie auf Portalen nach Privatangeboten oder sprechen Sie direkt Hausverwaltungen an. Allerdings müssen Sie Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick selbst mitbringen.
