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AfA Immobilien: So funktioniert die Abschreibung für Vermieter

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Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist einer der wichtigsten Steuervorteile für Immobilien-Vermieter. Sie ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes über die Jahre steuerlich geltend zu machen – und so die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich zu senken.

AfA-Sätze für Immobilien

  • 2 % pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer): Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden
  • 2,5 % pro Jahr (40 Jahre): Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden
  • 3 % pro Jahr (33 Jahre): Gebäude mit Bauantrag ab 01.01.2023 (neue degressive AfA möglich)
  • Denkmal-AfA: Bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren, danach 7 % für 4 Jahre

Wie viel Sie jährlich steuerlich abschreiben können, berechnen Sie mit dem AfA Rechner.

Bemessungsgrundlage: Nur das Gebäude zählt

Wichtig: Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet, nicht auf den Grundstückswert. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung. Der Gebäudeanteil wird üblicherweise über das Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert im Kaufvertrag oder Gutachten ermittelt.

Typische Aufteilung: 70–85 % Gebäude, 15–30 % Grundstück (je nach Lage).

Rechenbeispiel

Kaufpreis: 300.000 Euro, Grundstücksanteil: 20 % (60.000 Euro), Gebäudeanteil: 240.000 Euro, AfA-Satz: 2 %.

Jährliche AfA: 240.000 × 2 % = 4.800 Euro

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % sparen Sie damit jährlich rund 2.016 Euro Einkommensteuer. Über 50 Jahre summiert sich das auf über 100.000 Euro.

Praxisbeispiel: Sondertilgung

Darlehen: 180.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung. Ohne Sondertilgung: Laufzeit 27 Jahre, Gesamtzinsen ca. 98.000 €. Mit 5.000 € Sondertilgung jährlich: Laufzeit nur 18 Jahre, Gesamtzinsen ca. 58.000 €. Sie sparen 40.000 € und 9 Jahre.

Weitere absetzbare Kosten für Vermieter

  • Darlehenszinsen: Vollständig als Werbungskosten absetzbar
  • Renovierungskosten: Sofort absetzbar (bis 4.000 Euro netto je Maßnahme in den ersten 3 Jahren)
  • Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater, Kontoführung
  • Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie (0,30 Euro/km)
  • Grundsteuer: Vollständig absetzbar als Werbungskosten

Die neue Grundsteuer für Ihre Immobilie berechnen Sie mit dem Grundsteuer Rechner.

Tipp: Denkmalschutz-Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien bieten eine besonders attraktive AfA: In den ersten 8 Jahren können Sie 9 % der Sanierungskosten abschreiben, in den folgenden 4 Jahren noch 7 %. Voraussetzung ist die Abstimmung der Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde vor Baubeginn.

Häufige Fragen

Soll ich lieber mieten oder kaufen?

Das hängt von Ihrer Lebenssituation ab. Kaufen lohnt sich bei langem Zeithorizont (10+ Jahre), stabilem Einkommen und wenn Kaufen günstiger ist als Mieten plus Opportunitätskosten des Eigenkapitals.

Was passiert, wenn ich die Kreditrate nicht mehr zahlen kann?

Sprechen Sie sofort mit Ihrer Bank. Oft sind Stundungen oder Ratenanpassungen möglich. Im schlimmsten Fall droht nach mehreren Mahnungen die Zwangsversteigerung.

Kann ich eine Immobilie ohne Makler kaufen?

Ja, das spart die Maklerprovision. Suchen Sie auf Portalen nach Privatangeboten oder sprechen Sie direkt Hausverwaltungen an. Allerdings müssen Sie Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick selbst mitbringen.