Start der Immobiliensuche: Prüfung, Besichtigung, Bewertung

Phase 2 beim Immobilienkauf: Die Suche

Nachdem Du eine Kriterien-Liste aufgestellt hast, kannst Du mit der Suche am Markt beginnen. Wenn eine Immobilie Deinen Kriterien entspricht, folgen die Prüfungen des Objektes. Zuletzt beendest die zweite Phase des Immobilienkaufs mit der Kalkulation.

Kaufmännische & Technische Prüfung der Immobilie

Bevor du eine Immobilie kaufst, musst du dieser einer kaufmännischen und technischen Prüfung unterziehen, um sicherzustellen, dass das Objekt deinen Erwartungen entspricht. Die Kaufmännische Prüfung bezieht sich auf die finanziellen Aspekte des Immobilien-Kaufs, während die technische Prüfung die Immobilie selbst unter die Lupe nimmt.

Kaufmännische Prüfung

Bei der Kaufmännischen Prüfung wird geprüft, ob dein gesetzter Budgetrahmen eingehalten werden kann, damit es zu keinen unerwarteten Kosten kommt. Während der Prüfung werden folgenden Aspekte angeschaut:

• Können alle laufenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden?
• Wurde eine Kaution vereinbart? Nachweis
• Gibt es Besonderheiten im Mietvertrag?
• Häufen sich Mietrückstände?
• Gibt es Mietminderungen?
• Wann wurde die letzte Mieterhöhung durchgeführt?
• Was kannst du bei einer Neuvermietung erzielen? Marktanalyse durchführen
• Was sind nicht umlegbare Kosten im Wirtschaftsplan?
• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage in der WEG? 
  
• Stehen Sanierungskosten an? Beschlusssammlung prüfen

Technische Prüfung

Auf die kaufmännische Prüfung folgt die technische Prüfung. Diese hilft dir, das Investitionsvolumen richtig einzuschätzen, damit keine unerwarteten Kosten auf dich zukommen. Während der Prüfung werden folgenden Aspekte angeschaut:

Wohnung:

• Zustand und Baujahr der Fenster
• Gibt es Feuchtigkeit an den Außenwänden?
• Wie ist der Zustand der Elektro-Unterverteilung?
• Zustand Badezimmer: Wie sind die Sanitäreinrichtungen?
  
• Wie ist der allgemeine Zustand der Wohnung? Wände, Decken, Böden etc.

Gemeinschaftseigentum:

• Wie ist der Zustand der Fassade?
• Wie ist der Zustand des Dachs/Dachboden?
• Wie ist der Zustand des Kellers? Gibt es nasse Wände
• Zustand und Alter der Heizungsanlage?
• Zustand Elektro-Zählerschrank (Hauptverteilung)
• Bewohner befragen, ob es allgemein Probleme mit dem Haus gibt
• Was muss an Instandsetzungs- oder
  Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden?

Kalkulation: Kaufpreis, Nebenkosten, Erwerbskosten etc.

Ist das Immobilienangebot zum Kauf geeignet? Um diese Frage zu beantworten solltest du bei der Immobiliensuche eine Kalkulation aller Kosten durchführen. Die Kalkulation sollte folgende Aspekte beinhalten: Allgemeine Daten der Immobilie, Miete, Gebühre, Kaufpreis, Brutto-Rendite, Anschaffungs- und Herstellungskosten, Erwerbsnebenkosten und die Renovierungskosten.

Berechnung des Gesamtkaufpreises:

• Adresse
• Fläche
• Netto-Miete Wohnung
• Netto-Miete Garage, Stellplatz
• Nebenkosten Vorzahlung Mieter
• Hausgeldzahlung
• monatliche Gebühren für SEV
• Kaufpreis Wohnung
• Kaufpreis Garage/Stellplatz

Aus diesen Punkten ergibt sich der Gesamtkaufpreis. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten und die Renovierungskosten.

Erwerbsnebenkosten:

• Maklergebühren in % ohne MwSt.
• Grunderwerbsteuer in %
• Notar und Gerichtsgebühren in %
• Sonstiges (z.B. Gutachter/Architekt