Zessionierung

Zessionierung – Forderungen an Dritte übertragen

Zessionierung (Zession) ist der juristische Fachbegriff für die Abtretung einer Forderung an einen Dritten. Im Immobilienbereich kommt die Zession in verschiedenen Formen vor: Abtretung von Mietforderungen an die Bank als Kreditsicherheit, Abtretung von Grundschulden bei Bankwechsel und Abtretung von Kaufpreisforderungen. Die Abtretung erfolgt durch Vertrag zwischen dem bisherigen Gläubiger (Zedent) und dem neuen Gläubiger (Zessionar).

Warum ist das wichtig?

Bei der Immobilienfinanzierung verlangt die Bank häufig neben der Grundschuld auch eine Sicherungsabtretung der Mieteinnahmen. Damit fließen im Verwertungsfall nicht nur der Erlös aus dem Grundstück, sondern auch die laufenden Mieten an die Bank. Die Mietabtretung wird den Mietern allerdings erst im Krisenfall offengelegt. Bei der Grundschuldabtretung bei Bankwechsel (Umschuldung) spart der Kreditnehmer die Kosten einer Löschung und Neueintragung.

Beispiel: Ein Vermieter finanziert ein Mehrfamilienhaus in Mainz mit einem Darlehen über 420.000 Euro. Die Bank verlangt neben der Grundschuld eine Sicherungsabtretung der Mietforderungen. Solange das Darlehen ordnungsgemäß bedient wird, ändert sich für die Mieter nichts. Gerät der Vermieter in Zahlungsverzug, kann die Bank die Mieter direkt zur Zahlung auf ihr Konto auffordern – ohne Gerichtsverfahren.

Praxis-Tipp

Verstehen Sie die Mietabtretung als Standard bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen – sie ist kein Misstrauensvotum der Bank. Achten Sie darauf, dass die Abtretung als stille Zession vereinbart wird (Mieter werden nicht informiert). Bei der Umschuldung nutzen Sie die Grundschuldabtretung statt Löschung und Neueintragung, um 1.000-2.000 Euro Gebühren zu sparen.

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