AfA (Absetzung für Abnutzung)

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Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung auf den Wertverlust eines Gebäudes. Vermieter können den Gebäudewert über die Nutzungsdauer linear abschreiben und so ihre Steuerlast auf Mieteinnahmen senken.

AfA-Sätze im Überblick

  • 2 % pro Jahr für Gebäude ab Baujahr 1925 (50 Jahre Nutzungsdauer)
  • 2,5 % pro Jahr für Gebäude vor 1925 (40 Jahre)
  • 3 % pro Jahr für Neubauten ab 2023 (degressive AfA möglich)
  • Denkmal-AfA: Bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren

Achtung: Mieterhöhungen sind an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Ohne Modernisierung dürfen Mieten innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen (Kappungsgrenze).

Bemessungsgrundlage

Wichtig: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Die Aufteilung erfolgt über Kaufvertrag oder Gutachten – typisch sind 70–85 % Gebäude und 15–30 % Grundstück.

Beispiel

Kaufpreis 300.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 240.000 €. Bei 2 % AfA ergibt das 4.800 € jährliche Abschreibung. Bei einem Steuersatz von 42 % sparen Sie rund 2.016 € Einkommensteuer pro Jahr.

Wie viel Sie jährlich steuerlich abschreiben können, berechnen Sie mit dem AfA Rechner.

Häufige Fragen

Welche AfA-Sätze gelten aktuell?

Bestandsimmobilien (Baujahr vor 2023): 2 % über 50 Jahre. Neubauten ab 2023: 3 % über 33 Jahre. Denkmalimmobilien: bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren.