Grundsteuerreform 2025: Zahlen Sie als Eigentümer bald mehr Steuern? Folgen + Beispiel

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Grundsteuerreform – Bereits 2018 entschied sich das Bundesverfassungsgericht dazu, das Grundsteuergesetz zu reformieren. Die aktuelle Grundsteuer sei verfassungswidrig und veraltet. Sie stammt aus dem vergangenen Jahrhundert und widerspreche gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetzes. Gleichwertige Grundstücke würden nämlich in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich bewertet werden. Wir haben recherchiert und für Sie die Auswirkungen, sowie ein Rechenbeispiel der Grundsteuer zusammengefasst. Quelle: Grundsteuer Reform (Immobilien-Erfahrung.de).

Was ist die Grundsteuer? Definition & Arten

Wie viel Grundsteuer müssen Sie zahlen? Wie wird die Grundsteuer berechnet? Was gehört alles zur Grundsteuer? Wie hoch sind die Grundsteuer für ein Haus und / oder eine Wohnung? Hier sind die Antworten!

Im Gegenteil zur Grunderwerbsteuer, die nur einmalig beim Wohnungskauf anfällt, wird die Grundsteuer jedes Jahr (4x wenn nicht anders vereinbart) von Ihnen als Wohnungseigentümer erhoben. Sie besteuert also das Eigentum. Die Grundsteuer berechnet sich aus der Fläche bzw. dem Wert und den individuellen Hebesätze der Gemeinden.

Arten der Grundsteuer

Es gibt 2 Arten der Grundsteuer:

  • Grundsteuer „A“ für Grundstücke für land- und forstwirtschaftliche Nutzung
  • Grundsteuer „B“ für sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke

Wir sprechen bei einer Immobilie als Kapitalanlage (Wohnung, Haus) also über die Grundsteuer „B“.

Faktoren der Grundsteuer

Betrachten wir einmal die Faktoren, welche die Grundsteuer beeinflussen. Der Ort an dem die Immobilie sich befindet spielt eine zentrale Rolle. Außerdem ist die Immobilienart entscheidend.

Hier nochmal ein Überblick über die Faktoren:

  • Erhebung nach Immobilienwert (Einheitswert), besteuert Eigentum
  • Gemeinde (individueller Hebesatz)
  • Bundesland (alte oder neue Länder)
  • Immobilienart (Haus, Doppelhaus, Wohnung, sonstige)

Kurz noch erklärt, was heißt Einheitswert? Einheitswert bezeichnet den Wert von Grundbesitz. Es ist also ein Äquivalent zum Immobilienwert.

Die Berechnung der Grundsteuer

Berechnung der Grundsteuer (Beispielwerte):

  • Festgestellter Einheitswert: 100.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,35%
  • x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
  • = Grundsteuersatz

Sie müssen also 1) den Wert Ihrer Immobile (Einheitswert) kennen, 2) die Grundsteuermesszahl für Ihre Immobilienart und 3) den kommunalen Hebesatz (B).

Grundsteuerreform – Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Bisher wurden Grundsteuern mit Standardwerten berechnet. Diese Werte stammen aus dem Jahr 1964 bzw. 1935. Die tatsächliche Wertentwicklung einer Immobilie spiegelt sich in diesen Werten nicht wider und Immobilien gleicher Art werden unterschiedlich behandelt. Daher erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig.

Neue gesetzliche Regelungen

Inzwischen hat das Bundesverfassungsgericht neue gesetzliche Regelungen zur Grundsteuer gefordert. Die Gesetzgebung ist dem im November 2019 verabschiedete Grundsteuerreformgesetz nachgekommen. Einige Bundesländer machen nach dieser Bundesverordnung schon von der Möglichkeit Gebrauch, von den bisherigen Landesregelungen abzuweichen.

Ab 2025 erheben Städte und Gemeinden eine neue Grundsteuer auf der Grundlage des vom Finanzamt ermittelten Wertes. Bis dahin wird die Grundsteuer nach bisheriger Rechtslage weiterbehandelt.

Fassen wir die gesetzlichen Regelungen nochmal zusammen:

  • Standartwerte sind veraltet
  • neue Regelung verabschiedet Reformgesetz
  • Bundesländer können schon jetzt vom Standartwert abweichen
  • Ab 2025 neue Grundsteuerwerte

Folgen der Grundsteuerreform

Immobilienbesitzer haben im ersten halben Jahr der Reform die Aufgabe, eine Grundsteuererklärung zu tätigen. Hierbei werden alle wichtigen Unterlagen des Grundstücks und der Immobilie gesammelt und dem Steuerberater für eine Neubewertung gegeben.

Das Elster-Formular für Immobilienbesitzer

Die Angaben sollen zukünftig auch nur noch digital erfasst und transferiert werden. Hierfür wird ab dem 1. Juli 2022 ein Elster-Formular kostenlos für alle zur Verfügung gestellt. Nutzer können ihre gesamten Informationen des Grundstücks online eintragen und diese dann direkt, digital an das Finanzamt übermitteln.

Die Daten, die Sie in das Elster-Formular eintragen werden dann an das Finanzamt geschickt. Die wichtigsten Daten im Folgenden.

Wichtige Daten für das Finanzamt

Folgende Daten müssen hierbei eingetragen werden:

  • Daten zur Art des Gebäudes
  • Nutzungsart
  • Lage der Immobilie
  • Wohnfläche
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Baujahr
  • Aktenzeichen der Immobilie beim Finanzamt
  • Handelt es sich bei der Immobilie um ein Kulturdenkmal?

Nach der Eintragung und der Übermittlung der Daten nun ein Rechenbeispiel, wie die Grundsteuer berechnet wird.

Grundsteuer: Rechenbeispiel

Bei der Grundsteuer wird lediglich der Bodenrichtwert, heißt wie viel der Grund wert ist, mit der Grundstücksgröße multipliziert. Dabei erhält man den Wert der Grundsteuer. Außerdem gibt er Rabatte bei gewissen Ausnahmen. Ist der Grund zum Beispiel pure Wohnfläche oder steht das Objekt unter Kulturdenkmalschutz so erhält man 30% bzw. 10% Rabatt auf die Grundsteuer.

Rechenbeispiel Mietwohnung

Hier ein Bespiel für eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Baden Württemberg:

  • Grundstücksgröße 2.500 m²
  • Miteigentumsanteil 120/10.000
  • Wohnfläche 72 m²
  • kein Denkmalschutz
  • Hebesatz 490 %

Bodenrichtwert zum 31.12.2020 = 820 €/m²
Grundsteuerwert = 2.500 x 120/10.000 x 820 = 24.600€
Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert x 1,3/1000 x 0,7 = 22,4€
Jährliche Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x 490/100 = 109,7€

Rechenbeispiel Einfamilienhaus

Hier ein Beispiel für ein Einfamilienhaus in Baden-Württemberg:

  • Grundstücksgröße 560 m²
  • Wohnfläche 160 m²
  • Grundsteuer bisher 460 € / Jahr
  • Hebesatz 490 %
  • Bodenrichtwert zum 31.12.2020 = 720 €/m²

Neue Grundsteuer= 560 x 720 x 1,3/1000 x 0,7 x 490/100 = 1.798€

Zahlen Eigentümer in Zukunft mehr Steuern?

Die Höhe der Grundsteuer wird aktuell von den Bundesländern und Gemeinden anhand des Hebesatzes festgemacht. Die Entscheidungsmacht über die Hebesätze der Gemeinden ermöglicht es gegen starke Grundsteuererhöhungen vorzugehen.

Unabhängig von der Reform steigen Miet- und Immobilienpreise konstant an, wodurch sie folglich auch die Steuern erhöhen. Demnach ist es schwierig eine feste Aussage zu treffen, ob Eigentümer in Zukunft wirklich mehr Steuern für ihr Grundstück zahlen müssen.

Ziele der Grundsteuerreform

Das Ziel der Grundsteuerreform ist es lediglich die Grundsteuerpreisermittlung zu vereinfachen und Besitztümer realistischer und gerechter bewerten zu können. Sollte also zukünftig der Hebesatz einer Gemeinde gleich bleiben, so steigen die Steuerkosten zwangsläufig.

Die Auswirkung und Ziele nochmals im Überblick:

  • Der Hebesatz bestimmt die Höhe der Grundsteuer
  • Gemeinden haben Entscheidungsmacht über Hebesätze
  • Hebesätze wirken gegen starke Grundsteuererhöhungen
  • Preisermittlung vereinfachen
  • Besitztümer realistischer bewerten

Erschließungskosten: Kosten aus der Vergangenheit & Zukunft

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Erschließungskosten – Kosten, die bei der Erschließung eines Grundstücks anfallen. Im Rahmen einer Erschließung werden Maßnahmen getroffen, wodurch das Grundstück zugänglich und nutzbar gemacht wird. Eine Erschließung wird dann notwendig, wenn einmal auf dem Grundstück gebaut werden soll. Oft ist die Freude groß, wenn ein besonders kostengünstiges Grundstück erworben wurde. Im Folgenden Video siehst du wie sich Erschließungskosten berechnen und auf was du unbedingt achten musst. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Drohen du Erschließungskosten und wie hoch sind sie? – so weißt du Bescheid

Wie hoch können Erschließungskosten sein und worauf fallen sie an? Das sind Straße, Kanal, Bürgersteige, Lampen, Telekommunikation. Erschließungskosten sind immer von dem aktuellen Eigentümer im Grundbuch zu zahlen, wenn die Abrechnung erfolgt. In diesem Video erfährst du alles über die Berechnung der Erschließungskosten.

Teilungserklärung: Erklärung, Rechte & Pflichten – das musst du beachten

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Teilungserklärung – Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung dafür, dass für einzelne Wohnungen eigene Grundbucheinträge angelegt werden können und wird vor dem Verkauf einzelner Wohneinheiten erstellt. In diesem Video erfährst du alles zum Thema Teilungserklärung. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Die Teilungserklärung und die wichtigsten Inhalte

Die Teilungserklärung einer Immobilie definiert, was man genau kauft, wenn man eine Wohnung erwirbt. Die Teilungserklärung definiert auch die Rechte und Pflichten des Eigentümers gegenüber der Wohnungseigentümer Gemeinschaft. Wie sie aufgebaut ist uns was auf keinen Fall fehlen darf, erfährst Du in diesem Video.

Wohn-/ Nutzflächenberechnung: Nutzfläche richtig bestimmen – so geht’s

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Wohn-/ Nutzflächenberechnung –  Eine korrekte und verständliche Wohn- und Nutzflächenberechnung ist wichtig, um vor dem Hausbau oder Hauskauf einen Überblick über die gegebenen Wohn- bzw. Nutzflächen zu erhalten. Bestimmte Vorgaben an die Flächenberechnung sollen dies sicherstellen. Für öffentlich geförderte Wohnungen und Eigenheime wie das Einfamilienhaus ist die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung verpflichtend. In diesem Video erfährst du alles rund um das Thema Wohn u. Nutzfläche. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Wie bestimmt man die Wohnfläche korrekt?

Ist die Quadratmeteranzahl gleich der tatsächlichen Wohnfläche? In diesem Video erfährst du alle Schritte und wichtigen Informationen zur Bestimmung der Wohn- und Nutzfläche.

Bruttogrundflächenberechnung (BGF): Berechnung & Erklärung – so geht’s

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Bruttogrundflächenberechnung – Die Bruttogrundfläche ist die Fläche die komplett zu einem Grundstück gehört. Diese setzt sich zusammen aus der Nettogrundfläche und der Konstruktionsfläche. Auch spielen Funktionsfläche und Verkehrsfläche eine Rolle. In diesem Video erfährst du was bei der Bruttogrundfläche zu beachten ist und wie du diese einfach errechnest. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Wie bestimmt man die Bruttogrundfläche?

Was ist die Bruttogrundfläche und wie wird sie bestimmt? Diese Infos und Rechnungen erfährst du genau in diesem Video.

https://www.youtube.com/watch?v=h7ZtQ6L8BuU

 

Bebauungsplan: B-Plan, Erklärung – Wie darf ich wo bauen?

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Bebauungsplan – Der Bebauungsplan, auch B-Plan genannt, zeigt dir wo und wie du bauen darfst. Bauen ist generell nur innerhalb Orte und Gemeinden erlaubt, heißt innerhalb der angegeben Ortschilder. Alle wichtigen Infos zum Bebauungsplan findest in diesem Video. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Bebauungsplan erklärt – das musst du wissen

Was sagt der B-Plan dir und warum gibt es ihn nicht überall? Wie der Bebauungsplan aufgestellt ist und was du zu beachten hast erfährst du in diesem Video.

Welche Risiken und Chancen bringt der B-Plan mit sich?

Im Folgenden Video erfährst du was bei dem Bebauungsplan beachtet werden muss. Welche Chancen ergeben sich und welchen Risiken sollte man sich bewusst sein?

Bauplan / Grundrissplan: Wohnfläche und Grundriss – so planst du richtig

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Bauplan / Grundriss – Plant man endlich sein eigenes Heim zu bauen, steht man zuvor noch vor einigen Hürden welche die Planung betreffen. Damit alles ohne Probleme funktioniert solltest du dir einige Planungstipps zum Herzen nehmen. Im folgenden Video erfährst du alles zum Thema Bauplan / Grundriss. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Wohnfläche planen leicht gemacht – alles für den perfekten Grundriss

Was ist mein individueller Bedarf? Wie ist meine Raumverteilung? und wie richte ich mein Bauplan in die verschiedenen Himmelsrichtungen aus? In einem der besten Videos erfährst du das und vieles mehr rundum das Thema Bauplan / Grundriss.

Kaufvertrag oder Grundbuchauszug: Was musst du beachten?

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Kaufvertrag oder Grundbuchauszug – Juristisches Deutsch ist für viele oft schwer zu verstehen. Doch für den erfolgreichen Notartermin ist das Verständnis des Kaufvertrags und der Grundbuchsauszug sehr wichtig. In den folgenden Videos wird dir alles erklärt, was du zum Thema Kaufvertrag und Grundbuchauszug wissen musst. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Der Immobilienkaufvertrag

Für einen Notartermin ist das Verständnis des Kaufvertrags von großer Bedeutung. In diesem Video erfährst du alles über den Immobilienkaufvertrag.

Was ist ein Grundbuchsauszug?

Was ist der Grundbuchauszug? Für was wird er benötigt? Und wie kann den Grundbuchsauszug bekommen? Das und vieles mehr erfährst  in diesem Video zum Thema Grundbuchauszug.

Was findest du im Grundbuch?

  • Bestandsverzeichnis
  • Abteilung I
  • Abteilung II
  • Abteilung III

Bewertung Wohnung: Den richtigen Wert ermitteln – so wird’s gemacht

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Bewertung Wohnung – Den richtigen Wert für eine Wohnung zu ermitteln ist in für Käufer sehr wichtig. Für die verschiedenen Zwecke der Wohnung gibt es auch verschiedene Bewertungsmuster. Vor was muss man aufpassen und welche Tipps & Tricks gibt es bei der Bewertung von Wohnungen? Das und vieles mehr erfährst du in diesem Video. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Eine Wohnung als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung? – So bewertest du sie richtig

Eine Eigentumswohnung einfach bewerten – ohne komplizierte Bewertungsverfahren. In diesem Video erfährst du, wie ganz einfach eine Kapitalanlage und eine Wohnung zur Eigennutzung bewertet werden. Beide Methoden unterscheiden sich von ihrer Herangehensweise.

Bonität: Kreditwürdigkeit, SCHUFA & Auskünfte – das musst du wissen

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Bonität – Willst du eine Immobilie kaufen stößt du früher auf das Thema Kreditwürdigkeit. Hierbei ist die ein SCHUFA und eine Bönitätsbewertung sehr wichtig. Doch was genau ist dabei zu beachten und welche Probleme bringen sie mit sich. In diesen Videos lernst du alle wichtigen Fragen und Antworten zum Thema Bonität. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Wie Baue ich eine Bonität bei meiner Lieblingsbank auf?

Richtig eingesetzt, gibt die Kreditwürdigkeit bei neun von zehn Millionären den Ausschlag zur finanziellen Freiheit. Sie erweitert einfach massiv die Möglichkeiten, egal ob man in Immobilien investieren möchte oder einfach nur die Mittel für die Umsetzung einer Idee braucht. Dieses Video erklärt dir alles was du zum Thema Bank-Bonität wissen musst.

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Mit einer Schufa Auskunft wird deine Kreditwürdigkeit bei der Bank bewertet. Doch was ist die Schufa genau und auf was ist bei einer Auskunft zu achten. Das erfährst du in diesem Video.

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Eine Bonität ist sehr wichtig bei der Bank, um Zusagen für Kredite und Darlehens zu bekommen. Doch welche Dokumente sind noch wichtig für die Bank? In diesem Interview mit einem Finanzierungsexperten erfährst du welche Dokumente wichtig für den Immobilienkauf sind.