Immobilie als Kapitalanlage: Rendite, Steuern und Finanzierung im Überblick
Eine Immobilie als Kapitalanlage bietet gleich mehrere Vorteile: regelmäßige Mieteinnahmen, potenzielle Wertsteigerung, Inflationsschutz und attraktive Steuervorteile. Doch damit die Rechnung aufgeht, müssen Standort, Kaufpreis und Finanzierung stimmen.
Warum Immobilien als Kapitalanlage?
- Regelmäßige Einnahmen: Monatliche Mieteinnahmen als passives Einkommen
- Hebeleffekt: Mit Fremdkapital können Sie ein Vielfaches Ihres Eigenkapitals investieren
- Inflationsschutz: Mieten und Immobilienwerte steigen langfristig mit der Inflation
- Steuervorteile: AfA, Zinsen und Werbungskosten reduzieren die Steuerlast
- Vermögensaufbau: Der Mieter tilgt Ihr Darlehen
Eine schnelle Rendite-Einschätzung liefert der kostenlose Rendite Check.
Die wichtigsten Kennzahlen
Bevor Sie investieren, sollten Sie diese Zahlen kennen:
- Bruttorendite: Verhältnis Jahresmiete zum Kaufpreis (Zielwert: mindestens 5 %)
- Nettorendite: Rendite nach Abzug aller Kosten (Zielwert: mindestens 3,5 %)
- Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete (Zielwert: unter 25)
- Cashflow: Monatlicher Überschuss nach allen Kosten und Finanzierung
Den monatlichen Cashflow Ihrer Kapitalanlage ermitteln Sie mit dem Immobilien Cashflow Rechner.
Steuervorteile nutzen
Als Vermieter können Sie zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen:
- AfA (Absetzung für Abnutzung): 2 % pro Jahr für Gebäude ab 1925, 2,5 % für ältere Gebäude
- Finanzierungszinsen: Vollständig als Werbungskosten absetzbar
- Instandhaltung: Sofort absetzbar bis 4.000 Euro pro Maßnahme
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater, Fahrtkosten
Wie viel Sie jährlich steuerlich abschreiben können, berechnen Sie mit dem AfA Rechner.
Beispiel: Kaufnebenkosten
Bei einem Kaufpreis von 250.000 € in NRW (6,5 % GrESt) fallen an: Grunderwerbsteuer 16.250 €, Notar ca. 3.750 €, Grundbuch ca. 1.250 €, Makler (hälftig) ca. 8.925 €. Insgesamt: 30.175 € – fast 12 % des Kaufpreises. Diese Summe müssen Sie aus Eigenkapital bezahlen.
Standortwahl: Worauf es ankommt
Der Standort entscheidet über Mieterpotenzial, Leerstandsrisiko und Wertsteigerung. Achten Sie auf: Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftsstruktur, Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Einkaufen), Universitäten oder große Arbeitgeber sowie die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre.
Mit dem Kaufpreisfaktor Rechner können Sie schnell einschätzen, ob sich die Investition lohnt.
Das Wichtigste auf einen Blick
Rechnen Sie konservativ, planen Sie Puffer ein und vergleichen Sie mehrere Objekte. Der beste Deal ist nicht immer der günstigste Kaufpreis – sondern das Gesamtpaket aus Lage, Zustand, Finanzierung und persönlicher Lebenssituation.
