Kauf Phase: Finanzierung, Verhandlung, Kaufvertrag

Phase 3 beim Immobilienkauf: Der Kaufabschluss

Herzlichen Glückwunsch! Wenn Du an diesem Schritt angekommen bist, hast Du eine auf deiner persönlichen Bedürfnisse angestimmte Immobilie gefunden und bist bereit sie zu kaufen. Der Immobilien-Abschluss umfasst das Einreichen der Finanzierung, Verhandlungsgespräche, die ordentliche Ablage aller Objektunterlagen und Formulare, sowie den Kaufvertrag.

Objektunterlagen/ Formulare

Deine Objektunterlagen, Mietunterlagen und Bankdokumente solltest Du zu jeden Zeitpunkt ordentlich sortieren und ablegen. Ein vernünftiges Ablagesystem ist für Dich als Immobilieninhaber sehr wichtig. Damit Deine Unterlagen vollständig sind siehst Du hier eine Übersicht mit allen wichtigen Unterlagen, die vorhabenden sein müssen.

Bankordner:

• Darlehensverträge
• Unterlagen Kontoeröffnung
• Kontoauszüge
• Div. Rechnungen (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Rechnungen Instandsetzung etc.)

Mietordner:

• Mietregister
• Mietvertrag und evt. Nachträge
• Übergabeprotokoll
• NK- Abrechnungen-Grundsteuerbescheide
• Zustimmungserklärung Mieter zu Kautionsübertragung
• Schriftverkehr mit Mieter

Eigentumswohnung:

• Exposé oder Übersichtsblatt zum Objekt (Grunddaten)
• Fotos zur Wohnung, Gemeinschaftseigentum, Umgebung
• Flurkarte/ Lageplan
• Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (Haus)
• Gebäudeversicherungspolice
• Wirtschaftspläne
• Hausgeldabrechnung
• WEG Verwaltervertrag
• SEV Verwaltervertrag
• Grundbuchauszug
• Beschlusssammlung/ Protokolle ETV
• Teilungserklärung
• Kaufvertrag

Mehrfamilienhaus:

• Exposé oder Übersichtsblatt zum Objekt (Grunddaten)
• Fotos zur Wohnung, Gemeinschaftseigentum, Umgebung
• Flurkarte/ Lageplan
• Grundrisse / Ansichten / Schnitte
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (Haus)
• Gebäudeversicherungspolice
• Wartungsverträge / Hausmeister
• Verträge Heizkostenabrechnung
• Verträge Kabelanschluss
• Wartungsverträge / unterlagen Brandmeldeanlagen, Feuerlöscher, Rauchabzugseinrichtungen
• Unterlagen Heizungsanlage (Wartungsverträge, Bescheide, Schornsteinfeger)
• Beschlusssammlung / Protokolle ET
• WEG-Verwaltervertrag
• Hausgeldabrechnungen
• Wirtschaftspläne
• Kaufvertrag
• Grundbuchauszug
• Kalkulation zum Ankauf
• Verwaltervertrag (falls Objekt extern verwaltet wird)
• Auszüge Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz
• Teilungserklärung

Eigennutz:

• Exposé oder Übersichtsblatt zum Objekt (Grunddaten)
• Fotos zur Wohnung, Gemeinschaftseigentum, Umgebung
• Flurkarte/ Lageplan
• Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (Haus)
• Gebäudeversicherungspolice
• Wirtschaftspläne
• Hausgeldabrechnung
• WEG Verwaltervertrag
• Grundbuchauszug
• Beschlusssammlung/ Protokolle ETV
• Teilungserklärung
• Kaufvertrag

Finanzierung einreichen

Wenn Deine Unterlagen vollständig sind, Du eine ordentliche Kalkulation, sowie die Prüfungen Durchgeführt hast, kann Du Dein Finanzierungsvorhaben bei der Bank einreichen. Reiche dafür folgende Unterlagen bei der Bank ein: Selbstauskunft, Bonitäts- und Objektunterlagen. Ergänzend dazu, solltest Du bedenken, dass die Bank den besten Zinssatz für sich erreichen will. Reiche deshalb Deine Finanzierung bei mindestens drei verschiedenen Banken ein und verhandle den Zinssatz.

Verhandlungsgespräche

Akzeptiere nie den Preis der Immobilie, der im Angebot steht! Dieser beinhaltet immer einen Verhandlungsspielraum, den Du nutzen musst. Wirf einen ganz genauen Blick auf deine Wunschimmobilie und such nach Punkten, die nicht perfekt oder ideal sind, anhand derer Du Deine Argumentation fest machen kannst. Durch eine gutes Verhandlungsgespräch kannst Du den Preis in jedem Fall drücken.

Kaufvertrag abschließen

Du haste eine Immobilie gefunden und geprüft, hast den Preis Durch Verhandlungen festgelegt und bist nun bereit zu kaufen. Als letzten Schritt steht der Kaufvertrag an. Ein Kaufvertrag sollte folgende Punkte beinhalten:

• Daten zum Käufer und Verkäufer (Name, Adresse, Geburtsdatum)
• Daten zum Objekt gemäß dem Grundbuch (Objektadresse, Lage, Grundbuchblatt-Nr. etc.)
• Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit
• Anlagen zum Kaufvertrag: Mieterdaten, Versorgerliste (bei MFH)
• Bestätigung zu Mietverhältnissen (Status Mietverhältnis, Mietrückstände, Kaution)
• Bestätigung, dass es keine Hausgeldrückstände gibt
• Wenn es keine Flächenberechnung zum Objekt gibt: Zusicherung der Größe mit einer Abweichung von max. 3%
• Sämtliche Zusagen des Verkäufers müssen im Kaufvertrag aufgenommen werden
• Grundschuldbestellungsunterlagen der finanzierenden Bank (wenn zur Beurkundung noch nicht vorhanden, dann Vollmacht für
  Grundschuldbestellung in den KV mit aufnehmen)
• Bei wirtschaftlichem Übergang Vor Mitte des Jahres: Verkäufer übernimmt die Abrechnung mit dem/den Mietern. Nach Mitte des Jahres solltest Du es umgekehrt vereinbaren.
• Forderungen Anliegerbeiträge / Kosten (durch z.B. Straßenbau): Alles, was bis zum wirtschaftlichen Übergang entstanden ist, sollte der Verkäufer tragen, danach Du.
• Lass Dir sämtliche Forderungen (z.B. auf Nachbesserung) gegen Handwerker abtreten.
• Weise Grundstücksanteil, Einbauten, Außenanlagen, Garagen, Instandhaltungsrücklage, Einbauten (wie Einbauküchen oder Wandschränke)
  und übernommene Möbel getrennt mit Kaufpreis im Kaufvertrag aus.

Kautionsübertragung

Neben dem Kaufvertrag solltest Du eine Zustimmungserklärung zur Kautionsübertragung abschließen. In dieser stimmt der Mieter zu, die Kaution bzw. Sicherheitsleistung inklusive Zinsen an den Eigentümer zu übertragen.