Haus kaufen und verkaufen in Bad Salzuflen – Für ein Baugrundstück kalkulierte man hier vor circa 3 Jahren noch die Preise standen von 50 bis zu 270 Euro / qm² (Quelldaten: LBS Research) der Durchschnitt war bei 140. Wenn Sie dieses Jahr ein Baugrundstück erwerben, Werden Sie einen Kaufpreis zwischen 62,5 und 337,47 einrechnen, eine Differenz von statistisch 12,5 und 67,47 und 34,99 zu dem Durchschnitt in Bad Salzuflen von statistisch 174,99 Euro / Quadratmeter.
Kaufpreis aktuell für Wohnungen, Eigenheime sowie Baugrundstücke
https://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2024/05/ehepaar-besichtigung-haus-bewertung-wertermittlung-termin-mann-unterschreibt-kaufvertrag-kapitalanlage.jpg8001200Teamhttps://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2023/03/ImmoGuru-logo-immobilien-finanzen-tools-rechner-kostenlos-vermoegen-kapitalanlage-geld-verdienen.svgTeam2019-12-31 19:32:392019-12-31 19:32:39Hauskauf Bad Salzuflen: Sollte ich jetzt eine Wohnung kaufen?
Am südlichen Ende von Hessen liegt Darmstadt, das sich neuerdings gerne ganz offiziell als „Wissenschaftsstadt“ bezeichnet. Das liegt nicht nur an der „Technischen Universität“, sondern auch an den zahlreichen Technologieunternehmen, die dort gezielt angesiedelt wurden. Über die Möglichkeiten, die sich für Immobilieninvestoren in Darmstadt und Umgebung bieten, sprechen wir mit einem echten Kenner der Stadt und Region.
Immobilienmarkt Darmstadt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich
Frage: Du bist vor allem in Darmstadt und im Rhein-Main-Gebiet als Immobilienberater und Investor tätig. Wie ist Deiner Erfahrung nach die Entwicklung des Immobilienmarktes in dieser Region in Deutschland?
Darmstadt nimmt eine echte Sonderstellung im Rhein-Main-Gebiet ein, wenn man denn Darmstadt überhaupt noch in diese Region mit einbeziehen will. Darmstadt hat als Universitätsstadt ohnehin schon einen stärkeren Zuzug als andere Städte dieser Größe. Zum anderen hat die Stadt in den vergangenen Jahren sehr erfolgreich an ihrem Image als „Wissenschaftsstadt“ gebastelt. Zahlreiche Unternehmen mit einem Technologie-Schwerpunkt haben dort ihren Sitz, oder wenigstens große Niederlassungen. Das bedeutet eine entsprechende Anzahl von meist sehr gut bezahlten Arbeitsplätzen und der Wunsch dieser Menschen, auch in der Stadt oder Umgebung zu wohnen.
Wie Angebot und Nachfrage die Preise regeln auf dem Wohnungsmarkt
Diese Entwicklung wird auch weiterhin anhalten, vor allem, weil die in Darmstadt entwickelten Techniken in Sachen „künstliche Intelligenz“, Klimaforschung usw. echte Zukunftstechnologien sind mit steigendem Bedarf an Mitarbeitern. In den Preisen für Häuser und Wohnungen macht sich das natürlich auch bemerkbar. Die Steigerungsraten sind innerhalb weniger Jahre zweistellig geworden. Noch immer liegt die Zahl der beantragten Baugenehmigungen für Wohngebäude in Darmstadt deutlich unter der Nachfrage.
Dem gegenüber gibt es in Darmstadt schon eine sichtbare Zahl an Wohnungsleerständen mit dramatischem Sanierungsstau. Bessungen, Martins- und Johannes-Viertel sind da nur einige Beispiele. Eigentlich unbegreiflich, daß die Eigentümer dieser Häuser kein Kapital in die Hand nehmen, die Wohnungen auf Vordermann bringen und damit für Entspannung am Markt sorgen. Ich bin sehr sicher, daß dadurch niemand mit sinkenden Mieteinnahmen und Kaufpreisen kalkulieren muss. Das Mietpreisniveau ist jetzt schon absolut vergleichbar mit Frankfurt, Wiesbaden oder sogar München.
Renditerechner online: Zum Einstieg genau das richtige Instrument
Frage: Welche der zahllosen Online-Rechner findest Du hilfreich für Immobilieninvestoren oder jenen, die auf dem Weg sind, solche zu werden?
Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, daß dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen: wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?
Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Kredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich sprübare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.
Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wie viel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.
Insgesamt gibt es einen recht guten Überblick samt hinterlegte Rechner über das Portal finanzrechner.org. Wie gesagt: diese Rechner bieten wirklich gute Orientierungen. Mit seinem persönlichen Finazberater oder Steuerexperten sollte jeder unbedingt noch eine individuelle Rechnung anstellen.
Immobilienprofi werden – aber wie?
Frage: Wie finanzieren professionelle Immobilieninvestoren den Kauf oder den Neubau einer Immobilie?
Wer Investitionen in Immobilien professionell tätigt, ist meist schon sehr lange im Geschäft. Das heißt, daß so jemand erstens über sehr gute Bankverbindungen verfügt und andererseits ein gerüttelt Maß an Erfahrung im Geschäft hat. Er oder sie hat dann stets den richtigen „Riecher“ für gut umsetzbare Projekte bzw. Immobilienangebote und genießt das Vertrauen der Banken, um reibungslos an Finanzierungen zu kommen.
Denn im Grunde genommen ist es aber gleich, ob man als Profi oder Anfänger in den Markt einsteigt. Das Prinzip bleibt das gleiche: Man kauft die erste Immobilie, sollte dazu ein gewisses Maß an Eigenkapital haben und vermietet sie. Mit den Mieteinnahmen läßt sich im besten Fall der gesamte Kapitaldienst aufbringen, wenigstens aber sollte es ein Großeteil der Annuität aus Zins und Tilgung sein. Wer beim Kauf auf die richtige Lage, Ausstattung und Bauzustand seiner Immobilie geachtet hat, wird schon recht bald von der Wertsteigerung profitieren. Da auch bei Immobilien der Spruch gilt: „eine Immobilie ist keine Immobilie“, kann der werdende Immobilien-Invest-Profi nun diese Wertsteigerung zum Kauf und Finanzierung seines zweiten Objektes nutzen. Das nennt man dann „Hebeleffekt“, und der läßt sich beinahe unendlich fortsetzen.
In Darmstadt könnte man beispielsweise mit einem kleinen Studentenappartment anfangen. Nach einigen Jahren könnte dann eine vermietbare Mehrzimmerwohnung hinzukommen, bis man vielleicht sogar das ein oder andere komplette Mehrfamilienhaus in seinen Bestand aufnimmt. Wovon ich als Immobilieninvestor dringend abrate ist der Kauf und die Vermietung von Einfamilienhäusern. Sicher wäre die Vermietung in Darmstadt und Umgebung kein Problem, auch muss da niemand Mietausfallzeiten befürchten. Aber Mieter von Einfamilienhäusern sind in der Regel sehr anspruchsvolle Mieter. Um den gewünschten Zustand des Hauses zu erhalten, muss der Eigentmer in der Regel deutlich mehr und häufiger investieren als bei einer Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus.
Ein Sonderfall unter den Immobilieninvestoren ist der Bauträger. Er kauft Grundstücke oder alte Bausubstanz mit dem Ziel, neu zu bauen oder im großen Stil zu modernisieren. Die dann erstellten Wohnungen werden zumeist als „schlüsselfertige“ Objekte verkauft. Neben einer sehr großen Erfahrung braucht der Bauträger ebenfalls das unbedingte Vertrauen seiner Banken, da er die Kosten für Kauf, Bau und Renovierung teils über einen längeren Zeitraum vorfinanzieren muss. Außerdem braucht er einen Pool guter Handwerker für alle Gewerke, die für den Bau aussen und innen nötig sind. Kaufen und vermieten ist da absolut der einfachere Weg.
Investieren dort, wo der Frühling früher startet
Frage: Wie ist die Lebensqualität in Südhessen und Darmstadt? Welche Attraktionen und Veranstaltungen machen Stadt und Region interessant zum wohnen, leben und investieren?
Darmstadt ist das nördliche Ende der südhessischen Bergstrasse. Das ist eine der Regionen in Deutschland, wo der Frühling besonders früh kommt. Dazu kommt der Weinanbau und die Lage am Fuße des Odenwaldes. Damit ist für Naherholung also bestens gesorgt. Kunstliebhaber kommen in Darmstadt ganz besonders auf ihre Kosten. Denn mit der Mathildenhöhe beherbergt Darmstadt eines der wichtigsten Zentren für die Kunst des Jugendstil. Im Sommer startet mit dem „Heiner-Fest“ das größte Volksfest in Hessen. Da ist dann die ganze Innenstadt eine einzige Festmeile. Für Freunde der gehobenen Kultur gibt´s sogar ein Staatstheater mit viefältigem Programm an Oper und Theater – für eine Stadt dieser Größe eher ungewöhnlich.
Das gute Angebot an hochqualifizierten Arbeitsplätzen zusammen mit dem wirklich vielfältigen Freizeitangebot macht Darmstadt also wirklich sehr attraktiv zum wohnen und leben – und für alle, die den dafür nötigen Lebensraum mit ihren Investitionen zur Verfügung stellen.
Investitionsalternativen zum Betongold
Frage: In Darmstadt denkt man beim Investieren nicht nur an Immobilien. Dort sind – vor allem auch durch die Nähe zu Frankfurt – interessante Unternehmen beheimatet. Welche drei Kapitalanlagemöglichkeiten sind Deiner Meinung nach am sinnvollsten und was sind die Nachteile?
Zunächst einmal empfehle ich, daß sich jeder, der sein Geld gewinnbringend anlegen möchte, sich selbst befragt. Und zwar befragt nach der eigenen Risikobereitschaft hinsichtlich Gewinn und Verlust. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verkust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.
Wer das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Das ist eine Anlageform, die noch nicht sehr weit verbreitet ist, aber immer beliebter wird. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlageform, die über mehrere Jahre laufen sollte, um Kursschwankungen auszugleichen.
Für reine Sicherheitsfanatiker – um mal die ganz andere Seite zu nennen – gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Solche Fonds werden von Banken und Versicherungsgesellschaften angeboten. Finden viele allerdings sehr langweilig.
Wer die ungewöhnlichere Anlageform sucht, sollte sich einmal mit Kunstobjekten befasssen. In der Jugendstilstadt Darmstadt sicher eine denkbare Alternative, zumal es vor Ort neben viel Sachverstand auch einen Markt dafür gibt. Ich bin dafür allerdings kein Experte und kann über den Wert der verschiedenen Kunstformen nicht viel sagen. Wer sich aber seriöse und offizielle Statistiken dazu ansieht, wird schnell feststellen, daß auf dem Kunstmarkt viel in Bewegung ist. Man wird sicher kein Kunstgeschichtler sein müssen, um sein Kapital in diesem Markt richtig – also gewinnbringend – zu investieren. Aber Wissen und Erfahrung braucht es allemal. Und selbst dann ist man vor Fälschungen nicht sicher!
Was können Fonds besser als die eigene Immobilie?
Frage: Vielen Kapitalanlegern liegen Fonds als Anlagemöglichkeit besonders nahe, weil sie als risikoärmer gelten im Vergleich zu anderen Formen. Du hast sie ja gerade selber schon erwähnt. Was sind Deine Argumente für und gegen das Investieren in Fonds?
Da müssen wir erstmal klären, über welche Fonds wir sprechen wollen. Nehmen wir zunächst die klassischen Anlagefonds aus Aktien und/oder Staatsanleihen. Das sind ja schon seit Jahren echte Klassiker am Markt und sind für alle gedacht, die gerne an den Entwicklungen von Unternehmens- und Staatsbeteiligungen teilhaben möchten, aber ein eigenes „Aktienmanagement“ scheuen. Egal ob als Sparplan oder als Einmalanlage sind diese Fonds je nach Zusammenstellung ihrer Wertpapiere mehr oder weniger mit Risiko versehen. Unabhängig vom Verlustrisiko, das man in der Regel durch eine lange Anlagedauer ausgleichen kann, kosten diese Kapitalanlagen Geld. Sie kosten Geld durch den Ausgabeaufschlage, der mit jeder Kapitaleinlage erhoben wird, zudem werden die erwirtschafteten Kapitalerträge besteuert und außerdem hat man laufende Depotgebühren. All das ist vom erzielten oder erzielbaren Gewinn abzuziehen.
Als Immobilienmensch denkt man natürlich sofort an Immobilienfonds.
dpa/Andrea Warnecke/dpa-tmnOffene Immobilienfonds investieren oft in Büroimmobilien. Sie bringen meist verlässliche Renditen. Doch es gibt auch Risiken.
Offene Immobilienfonds ermöglichen es Kapitalanlegern, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien in verschiedenen Städten, Regionen und Ländern zu beteiligen. Dort investieren die Fondsmanager meistens in Gewerbeimmobilien – allen voran in Bürokomplexe, aber auch in Hotels und Einkaufszentren. Anleger können durch den Kauf von Anteilen in diese Immobilien investieren, dann profitieren sie von deren Mieterträgen und Wertsteigerungen. Die Nachteile sind dann denen von Aktienfonds vergleichbar. Denn wenn die Immobilien, in die investiert wird, längere Zeit keine Mieteinnahmen haben, oder sich der Immobilienwert durch Marktentwicklungen verschlechertert, senkt das die Rendite bei gleichbleibenden Kosten.
Die Risikostreuung ist bei offenen Investmentfonds für Immobilien höher als bei geschlossenen, demzufolge sind die Renditeaussichten der offenen Immobilienfonds geringer. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind außerordentliche Wertentwicklungen möglich. Die Spanne reicht von einer Verdreifachung des Kapitaleinsatzes bis zum Totalverlust der Investition. In der Vergangenheit brachten allerdings nur wenige Immobilienfonds ihren Anlegern einen Riesengewinn, bei etlichen geschlossenen Beteiligungen erlitten die Kapitalanleger Verluste. Die Aussichten auf beträchtliche Renditen sind stets mit großen Risiken verbunden. Die Vermietung gewerblicher Objekte unterliegt dabei normalerweise mehr Unwägbarkeiten als der Erwerb von Wohnobjekten. Geschlossene Immobilienfonds sind also wieder nichts für Anleger mit schwachen Nerven und begrenzten Kapitalreserven.
Frage: Wenn nun jemand von unseren Lesern als Immobilieninvestor in der Rhein-Main-Region unterwegs ist auf der Suche nah Häusern, Wohnungen usw.: Was ist Dein Geheimtipp an sie für ein lohnenswertes Immobilieninvest?
Da nenne ich in erster Linie mal den Odenwald. Dort gibt es neben preiswertem Bauland auch entsprechend günstige Mieten und auch Kaufpreise für Häuser. Je nachdem wie weit weg vom Oberzentrum Darmstadt steigt das Risiko von Mietausfall. Denn die Verbindungen aus den Odenwaldorten in die Rheinebene ist – ganz gleich ob Straße oder Schiene – meist nicht bsonders gut. Wer die Fahrerei nicht scheut und lieber in der Natur wohnt, wird immer einen Lebensraum im Odenwald bevorzugen. Das ist dann das Potential für Immobilieninvestoren. Nicht ganz so preiswert, aber immer noch günstig sind einige Gemeinden im Umland von Darmstadt. Büttelborn etwa oder andere Orte im Ried sind da mein Tipp.
https://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2024/05/junges-paar-immobilien-aushang-makler-immobilienmakler-buero-exposes-im-schaufenster-mehrfamilienhaus-eigentumswohnung-berlin.jpg8271240Teamhttps://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2023/03/ImmoGuru-logo-immobilien-finanzen-tools-rechner-kostenlos-vermoegen-kapitalanlage-geld-verdienen.svgTeam2019-12-28 16:30:532019-12-28 16:30:53Immobilie in Darmstadt – die Kapitalanlage mit Zukunft
„Nizza des Nordens“ wird die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden auch gerne genannt. Tatsächlich prägen repräsentative Villen und Stadthäuser das Bild der Stadt, dazu Alleen mit hohem und altem Baumbestand. Die Stadt ist als Thermalkurort schon bei den russischen Zaren beliebt gewesen und auch heute gilt Wiesbaden als einer der beliebtesten Wohnorte im Rhein-Main-Gebiet. Ob sich die traditionsreiche Stadt auch als Ziel für Kapitalanlagen mit Immobilien eignet? Worauf es beim Investieren in Wiesbadener Immobilien ankommt? Darüber sprachen wir mit einem Anlage-Immobilien-Insider der Region.
Immobilien-Renditen in Wiesbaden auf hohem Niveau stabil
Frage: Du bist vor allem in der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden und in der Umgebung unterwegs als Vermögensberater und Investor. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt der Region Deiner Meinung nach?
Ich antworte zunächst mit zwei Zahlen: Wiesbaden hat heute etwa 290.000 Einwohner. 300.000 sollen es nach ordentlichen Prognosen innerhalb der nächsten fünf Jahre werden. Diese 10.000 Menschen wollen und müssen irgendwo wohnen. Die dafür nötigen Wohnungen müssen gebaut und von irgendwem bezahlt werden. Also ergeben sich hier auch zahlreiche Möglichkeiten für Kapitalanleger in Immobilien.
Wir haben in Wiesbaden allerdings ein grundsätzliches Problem: es gibt verhältnismäßig wenige Möglichkeiten für den Wohnungsneubau. Die alten Stadtvillen kommen ohnehin nur noch ganz selten auf den Markt. Hier und da gibt es wertlose alte Bausubstanz, die abgerissen wird und für Neubauten zur Verfügung steht. Am Stadtrand von Wiesbaden gibt es einige Neubauprojekte. Das größte Potential steckt in ungenutzten Militärarealen, die teils schon erschlossen sind, teils überplant werden.
Immobilienrenditen besser als viele andere Geldanlagen
In Sachen Rendite rechne ich für Wiesbaden und Umgebung zwar mit keiner Steigerung, aber mit einer anhaltenden Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Werte von 5 % und mehr sind realtistisch. Eine Aufwärtsbewegung ist deswegen eher unwahrscheinlich, weil sich Kaufpreise und Mieten in gleichem Maße nach oben entwickeln und man schon einen wirklich sehr langen Anlagehorizont braucht, um den hohen Kaufpreis durch eine deutliche Mietpreissteigerung mit einer wachsenden Rendite belohnt bekommt. Andererseits gibt es natürlich auch noch den Gewinn aus dem späteren Verkauf der Immobilie. Da würden sich gestiegene Kaufpreise wieder entsprechend auswirken.
Renditerechner online: Zum Einstieg das richtige Instrument
Frage: Welche der verschiedenen online-Rechner für Darlehen, Kapitalanlage oder Renditen hälst Du für besonders hilfreich und warum?
Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, daß dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen: wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?
Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Kredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich sprübare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.
Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wie viel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.
Insgesamt gibt es einen recht guten Überblick samt hinterlegte Rechner über das Portal finanzrechner.org. Wie gesagt: diese Rechner bieten wirklich gute Orientierungen. Mit seinem persönlichen Finazberater oder Steuerexperten sollte jeder unbedingt noch eine individuelle Rechnung anstellen.
Nicht jeder Quadratmeter zählt zur Wohnfläche!
Frage: Wie berechnet man den Quadratmeterpreis als Vermieter einer Wohnung?
Eigentlich eine einfache Frage, aber mit einigen kleinen „Teufeln im Detail“. Denn normalerweise kennt jeder die Fläche seiner Wohnung und das, was er monatlich (ohne die verbrauchsabhängigen Nebenkosten) bezahlt. Der Rest ist eine einfache Divisionsrechnung von Miete (oder Kaufpreis) geteilt durch die Gesamtquadratmeter.
Bleibt die Frage: was darf ich alles zur Wohnfläche mit hinzuzählen? So zählen Kellerräume zum Beispiel nicht mit zur Wohnfläche. Ebenso Abstellräume außerhalb der Wohnung. Balkon, Terrasse oder eine Loggia werden nur mit der Hälfte ihrer Quadratmeter als Wohnfläche berechnet. Auch bei der Deckenhöhe sollte man das Maßband ansetzten. Denn alles unterhalb von einem Meter Höhe zählt überhautp nicht zur Wohnfläche und Räume mit einer Deckenhöhe von unter zwei Metern immerhin nur zur Hälfte. Das ist besonders wichtig bei Dachgeschosswohnungen. Ganz spezielle Regelungen gelten auch bei Pfeilern und Treppen in der Wohnung. Ein ordentlicher Immobilienexperte kennt diese Regelungen aber sehr genau. Auch hier einfach mal um Rat fragen.
Sein Geld erfolgreich investieren: Alternativen zur Immobilie
Frage: In Wiesbaden wird ja zweifellos nicht nur mit Immobilien gehandelt, sondern durch die Nähe zu den Hauptsitzen verschiedener Banken in Frankfurt sind ja sicher auch andere Finanzprodukte im Blick Deiner Kunden. Erläutere unseren Lesern doch, welche drei Kapitalanlagen Du neben Immobilien empfehlen würdest. Haben diese Anlagen eventuell auch Nachteile?
Zunächst einmal empfehle ich, daß sich jeder, der sein Geld gewinnbringend anlegen möchte, sich selbst befragt. Und zwar befragt nach der eigenen Risikobereitschaft hinsichtlich Gewinn und Verlust. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verkust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.
Wer das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Das ist eine Anlageform, die noch nicht sehr weit verbreitet ist, aber immer beliebter wird. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlageform, die über mehrere Jahre laufen sollte, um Kursschwankungen auszugleichen.
Für reine Sicherheitsfanatiker – um mal die ganz andere Seite zu nennen – gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Solche Fonds werden von Banken und Versicherungsgesellschaften angeboten. Finden viele allerdings sehr langweilig.
Wer die ungewöhnlichere Anlageform sucht, sollte sich einmal mit Luxusuhren befasssen. Uhren sind als Anlageobjekt schwieriger einzuschätzen, weil es anders als bei Aktien oder Gold keinen Markt gibt, der einen Preis eindeutig und allgemeingültig festsetzt. Der Wert einer luxuriösen Uhr hängt nicht allein vom uhrmacherischen Wert und Zustand, sondern ganz entscheidend von der Nachfrage nach genau diesem speziellen Modell ab. Diese Nachfrage unterliegt Schwankungen und lässt sich auch nicht objektiv vorausberechnen. Da sich in den letzten Jahren jedoch die Preise der Luxusmodelle eindeutig positiv entwickelt haben, kann dieses Investment sehr lohnend sein. Wem es gelingt, ein gefragtes Modell günstig zu kaufen, sollten die Gelegenheit nutzen.
Lohnt sich der Job als Aktienhändler auf eigene Rechnung?
Frage: Aktien haben mittlerweile auch eine lange und teils erfolgreiche Anlagegeschichte hinter sich. Da gibt´s ja auch viele Leute, die glauben, selbst als Aktienhändler, Tippgeber, Daytrader auftreten zu können. Wie aber sieht die Realität des Aktienhandels aus? Lassen sich tatsächlich schnelle Gewinne erzielen und was ist der Unterschied zur Immobilie als Kapitalanlage?
Als Aktienhändler war ich selbst natürlich nicht tätig und habe das – soweit ich das heute sagen kann – auch nicht vor. Ich habe allerdings soviel eigene Erfahrung mit dem Aktienthema, daß ich sagen kann: wer sich komplett selbst um sein Aktienpaket und die Anlagen kümmern möchte, braucht eine Menge Wissen und Zeit. Gerade dann, wenn es wirklich auch mal schnelle Gewinne geben will. Denn das heißt, daß ich die Unternehmenswerte und ihre Anleihen, für die ich mich interessiere, ständig im Blick haben muss. Dazu immer das Telefon griffbereit, damit ich meinen Bevollmächtigten blitzschnell zum Kauf bzw. Verkauf der Aktien auffordern kann.
Die Steuer macht den Unterschied: Aufgepasst bei Kapitalanlagen!
Ich warne jedenfalls vor den unzähligen Ratgebern, die man – wie die Renditerechner – übers Internt findet. Wenn Tippgeber ihren eigenen Empfehlungen gefolgt wären, müsste Deutschland ein Volk von Millionären sein. Die Realität des Aktiengeschäfts, so wie es für die meisten von uns umsetzbar ist, sieht ganz anders aus. Man sollte einen langen Zeitraum der Geldanlage einplanen, so daß Kursschwankungen wenig ins Gewicht fallen. Das Risiko breit zu streuen – also auf mehrere Unternehmenswerte, vielleicht auch Staatsanleihen, Währungen usw. zu verteilen – ist immer sehr ratsam. Mit etwas Geschick und guter Beratung kann man sich da selbst ein Paket mit guter Wertentwicklung zusammenstellen, oder man überläßt es seinem Geldberater.
Die Nachteile dieser und anderer Anlagen zeigen sich nicht immer ganz so deutlich. Das beginnt beim viel beschworenen Risiko. Denn das ist eine wenig greifbare Größe, die von vielen Anlegern gerne ausgeblendet wird. Ganz nach dem Motto: was ich nicht sehe, existiert auch nicht. Wertschwankungen von Aktien, Kunstwerken, Uhren, Staatsanleihen sind von vielen äußeren Faktoren abhängig, die nur Experten überblicken können. Und selbst die Experten können sich irren – haben wir in der Vergangenheit ja sehr häufig gemerkt.
Ganz real und zu beziffern sind die laufenden Kosten für Geldanlagen – egal ob Wertpapier oder anderes. Ausgabeaufschläge, Depotgebühren, laufende Kapitalertragssteuer usw. schmälern die Rendite. Hingegen ist der Gewinn beim Verkauf vermieteter Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei. Dieser Betrag ist auf die Gesamtrendite in jedem Fall hinzuzurechnen.
Wiesbaden: Wohnen mit hohem Freizeitwert
Frage: Wie ist Wiesbaden und seine Umgebung zum Wohnen und Leben? Was sagen Deine Kunden? Welche sehenswerten Orte, Veranstaltungen usw. gibt es da? Was macht diese Region für Investoren so interessant?
Die Wiesbadener selbst mögen mir verzeihen, wenn ich jetzt als erstes auf die Umgebung hinweise. Sofort vor den Toren der Stadt beginnt der Rheingau mit seinen netten kleinen Fachwerk- und Weinbauorten Eltville, Oestrich-Winkel, Hattenheim bis hin nach Rüdesheim. Da liegen dann das Kloster Eberbach und das Hildegard-Kloster Eibingen. Dazu beginnt der Rheinsteig als Wanderweg und natürlich auch der Rheinradweg. Wiesbaden liegt an den Ausläufern des Taunus, so daß schöne Wander- und im Winter auch Langlaufwege schnell erreichbar sind.
Wiesbaden selbst als sogenanntes „Nizza des Nordens“ bietet eine schöne Innenstadt, einen schönen Kurpark mit Casino, die Nerobergbahn und die sehr bekannte russisch-orthodoe Kirche aus der Zarenzeit. Ganz bekannt, nicht zuletzt wegen ihrer Orgel, ist die klassizistische Marktkirche. Über den Rhein rüber liegen Mainz und das größte deutsche Weinanbaugebiet Rheinhessen. Ich glaube, es braucht schon mehr als ein Leben, um diese Region komplett entdeckt zu haben. Der Freizeitwert ist tatsächlich sehr hoch, auch wenn es hier keine Alpen oder das Mittelmeer gibt.
Die Nähe zu Frankfurt muss ich sicher nicht extra erwähnen. Ich würde sogar Darmstadt mit seinen Zukunftsfirmen aus der IT-Branche noch ins Blickfeld nehmen. Denn durch die gute Verkehrsinfrastruktur des Rhein-main-Gebietes kommt auch der Einwohner von Wiesbaden und Umgebung schnell in die Region am Fusse des Odenwaldes. Über mangelndes Mietinteresse, also auch um Mietausfallzeiten, muss sich in Wiesbaden und Umgebung niemand ernsthafte Sorgen machen.
Gute Renditechancen auch im Wiesbadener Umland
Frage: Hast Du einen Geheimtipp für rentable Immobilien in Wiesbaden und Umgebung parat?
Mit den Geheimtipps in Ballungsräumen ist das so eine Sache. Aber auch für Wiesbaden gilt, wer bereits ist, etwas weiter zu fahren, kommt in den ländlichen Regionen der Umgebung hinsichtlich Kaufpreis und Angebotsmenge ganz gut zurecht. Bis nach Bad Schwalbach oder Taunusstein etwa sind die Straßen auch gut ausgebaut. Aber es ist auch nicht jedermanns Sache, sich jeden Morgen und Abend in die Pendlerautoschlange einzureihen. Das überlegen sich auch potentielle Mieter.
Auch die gegenüberliegende Rheinseite bietet attraktive Immobilienangebote. Das reicht bis nach Bingen, Bad Kreuznach oder die Tore von Worms. Grundsätzlich muss man auch hier schauen, in wie weit die geringeren Kaufpreise auch mit geringeren Mieten einhergehen, so daß die Rendite in diesen Gegenden geringer sein kann. Tatsächlich bietet hier die Umgebung von Bingen, Ingelheim usw. ganz gute Immobilien als Kapitalanlage. Die Kaufpreise sind etwas geringer als in Wiesbaden, die Mieten allerdings nicht im gleichen Maße. Im Einzelfall kann man daher mit besseren Renditen als im Kerngebiet rechnen.
Wie komme ich schnell und sicher zur eigenen Anlageimmobilie?
Frage: Woran erkenne ich, welcher Makler der richtige ist?
Na jedenfalls nicht am blank polierten Messingschild an der Bürotür. Zugegeben: das war jetzt etwas flapsig formuliert. Aber tatsächlich ist es mit dem richtigen Makler wie mit dem richtigen Arzt. Erst bei der Beratung merke ich, ob mir der Mensch mit seiner Qualifikation und seiner Art passt. Natürlich gibt es Berufsvrebände von Maklern, auch entsprechende Aus- und Fortbildungen. Das alles ist auch sehr wichtig.
Noch wichtiger aber ist es, ob der Makler seinen Markt kennt. Kann er Vergleichspreise aufzeigen? Hat er eine größere Anzahl von Referenzobjekten in der Region? Ist sein Name in der Region nicht nur bekannt, sondern auch mit einem guten Ruf belegt? Wem es wichtig ist, daß der Makler eher behutsam vorgeht, sollte besonderen Wert auf Diskretion legen.
Diskretion beim Hauskauf und Hausverkauf?
Frage: Ein Makler arbeitet doch in der Öffentlichkeit und braucht viele Kontakte, damit das Geschäft funktioniert. Wie kann es da diskret zugehen?
Tatsächlich: es gibt auch echte „Diskret-Makler“! Gerade bei Kunden, die in der Öffentlichkeit mit ihren Verkaufs- oder Kaufabsichten nicht gerne erscheinen, ist diese Sorte Makler gefragt. Eine Luxus-Villa in Wiesbaden oder eine tolle Penthouse-Wohnung lassen sich viel besser verkaufen, wenn dort keine schreienden Werbetafeln vor dem Haus stehen. Meist möchten die Eigentümer und ihre Immobilie auch weder durch Fotos des Hauses oder Lagebeschreibungen identifiziert werden.
Für den Käufer heißt das: er kommt nur über einen dieser Diskret-Makler an solche Immobilien heran. Sie tauchen nämlich oft nur in den Karteien des Maklers auf. In den einschlägigen Immobilienportalen jedenfalls findet man diese Objekte eher nicht. Wer zum Makler geht, kann ganz offen das Thema Diskretion ansprechen. Ich halte die diskrete Arbeitsweise eines guten Maklers für sehr wichtig und bislang noch völlig unterschätzt.
https://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2024/05/aufteilung-aufteilergeschaft-mehrfamilienhaus-aufteilen-plan-architekt-planung-2-etage-mietshaus-trennung-3-parteien.jpg8001200Teamhttps://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2023/03/ImmoGuru-logo-immobilien-finanzen-tools-rechner-kostenlos-vermoegen-kapitalanlage-geld-verdienen.svgTeam2019-12-27 13:37:572019-12-27 13:37:57Wiesbaden – Kapitalanlagen in stilvoller Umgebung
Ein Geheimtipp in Sachen Immobilieninvest ist die Stadt Mainz und ihre Umgebung sicher nicht. Aber dafür eine echte Alternative etwa zum nah gelegenen Frankfurt. Was Mainz in Sachen Immobilien zu bieten hat, welche Besonderheiten die Stadt bietet und welche Alternativen es zur Kapitalanlage mit Immobiliengibt, verrät IHV-Experte Sebatian Matthias. Wir haben also mit einem echten Insider der Mainzer Szene gesprochen!
Übrigens: Sebastian Matthis und IHV gehören außerdem noch zu einer ganz besonderen Form von Maklern. Als sogenannte „Diskret-Makler“ verkaufen sie Immobilien so, daß nur ausgesuchte Interessentenkreise ganz gezielt angeschrieben werden. Weder hängen vor der der Verkaufsimmobilie große Schilder, noch werden die einschlägigen Verkaufsportale mit Exposés zugestellt. Eine Diskretion, die auch dem potentielen Käufer sehr entgegen kommt. Auch dazu mehr in diesem Gespräch.
Immobilienpreise: Mainz vor Wiesbaden
Frage: Du bist vor allem in Mainz und Umgebung als Investor und Finanzberater Immobilien tätig. Wie ist Deiner Meinung nach die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt der Region um Mainz?
Mittlerweile sind die Quadratmetermieten und auch die Kaufpreise für den Wohnquadratmeter in Mainz höher als in Wiesbaden oder etwa Köln. Ich glaube, das sagt schon alles. Bei den Mieten wurde Anfang 2019 die 10 €-Marke als durchschnittliche Quadratmetermiete geknackt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung liegt Mainz derzeit im Schnitt bei knapp 3.600 € pro Quadratmeter, etwa 10 € mehr als die Nachbarstadt. Alle wissen ja, daß es zwischen Mainz und Wiesbaden etwa so läuft, wie zwischen Köln und Düsseldorf. Ein meistens liebevoller Wettbewerb.
Aus Sicht von Immobilienkäufern, gerade bei denen, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen wollen, ist das eine tolle Entwicklung. Es gibt Ernst zu nehmende Statistiken, die gerade für den Kauf einer nicht selbstgenutzten Eigentumswohnung einen schsstelligen Gewinn nach 25 Jahren vorhersagen. Da muss man sich natürlich fragen, woran das liegt.
In Wiesbaden, ich glaube das kann man ohne Neid sagen, steht in Sachen Immobilien immer noch der Premiumsektor im Vordergrund. Also mehr oder weniger luxuriöse Häuser und Wohnungen zu den entsprechenden Preisen. Diese werden in der Regel auch selbst bewohnt. In Mainz hingegen gibt es zahlreiche neue Großprojekte beim Wohnungsbau. Meist geht es da auch um gehobenes Wohnniveau, aber sicher nur selten um Luxus. Ich nenne da mal das neue Wohnviertel am Hafen, oder das „Heilig-Kreuz-Areal“. Gerade am Wasser ist das Wohnen sehr attraktiv. Es gibt viele Menschen, die dieses neue Viertel direkt mit einer Lage in in Nizza vergleichen – kein Scherz!
Diese Wohnungen werden vor allem auch deswegen gebaut, weil es sich für Arbeitnehmer aus dem Raum Frankfurt herumgesprochen hat, daß es sich in Mainz gut und – im Vergleich zu Frankfurt – günstig wohnen lässt. Damit steigt die Nachfrage nach Wohnraum und auch der Preis. Wenn ich jetzt mal etwas zu spekulieren anfange, warum sich das für Mainz besser als für Wiesbaden auswirkt, sage ich: Mainz ist größer, moderner, vielleicht auch etwas lebensfroher und dynamischer als Wiesbaden. Aber wie gesagt, das ist echte Spekulation. Sie beruht auf dem, was mir meine Kunden so sagen, wenn sie Gründe für ihren Kauf gerade in Mainz angeben.
Damit kann jeder rechnen: online-Werkzeuge für den Immobilienmarkt
Frage: Welche Internet-Seiten und – Angebote gibt es für Immobilieninvestoren, die auch aus Sicht eines Experten sinnvoll und brauchbar sind? Wie steht´s Deiner Meinung nach mit den online Darlehnsrechnern?
Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, daß dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen: wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?
Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht der eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Kredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich sprübare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.
Zu den ansonsten bekanntesten Internetseiten für Immobilieninvestoren gehören die allseits bekannten Immobilienportale. Auch hier kann ich weder zu- noch abraten. Wer sich ernsthaft für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte sich immer zugleich auf mehreren Portalen anmelden. Denn nicht nur Privatleute als Verkäufer von Immobilien, auch Makler haben oft bevorzugte Portale. Das führt dazu, daß ich auf unterschiedlichen Internetseiten auch unterschiedliche Immobilienangebote finde.Ich empfehle zudem, sich auf den homepages seriöser Immobilienmakler anzumelden. Über newsletter erfährt man immer sehr zeitnah, was sich im gewünschten Immobilienmarkt tut.
Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wie viel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.
Rendite ist nicht gleich Rendite! Worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten.
Frage: Wie errechnet man die Mietrendite einer Immobilie?
Da gibt es verschiedene Methoden. Doch zunächst einmal: warum sollte man als Immobilieninvestor überhaupt an eine Renditerechnung denken? Die Antwort ist recht einfach, denn nur über eine Rendite berechnung kann ich eine Immobilieninvestition mit einer anderen Geldanlage in ihrer Werthaltigkeit vergleichen. Dazu kommt, daß unterschiedliche Immobilien auch unterschiedliche Renditehöhen aufweisen. Nur weil mir eine Wohnung oder ein Haus gut gefällt, ist es nicht zwingend eine gute Geldanlage. Mit einer Renditeberechnung lassen sich Objekte in unterschiedlichen Lagen und Regionen untereinander vergleichen. Ein Beispiel: wer etwa unbedingt eine Immobilie in Mainz kaufen will zu Anlagezwecken wird unter Umständen schnell merken, daß es unter reinen Renditegesichtspunkten besser sein kann, mit seinem Kauf aufs weitere Umland auszuweichen. Für gleiche Geld bekommt man da oft „mehr“ Immobilie und höhere Rendite.
Aber nun zu den verschiedenen Berechnungsverfahren. Fangen wir an mit einer grundlegenden Entscheidung, welche Rendite denn überhaupt gemeint ist, wenn ein Immobilienmakler behauptet, daß das Objekt eine Rendite von xy% aufweist. So werden etwa bei der Brutto-Rendite nur die Kaufkosten und Erwerbsnebenkosten der Immobilie gegen die Mieteinnahmen gerechnet. Bei der Nettorendite werden auch die laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Steuern in die Betrachtung mit einbezogen.
Rendite-Rechner: Ein Beispiel
Eigenkapital-Rendite – auch ein häufig genutzer Begriff: hier werden die Zinsen, die ich möglicherweise für einen Immobilienkredit bezahlen muss in den laufenden Aufwand der Nettorendite mit in die Rechnung einbezogen und mit dem für den Immobilienkauf eingesetzten Eigenkapitalbetrag ins Verhältnis gesetzt. Sind die Zinsen – wie schon seit Jahren – niedrig, ist der Zinsposten in der Rechnung sehr klein, die Eigenkapitalrendite dann natürlich entsprechend hoch. Übrigens werden Tilgungsbeträge oer Wertsteigerungen der Immobilie hier nicht berücksichtigt. Das ist besonders im Hinblick auf die Tilgung wichtig, denn durch die Rückzahlung des Kredits erhöhe ich ja Schritt für Schritt – wie in einer Spardose – mein Eigenkapital. Im Hinblick auf die Einnahmen aus der Wohnung würde – wenn die Miete nicht steigt – mein Ertrag und meine Eigenkapitalrendite sinken. Umgekehrt bedeutet die Wertsteigerung der Immobilie auch einen Zuwachs an Eigenkapital. Als Renditesteigerung würde sich das bemerkbar machen, wenn ich die Immobilien mit Gewinn verkaufen kann oder mir – etwa beim Kauf einer weiteren Immobilie – durch Beleihung der ersten und nun wertvolleren Immobilie einen Zinsvorteil beim FInanzieren verschaffe.
Ich gebe zu, daß das schon sehr detaillierte Rechnungen sind. Für den Anfang reicht zunächst die reine Objektrendite. Hier wird so getan, als würde die Immobilie komplett aus Eigenkapital bezahlt. Alle Einnahmen und Ausgaben zum Objekt werden erfasst und mit den Kaufpreis ins Verhältnis gestzt. So kann ich ganz einfach die reine Rendite des Objektes berechnen.
Schließlich muss bei der Renditerechnung noch ein ganz wichtiger Aspekt mit einkalkuliert werden: nämlich die Anlagedauer! Auch Immobilienrenditen sollten über einen zeitraum von mindestens 10 Jahren berechnet werden. Hier kommen dann die Entwicklungen der Mieteinnahmen, aber auch eine Wertsteigerung mit in die Rechnung hinein. Auch Instandhaltungskosten über die Jahre müssen mit eingerechnet werden. Spätestens hier braucht man entweder sehr gute eigene Marktkenntnisse oder den Rat und das Wissen eines guten Experten.
Als Faustformel nenne ich zum Schluss mal diese Rechnung: Wer beim Kauf in etwa das 25-fache der Nettojahreskaltmiete für die Immobilie bezahlt hat, kann nach einem gedachten Ablauf von 10 Jahren und einer Mietsteigerung von im Schnitt etwa 1% die dann entsprechende Mieteinnahme wieder mit 25 multiplizieren, um den Wert seiner Immobilien in zehn Jahren zu errechnen. Wenn ich zusätzlich etwa 20% der Mieteinnahmen zur Instandhaltung usw. einkalkuliere, kann ich wieder meine Renditerechnung von oben ansetzen für das Szenario zehn Jahre später.
Hier glänzt nicht alles: Gold als Kapitalanlage
Frage: Gold ist schon lange eine populäre Geldanlage. Bitte erläutere unseren Lesern drei Gründe für und gegen Gold als Anlage.
Das kann ich – glaube ich – ganz kurz machen: Wer Angst vor dem totalen Währungscrash hat, sollte für sein Geld Gold kaufen. Denn Gold wird aufgrund seines begrenzten Vorkommens immer einen gewissen Wert haben.
Das ist aber schon alles, was aus meiner Sicht für Gold als Kapitalanlage spricht. Denn langfristig gesehen ist Gold deutlich höheren Wertschwankungen am Kapitalmarkt ausgesetzt als viele Aktien oder Aktienfonds. Der zweite Grund gegen Gold als Geldanlage ist der, daß Gold in Dollar gehandelt wird. Ich muss also bei Gold nicht nur die Wertentwicklung als solche beurteilen, auch der Wechselkurs zwischen Dollar und Euro ist wichtig. Hat sich etwa Gold im Wert positiv entwickelt, kann die Wertsteigerung durch einen schwachen Wechselkurs viel geringer auswirken. Drittens muss ich Gold entweder in einem Bankdepot, oder sehr sicher zu Hause aufbewahren. Beides verursacht Kosten. Immerhin sagen nur etwa 16% der Bevölkerung, daß Gold eine gute Kapitalanlage zum Vermögensaufbau ist. Einer Immobilie zum Vermieten trauen 27% der Befragten zu, gut für die Vermögensplanung zu sein. Dem kann ich mich nur anschließen.
Mein Fazit: Wer kurzfristigen Kapitalmarktschwächen aus dem Weg gehen will, kann gerne fü reinen begrenzten Zeitraum in Gold investieren. Auf längere und lange Sicht gibt es viel wertvollere Anlageformen. Das sagen übrigens auch Verbraucherschützer.
Frage: Welche drei Geldanlagen sind Deiner Erfahrung nach die besten?
Es gibt sicher nicht „die“ besten Kapitalanlagen. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verkust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.
Zumindest für alle Leute, die sehen wollen, wohin ihr Geld geflossen ist, ist die Immobilie die beste Anlageform. Wer es mit Immobilien richtig macht, hat zudem noch eine stabile und ordentliche Wertentwicklung. Und schließlich kann ich in meiner Kapitalanlage später auch einmal selbst leben.
Wer dagegen das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlage, die etwas länger laufen sollte.
Für reine Sicherheitsfanatiker, die lieber auf spektakuläre Gewinne verzichten wollen, gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Aber da sind wir eigentlich schon wieder ganz nah dran an guten Immobilien.
Mainz bietet Großstadtleben mit Kleinstadt-Charme
Frage: Wie ist Deiner Erfahrung oder auch der Deiner Kunden nach die Lebensqualität in Mainz? Welche Sehenswürdigkeiten und Events machen die Stadt für Mieter und Investoren attraktiv?
Mainz ist eine Großstadt mit dem Charme einer liebenswerten Kleinstadt – das sagen jedenfalls alle, die super gerne in dieser Stadt wohnen. Ich finde übrigens auch, daß man der Stadt ihre etwa 220.000 Einwohner nicht anmerkt. Das liegt sicher auch daran, daß sich die einzelnen heutigen Stadtteile wie Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim usw. ihre eigenen Charakter erhalten haben. Schließlich waren das alles mal selbständige Gemeinden. Aber auch in der Innenstadt wird man nicht erschlagen von Hochhauskulissen, breiten Straßenschneisen oder so. Es gibt einen gemütlichen Altstadtteil mit viel Fachwerk und weitere alter, gut proportionierter Bausubstanz rund um den Dom. Der Dom selbst ist natürlih auch kein Museum, sondern eine lebendige Innenstadtkirche.
Daß die Lage der Stadt etwas Besonderes ist, wußten schon die Römer. Bis heute hat sich das römische Theater als Zeuge dieser Zeit gehalten. Irgendwie ist in Mainz alles recht maßvoll geblieben. Obwohl die Mainzer ja schon seit Jahren in der ersten Bundesliga spielen, ist das neue Stadion vor den Toren der Stadt in der Nähe der Uni keine Riesenarena. Überhaupt Uni: Mainz hat eine Universitätsstadt. Und dazu gehört – neben einer blühenden und liebevollen Kneipenszene – auch ein entsprechend großes Kulturangebot. Das Stadttheater ist ein gut funktionierendes und über die Stadtgrenzen hinweg bekanntes Dreisparten-Haus.
Klar: und dann ist da noch der Karneval, pardon: Fastnacht – wie die Mainzer sagen. Ohne „Weck,Woi, Wurscht“ – also Brötchen, Wein und Wurst – überlebt man weder die „Fassenacht“, noch das Stadtleben in Mainz überhaupt. Ob es diesen kulinarischen Dreiklang schon zu Zeiten von Johannes Gutenberg – der in Mainz gelebt und gearbeitet hat – gegeben hat, weiß ich allerdings nicht.
Nachfrage übersteigt Angebot: Immobilien in Mainz
Frage: Welche Immobilien werden in Mainz zur Zeit am liebsten als Kapitalanlage gekauft?
Eigentlich alle Immobilientypen, die der Markt so hergibt. Vom Einfamilienhaus am Stadtrand über die Alt- oder Neubaueigentumsweohnung bis zum Mietshaus, ja auch Büroimmobilien im Zentrum oder einem der vielen Gewerbegebiete – Mainz bietet für jeden Analgewunsch etwas. Wie überall ist das eine Frage des Preises und der hängt neben Lage, Zustand und Alter auch vom Gesamtangebot ab. Ganz egal, was es ist: ich rate jedem Kaufinteresseten, alle Fragen zu Finanzierung usw. geklärt zu haben. Denn es gibt derzeit viel mehr Interessenten als Angebote. Da muss man schnell zugreifen.
Bingen ist eine echte Alternative
Frage: Mal angenommen, eine Leserin oder Leser ist als Immobilieninvestor in der Rhein-Main-Region unterwegs und auf der Suche nach neuen lohnenswerten Objekten. Was ist Dein Geheimtipp für profitable Immobilien in Mainz und Umgebung?
Ganz klar: Bingen am Rhein bzw. die ein oder andere dort angrenzende Gemeinde. Das hat was damit zu tun, daß hier einerseits die Immobilienpreise deutlich günstiger sind als in Mainz oder den angrenzenden Städten wie Ingelheim, Nierstein oder so. Die Mieten im Raum Bingen sind zwar auch niedriger als im unmittelbaren Ballungsraum, aber relativ zum Kaufpreis wiederum nicht soviel niedriger. Damit ist die Rendite, über die wir oben sprachen, bei Immobilien mehr auf dem Lande oft deutlich besser. Es lohnt sich also durchaus, den Blick etwas weiter in die Umgebung zu werfen.
Immobilien verkaufen einmal andes – wie ein Diskret-Makler arbeitet
Frage: Du selbst bezeichnest das Makler-Büro IHV als Diskret-Makler. Was bedeutet das genau?
Das meint, daß wir die uns angebotenen Immobilien ohne das klassische – nenne ich es mal – „Marktgeschreib“ anbieten. Für den Verkäufer heißt das: er kann sich sicher sein, daß niemand in der unmittelbaren Umgebung etwas mitbekommt von seinen Verkaufsabsichten. Die sonst üblichen Werbeschilder in den Fenstern oder im Vorgarten entfallen. Unsere Fahrzeuge sind unauffällig gehalten und in der Farbe völlig neutral.
Die Exposés erhalten nur Kunden, die wir vorher kontaktiert und in unsere Datein aufgenommen haben. Natürlich nutzen wir auch Immobilienvermarktungsportale, aber unser Auftritt bzw. der Auftritt der Immobilie ist so gestaltet, daß kaum jemand Rückschlüsse auf die Lage des Objektes ziehen kann. Wer also seine Immobilie mit maximaler Diskretion auf dem Markt anbieten möchte, etwa weil er lästigen Diskussionen mit Nachbarn oder Freunden entgehen will, der ist bei einem Diskret-Makler wie IHV genau richtig.
Für den Käufer bedeutet das ebenfalls ein Höchstmaß an Diskretion. Das ist dann ganz besonders wichtig, wenn man auf seriöse Verhandlungen Wert legt ohne die oftmals übliche „Preistreiberei“ durch einen Ansturm an Interessenten. Der Käufer kann sicher sein, daß auch seine Person hinter den Kulissen bleibt. Erst mit dem Einzug ins neue Heim wird seine Indentität bei den neuen Nachbarn publik.
https://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2024/05/airbnb-wohnung-haus-vermieten-junge-mann-rechnet-rendite-normales-vermieten-oder-airbnb.jpg8001200Teamhttps://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2023/03/ImmoGuru-logo-immobilien-finanzen-tools-rechner-kostenlos-vermoegen-kapitalanlage-geld-verdienen.svgTeam2019-12-23 16:38:052019-12-23 16:38:05Kapitalanlage Immobilie: Was bietet Mainz?
Steckdosen – Eine Steckdose ist eine Vorrichtung, die zusammen mit einem passenden Stecker die Möglichkeit bietet, elektronische Geräte an das Stromnetz anzuschließen und wieder davon zu trennen. Da Steckdosen unverzichtbar sind und auch in größerer Menge in einer Wohnung oder einem Haus vorhanden seien sollten, ist es ratsam bei der Bauplanung die zukünftigen Möbel zu berücksichtigen. Außerdem ist Steckdose nicht gleich Steckdose, denn es gibt viele Möglichkeiten und Varianten für Steckdosen. Als erstes unterscheidet man Steckdosen in Auf- und Unterputzsteckdosen. Aufputzsteckdosen werden nach dem verputzen der Wände angebracht, während Unterputzsteckdosen vor dem verputzen montiert werden. Dann gibt es natürlich große Unterschiede in der Konstruktion der Steckdose je nachdem ob man zum Beispiel für außen eine Abdeckung zum Schutz vor Wind und Wetter benötigt oder man sich für drinnen ein modernes Komplettset mit USB Anschlüssen kauft. Bei unserer Recherche sind wir besonders oft über den Hersteller Gira gestoßen, welcher der beliebteste Steckdosenhersteller der Deutschen ist. Falls auf einer Baustelle mal jemand nur auf Englisch redet, ist es nützlich zu wissen, dass Steckdose im englischen „socket“ heißt.
Übersicht zu Steckdosen
Platzierung sollte im Voraus geplant werden
Vorrichtung für Stecker um eine Verbindung zum Stromnetz herzustellen
Aufputz- oder Unterputzsteckdose als 2 Grundvarianten
Spezialsteckdosen wie Außensteckdosen mit Abdeckung & USB Anschluss
Frankfurt als fünftgrößte Stadt in Deutschland ist auch eine der teuersten Adressen in Sachen Wohnen. Seit vielen Jahren steigen dort Kaufpreise und Mieten für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Eigentlich ideale Voraussetzungen für alle, die ihr Geld im Immobilien anlegen wollen. Wir sprachen mit Sebastian Mathias, einem echten Immobilienkenner der Szene über Kaufen und Wohnen in Frankfurt, über alternative Anlageformen und den Einfluss ausländischer Kapitalanleger auf den Frankfurter Immobilienmarkt.
Ganz vorne in Deutschland: wohnen in Frankfurt am Main
Frage: Du bist vor allem in der Umgebung von Frankfurt als Immobilieninvestor unterwegs. Wie ist Deiner Erfahrung nach die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in der Region?
Ich antworte mal mit einer steilen Behauptung: Der Frankfurter Immobilienmarkt ist derzeit der attraktivste in Deutschland! Das zumindest geben die Zahlen her, wenn ich auf die Gesamtinvestitionen im Immobilienmarkt schaue. Seit eingen Jahren nämlich investieren private und institutionelle Anleger in Frankfurt mehr in den Immobilienmarkt als anderswo in Deutschland.
Ist die Frage, wohin das Geld fließt, also welche Art von Immobilien damit gebaut oder gekauft werden. Im Wesentlichen sind es Gewerbeimmobilien, also Büroflächen. Aber auch im Wohungssektor hat Frankfurt die anderen Großstädte in Deutschland überholt. Während im Jahr 2018 in Frankfurt etwa 1,2 Mrd. Euro in den Wohnungsmarkt investiert wurden, ware es etwa in München nur 0,5 Mrd. Euro.
Wenn man jetzt noch dazu nimmt, daß die aktuelle Einwohnerzahl Frankfurts von 750.000 € in den kommenden zehn Jahren um etwa 100.000 steigen soll, dann wird jedem schnell klar: hier werden Wohnungen gebraucht! Und weil diese Entwicklung schon seit einigen Jahren so läuft, haben sich die Immobilienpreise in Frankfurt auch rasant nach oben entwickelt. Blickt man allein auf die vergangenenn zehn Jahre zurück, haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen jährlich teilweise um mehr als zehn Prozent erhöht. Ein Haus oder eine Wohnung in Frankfurt und Umgebung kostet heute beinahe doppelt soviel wie vor Jahren. Damit kann man auch erklären, daß die Umsätze in der Immobilienwirtschaft zwar steigen, aber die absolute Zahl der verkauften Immobilien in Frankfurt etwas zurück geht: es gibt halt immer weniger Häuser und Wohnungen, die zum Verkauf stehen. Daher auch die hohe Investitionssumme, von der ich oben sprach. Die Politik sorgt dafür, daß neue Wohngebiete und Wohnbebauung genehmigt wird – sofern überhaupt noch Platz da ist.
Trend: Kaufpreise steigen stärker als Mieten
Frage: Ist es denn dann überhaupt noch sinnvoll für Dich, mit Immobilien zu handeln?
Meine Aufgabe ist es, passende Immobilien, Grundstücke usw. zu finden – und zwar rechtzeitig – um sie für meine Kunden nutzbar zu machen. Denn ich behalte die Häuser und Wohnungen ja nicht für mich selbst. Wer also in Frankfurt in Sachen Immobilien investieren will, hat in Sachen Wertsteigerung, Kapitalanlage beste Aussichten! Klar ist aber auch, daß jeder Kaufwillige auf einem mittlerweile wirklichen hohen Kaufpreisniveau einsteigt. Natürlich haben sich auch die Mieten weiter nach oben entwickelt, s0 daß ich nach wie vor gute Möglichkeiten habe, den Kauf meiner Immobilie durch die Miete finanzieren zu lassen. Zur Wahrheit gehört aber auch, daß gerade in den Großstädten die Immobilienkaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Das wird veraussichtlich auch so bleiben. Man muss also sehr genau rechnen.
Ein letzter Gedanke dazu: Es gibt Immobilienexperten, die vor einer Preisblase warnen. Es ist schwer zu sagen, ob und wann die Preise für Wohnungen und Häuser stagnieren, vielleicht sogar wieder nach unten gehen. Ich meine aber, daß bei der prognistizierten Einwohnerentwicklung für Frankfurt auch die Immobilienpreise weiter nach oben gehen werden. Vielleicht nur nicht mehr so stark.
Immobilien verkaufen einmal anders – Diskret-Makler bietet Einblick
Frage: Du selbst bezeichnest das Makler-Büro IHV als Diskret-Makler. Was bedeutet das genau?
Das meint, daß wir die uns angebotenen Immobilien ohne das klassische – nenne ich es mal – „Marktgeschreib“ anbieten. Für den Verkäufer heißt das: er kann sich sicher sein, daß niemand in der unmittelbaren Umgebung etwas mitbekommt von seinen Verkaufsabsichten. Die sonst üblichen Werbeschilder in den Fenstern oder im Vorgarten entfallen. Unsere Fahrzeuge sind unauffällig gehalten und in der Farbe völlig neutral.
Die Exposés erhalten nur Kunden, die wir vorher kontaktiert und in unsere Datein aufgenommen haben. Natürlich nutzen wir auch Immobilienvermarktungsportale, aber unser Auftritt bzw. der Auftritt der Immobilie ist so gestaltet, daß kaum jemand Rückschlüsse auf die Lage des Objektes ziehen kann. Wer also seine Immobilie mit maximaler Diskretion auf dem Markt anbieten möchte, etwa weil er lästigen Diskussionen mit Nachbarn oder Freunden entgehen will, der ist bei einem Diskret-Makler wie IHV genau richtig.
Für den Käufer bedeutet das ebenfalls ein Höchstmaß an Diskretion. Das ist dann ganz besonders wichtig, wenn man auf seriöse Verhandlungen Wert legt ohne die oftmals übliche „Preistreiberei“ durch einen Ansturm an Interessenten. Der Käufer kann sicher sein, daß auch seine Person hinter den Kulissen bleibt. Erst mit dem Einzug ins neue Heim wird seine Indentität bei den neuen Nachbarn publik.
Die Wahrheit über Internet-Tools bei Immobilien
Frage: Welche Tools gibt es für Immobilieninvestoren im Internet, die auch aus Sicht eines Experten für Neulinge im Immobilienmarkt hilfreich sind? Was hälst Du zum Beispiel von Kapitalanlage-Rechnern?
Klare Antwort: Es kommt darauf an! So antworten immer die Rechtsanwälte. Tatsächlich ist aber aber im Immobilienmarkt sehr ähnlich. Bevor ich ein Werkzeug benutze, muss ich überlegen, wozu ich es benutzen möchte. Eben darauf kommt es an!
Wenn ich einen Überlick bekommen möchte, wie viel meine Immobilie wert ist, etwa weil ich sie verkaufen oder beleihen will, gibt es teils recht gute Wertermittlungsrechner. Darlehensrechner, auch schon mal als Finazierungs- oder Hypothekenrechner bezeichnet, können helfen, einen ersten Überlbick über die Kosten eines Immobilienkaufs zu gewinnen. Das gilt auch für einen Budget- oder Machbarkeitsrechner. Und dann gibt es da noch die Angebotsvergleichsrechner. Damit kann ich Kreditangebote vergleichen, wenn ich einen Kredit für mein Immobilieninvest benötige.
Für den schnellen Überblick und das Gefühl für Zahlen und Zusammenhänge sind solche Rechner also wirklich ganz gut. Es lassen sich aber in aller regel keine individuellen Gegebenheiten und Wünsche eingeben in diese Rechner. Dazu gehören die Berücksichtigung von Schwankungen am Kapitalmarkt, steuerliche Gegebenheiten usw. Ein vollumfäängliche Betrachtung bei Immobilieninvestitionen mit Mieteinnahmen, Nebenkosten, Steuern usw. bekommt man mit einem online-Tool nicht hin.
Ich habe die Erfahrung gemacht, daß die persönliche und individuelle Beratung beim Immobilien-Invest durch nichts zu erstetzen ist. Das ist wie beim Arzt: da kann ich auch mit einer Internet-Recherche zu meinem Problem kommen, doch meist komme ich mit ganz anderen Ergebnissen wieder heraus. Wie bei der Gesundheit sollte ich auch bei Investitionen besser in das persönliche Gespräch mit dem Experten gehen.
Mietpreise: Messen lohnt sich!
Frage: Wie genau errechnet sich der Quadratmeterpreis für den Mieter einer Wohnung oder eines Hauses am Ende?
Klingt zunächst einfach, ist es aber nicht unbedingt. Denn beim Quadratmeterpreis stellt sich immer wieder die Frage, was gehört eigentlich alles zur Wohnfläche? Welche Quadratmeter darf ich wie berechnen? Die Rechnung als solche ist ja ziemlich einfach: Ich teile meine Miete durch die Quadratmeterzahl, so wie sie im Mietvertrag angegeben ist. Nehme ich die Nebenkosten hinzu, dann habe ich meinen Quadratmeterpreis „Warmmiete“.
Nach allgemein gültigen Regeln zählen alle Wohn-, Schlaf-, Essräume, sowie Küche, Flure, Bäder, aber auch Speisekammer laut Wohnflächenverordnung zu 100% zum Wohnraum. Balkon und Terrasse werden jeweils zu einem Viertel berücksichtigt. Keller und Garage werden nicht berücksichtigt. Bei Dachschrägen gilt, daß nur die Bereiche mit einer Deckenhöhe von mehr als zwei Meter zu 100% als Wohnfläche gelten. Raumanteile mit einer Deckenhöhe von einem bis zwei Meter werden zur Hälfte berechnet und alles unter einem Meter wird überhaupt nicht berechnet.
Und jetzt kommen ein paar nette Kleinigkeiten! Die sollte jeder wissen, bevor er mit dem Zollstock durch die Wohnung rennt und das Messen anfängt: Kamine, Öfen, Einbaumöbel und Badewannen zähen voll zur Wohnfläche. Treppen mit mehr als drei Stufen werden von der Wohnfläche abgezogen, ebenso wie frei stehende Säulen und gemauerte Vorsprünge von Schornsteinen.
Statt einem Zollsstock empfehle ich natürlich ein Präzsionswerkzeugt, also etwa ein Laser-Messgerät.
Messen lohnt sich in jedem Fall. Jetzt einmal aus der Perspektive des Immobilieninvestors, also des späteren Vermieters heraus gesehen, bedeutet das: ich erspare mir spätere Auseinandersetzungen mit dem Mieter, wenn er selbst genau misst und dabei auf Abweichungen stößt. Nebenkostenabrechnung, Versicherungsbeiträge uvm. beruhen ja auch auf der Quadratmeterangabe. Sie sollte also wirklich passen.
Leben in Frankfurt: Für jeden etwas dabei!
Frage: Wie bewertest Du die Lebensqualität in Frankfurt im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten wie Hamburg, Berlin und München? Welche Sehenswürdigkeiten und Events machen die Stadt für Immobilienanleger und Mieter attraktiv?
Zum Glück bin ich kein gebürtiger Frankfurter. Darum kann ich an diese heikle Frage einigermaßen objektiv herangehen. Nimmt man das jährliche Städteranking des „Instituts der deutschen Wirtschaft“, dann liegt schon zum siebten Male München auf Platz eins mit deutlichem Abstand etwa auch zu Frankfurt, das in der Gesamtwertung auf Platz fünf kommt. Immerhin hat sich die Mainmetropole damit um einen Platz im Vergleich zum Vorjahr verbessert.
Ich glaube auch nicht, daß es Frankfurt jemals schaffen wird, München vom ersten Platz zu verdrängen. Es sei denn, daß „Äppelwoi“ und der Taunus in der Gunst der Freizeitziele bei den Menschen irgendwann einmal höher liegen als Alpen und Weißbier. Frankfurt ist eine ganz normale „Alltags-Großstadt“. Dort gibt es mit Oper, Theatern, einer Museumsmeile alles, was die Hochkultur so braucht. Dazu eine ordentliche Gastronomie-Szene, die in Sachen Internationalität keinen Vergleich in der Welt scheuen muss. Es gibt schöne Parks in der Stadt, dazu den Zoo und den Palmengarten, so daß man zur kurzen Erholung die Stadt keineswegs verlassen muss. Zum Flanieren laden neben schicken Einkaufsgelerien auch das Mainufer ein. Die Hochhäuser sind ebefalls eine Attraktion für sich. Und wer dann mal eines der Zahlreichen Feste im Sommer besucht, kann sich vom Blick auf die Skyline nur schwer trennen. Ein Oktoberfest hat Frankfurt nicht, auch nichts vergleichbar bekanntes „Volkstmliches“. Dafür aber in kurzer Entfernung die Weinanbaugebiete Rheinhessen, Rheingau und die Bergstraße. Mit der neuen Bebauung am „Römer“ hat auch die Innenstadt ein weiteres highlight bekommen. Also alles in allem ein Stadt, in der für jeden etwas dabei ist.
Nicht alles glänzt: Kapitalanlage in Gold
Frage: Gold ist seit beinahe tausenden von Jahren als Zahlungsmittel auf der ganzen Welt präsent. Auch als Kapitalanlage ist Gold schon lange sehr populär. Wie siehst Du dieses Thema – Gold als Kapitalanlage? Nenne uns einmal je drei Vor- und Nachteile dieser Anlageform.
Gold ist nach einhelliger Expertenmeinung eine Währung für Krisenzeiten. Das hat sowohl im römischen Reich alsauch im Mittelalter oder in der Neuzeit immer funktioniert. Wer kein Geld hatte, aber Goldbarren oder -münzen, konnte sich immer etwas zum Leben oder Überleben leisten. Der Wert des Goldes liegt grundsätzlich darin, daß es selten ist und mit einem gewissen Maß an Arbeit gefördert werden muss.
Damit ist schon ein Vorteil genannt: Gold hat einen grundsätzlich beständigen Wert, auch wenn der Goldkurs schwankt. Der Kurs kommt ja erst bei der Umrechnung auf eine konkrete aktuelle Währung zustande. Wer eine Goldunze etwa aus dem Jahre 1870 hat, kann diese heute genauso zum Kauf einsetzen, wie damals. Versucht das mal einer mit einem Reichsmarkschein aus der gleichen Zeit.
Zweiter Vorteil: Gold ist als Wertanlage recht einfach zu verstehen. Im Gegensatz zu Aktien oder anderen Finanzmarktprodukten ist es buchstäblich begreifbar. Es reicht, sein Gold in einem bankschließfach liegen zu haben, und den Goldkurs zu verfolgen.
Der dritte Vorteil ergibt sich in Zeiten wirtscahftlicher oder politischer Krisen, die allerdings hoffentlich selten bleiben. Wenn etwa die Währung eines Landes an Wert verliert, kaufen Menschen Edelmetalle. Durch die Nachfrage steigt der Wert des Goldes.
Und damit haben wir auch schon die Nachteile auf dem Tisch. Im Gegensatz zu anderen Anlagen, egal ob Immobilien oder Aktienusw., ergibt sich der Gewinn einer Anlage in Gold nur bei Verkauf des Goldes. Und auch das nur unter bestimmten Umständen. Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen usw. fallen beim Gold weg. Wer sich den Goldkurs über einen langen Zeitraum von Jahrzehnten anschaut wird feststellen, daß der Kurs viel stärker schwankt als bei Aktien. Und schließlich muss man mit dem Goldkurs auch immer den Wechselkurs der jeweiligen Währung im Auge haben. Gold wird in Dollar gehandelt. Wenn sich der Goldpreis nach oben entwickelt, der Dollar aber gegenüber dem Euro an Wert verliert, macht beim Verkauf des Goldes sogar Verluste.
Mein Tipp: Wer über genug Geld verfügt und dafür Anlagemöglichkeiten sucht, sollte hinsichtlich Gold nur einen kleinen Teil seines Kapitals in diesem Edelmetall an legen.
Was es noch gibt als Anlage – Alternativen zur Immobilie
Frage: In Frankfurt wird ja nicht nur mit Immobilien gehandelt. Als Sitz zahlreicher Banken, einschließlich EZB und anderer in- und ausländischer Großbanken spielen dort auch viele andere Anlagemöglichkeiten eine Rolle. Welche drei Alternativen zur Immobilie siehst Du und was ist da jeweils der größte Nachteil?
Ich habe ja weiter oben schon einige Sätze zu Aktien und anderen Wertpapieranlagen gesagt. Grundsätzlich ist das immer eine spannende und je nach Form der Anlage auch einträgliche Anlageform. Als Alternative zur Immobilie nenne ich hier vielleicht die direkte Unternehmensbeteiligung in Form von Aktien, die Beteiligung an mehreren Unternehmen über einen Aktienfond oder die Anlage in Staatsanleihen, sogenannten „Renten“. Im Gegensatz zu Gold etwa haben alle diese Formen die Chance, dem Anleger nicht nur bei Verkauf der „Scheine“ einen Gewinn durch die Kursentwickung zu bringen. Solange die Anteile, Wertpapiere usw. in meinem Besitz sind, bekomme ich so etwas ähnliches wie Zinsen. Ich merke also schon während der Laufzeit meiner Papiere, daß ich etwas davon habe – nämlich Geld.
Der Nachteil liegt aber darin, daß die Gewinnmöglichkeiten abnehmen, je mehr Sicherheit ich für meine Anlage haben möchte. Staatsanleihen gelten zwar als sehr sichere Anlage, aber viele Zinsen zahlt mir derzeit kaum ein Land für mein Geld, das ich ihm – in welcher Form auch immer – leihe. Derzeit ist das Zinsniveau besonders niedrig, weil sich die Staaten ihr Geld von Banken beinahe kostenlos leihen können. Bei direkten Unternehmensbeteiligungen in Form von Aktien muss ich meist sehr viel Zeit investieren, um große Kursabstürze durch Verkauf und Neukauf auszugleichen. Im Vergleich zur Immobilie ist der größte Nachteil dieser Anlageformen, daß ich sie nicht selbst bewohnen kann, falls ich das möchte. Zudem ist es über die Wertsteigerung von Immobilien sehr viel leichter, weiteres Kapital zu erwirtschaften. Und zwar dadurch, daß ich mir über die Wertsteigerung weiteres Eigenkapital erwirtschafte, mit dem ich dann günstige Kredite bei Banken zum Kauf weiterer Immobilien bekommen kann.
Neue Konkurrenz – Immobilienkäufer aus dem Ausland
Frage: Gibt es einen Einfluss auf den Frankfurter Immobilienmarkt durch den internationalen Flughafen? Gibt es speziell für Frankfurt eine größere Zahl von ausländischen Immobilieninvestoren als Konkurrenz zum lokalen Anleger?
Natürlich gibt es da Auswirkungen. Sie lassen sich allerdings nur sehr schwer messen. Denn grundsätzlich ist es so, daß die Nähe zu einem internationalen Flughafen den Wohnort auch interessant macht für ausländische Arbeitnehmer, die von ihrer Firma nach Deutschland beschickt werden. Für ausländische Investoren in den Immobilienmarkt ist das letztlich nicht ganz so wichtig. Dort geht es eher darum, daß der Investitionsstandort grundsätzlich ein Wachstumsmarkt ist. Diese Entwicklung kann von der Existenz eines Flughafens begünstigt werden. In Frankfurt ist das ganz sicher so. Hier kommt aber hinzu, daß Frankfurt als Dienstleistungsstadt mit einem Banken-Schwerpunkt ohnehin attraktiv ist für internationales Publikum.
Wie sich der Brexit auswirken wird, lässt sich mit Sicherheit noch nicht sagen. Da gibt es verschiedene Aussagen. Tatsächlich ist es aber spannend zu beobachten, wie sich der Immobilienmarkt hinsichtlich Investoren ohne deutsche Staatsbürgerschaft verändert hat. Unlängst gab es da eine Unterstuchung, daß inzwischen etwa jeder Dritte Kapitalanleger – auch auf dem Markt für Wohnimmobilien – keine deutsche Staatsbürgerschaft hat. Das ist ein Zuwachs von etwa 13 % zum Vorjahr. Das führen manche auf den Breit zurück. Für Kapitalanleger aus Deutschland bedeutet das sicher eine Anspannung im Markt.
Wo wohnen die Kicker von Eintracht Frankfurt?
Frage: Auch in Frankfurt stehen viele Bürger hinter ihrem Fussballverein in der Bundesliga. Wo kauft ein gut verdienender Fußballprofi der „Eintracht“ sein mehr oder weniger luxuriöses Hause, wenn er in der Umgebung leben will?
Ich weiß ehrlich gesagt nicht, wo die Frankfurter Fussball-Profis wohnen. Ich nehme an, daß es ihnen so geht, wie allen anderen Menschen auch. Der Wohnort hängt vom Bedürfnis ab. Wer den Großsstadtrummel sucht, wird sicher nicht aufs Land ziehen und umgekehrt. Mit dem neuen Henninger-Turm haben wir sicher eine Immobilie, die dem Geldbeutel des ein oder anderen Fussballers entspricht. Zu den angesagtesten Viertel Frankfurts gehören Bockenheim, das Ostend und Griesheim, vielleicht noch das nördliche Westend. Die Wohnungen am Hafen im „Gutleutviertel“ bieten für gehobenste Ansprüche auch alles, was das Herz begehrt.
Ich weiß aber auch von einem Fußball-Profi von Hertha BSC, der sich seinen Wohntraum im Hunsrück verwirklicht hat. Das ist sicher nicht für den normalen Alltag gedacht. Denn für den Weg zum Arbeitsplatz „Stadtion“ sollte der Weg sicher nicht zu weit sein. Von den Jungs stellt sich sicher keiner morgens an die S-Bahn oder in den Stau. Und damit sind wir wieder beim unmittelbaren Frankfurter Stadtbeireich angelangt. Ich glaube aber nicht, daß die Wohnungen, die von einem Fußball-Profi gekauft oder gemietet werden, im Blickfeld des durchschnittlichen Kapitalanlegers für Immobilien liegen. Als Mieterzielgruppe scheiden sie damit genauso aus wie als Konkurrent auf dem Markt von Anlageimmobilien.
Wohnen im Weichbild von Frankfurt – Tipps vom Experten
Frage: Wer eine Immobilie im Raum Frankfurt sucht, kann bestimmt auch in der weiteren Umgebung fündig werden. Hast Du einen Geheimtipp für lohnenswerte Immobilien in der Umgebung von Frankfurt?
Na klar: da spreche ich sehr gerne von Rheinhessen. Die Gegend südlich und westlich von Mainz ist als Kapitalanlage für Immobilienkäufer sehr interessant. Das liegt daran, daß dort die Quadratmeterpreise zum Kauf noch erschwinglich sind, die zu erzielenden Mieteinnahmen dazu im verhältnis ebenfalls gut sind. Als Zuzugsgebiet für den Rhein-Main-Raum sind Wertentwicklung und Mietpreisstabilität in diesen Gebieten ebenfalls garantiert. Da die Verkehrsanbindungen in Richtung Bingen, Worms und ALzey ebenfalls sehr gut sind, sollte man seine Augen mal in diese Regionen richten. Das lohnt sich sicher!
https://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2024/05/bargeld-50-euro-scheine-koffer-kaufpreis-bezahlen-eigenkapital-kapitalanlage-eigentumswohnung-wohnung-kaufen-hilfe.jpg8001200Teamhttps://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2023/03/ImmoGuru-logo-immobilien-finanzen-tools-rechner-kostenlos-vermoegen-kapitalanlage-geld-verdienen.svgTeam2019-12-01 14:01:022019-12-01 14:01:02Immobilienmarkt Frankfurt – Tipps vom Experten
Ganz gleich ob Ein- oder Mehrfamilienhaus, Wohnung oder Lagerhalle, Studentenwohnung oder Pflegeheim: Die Angebote zur Kapitalanlage im Immobilienmarkt sind vielfältig. Wer sein Geld in Immobilien anlgen möchte, sollte das richtige Objekt für seine Anlageziele finden. Vom IHV-Immobilienexperten erfahren Sie, worauf man bei den verschiedenen Angeboten achten sollt.
Pflegeheime sind Management-Immobilien
Frage: Das Thema Pflege bewegt die Menschen zunehmend. Da geht es einmal ums mangelnde Personal, aber auch im die Pflegeheime, die gebaut werden sollen. Auf dem Markt gibt es zunehmend Angebote, die den Bau solcher Häuser als Einzelbeteiligung oder sogar als Immobilienfond für mehrere Pfelgeheie anbieten. Wie wird diese Entwicklung weitergehen und wie bewerten Sie diese Anlageform?
Wer sich mit Pflegeheimen und dem gesamten Thema Pflege gut auskennt, kann sich ernsthaft mit solchen Anlagen befassen. Aber dazu braucht es wirklich sehr viel Fachwissen, denn Pflegeheime haben ein ganz besonderes Risiko: bei diesen sogenannten Management-Immobilien kommt es auf die Qualifikation des Betreibers ein. Wenn er nicht sorgsam wirtschaftet, gibt es keine Erträge – weder für das Heim noch für den Anleger. Im schlimmsten Falle droht Insolvenz und das Geld ist weg.
Mehr zu Chancen und Risiken bei PflegeheimInvestitionen finden Sie hier.
Und das hat nichts damit zu tun, daß die Pflegeheime meist sehr gut ausgelastet sind. Damit nämlich werben die Bauträger von Pflegeheimen. Es geht eher um die großen Kosten einer ordentlichen Pflege. Und die werden von staatlichen Einrichtungen nur teilweise bezahlt. Den Rest muss der Bewohner oder seine Angehörigen aufbringen. Gelingt das nicht, wird im Heim an vielen Dingen gespart. Das wirkt sich wieder negativ auf den Ruf des Hauses aus, was wiederum weniger Bewohner bringt. Damit erhöht sich das Defizit wegen des Mietausfalls zusätzlich.
Klar: es gibt auch Fonds, die sich ausschließlich aus Pflegeheimanteilen zusammensetzen. Da ist das Risiko, wie bei den meisten Fondkonstruktionen, schon etwas niedriger. Dafür aber ist die Rendite auch deutlich niedriger. Wer wirklich in Immobilien investieren will, sollte keine Management-Immobilien kaufen.
Immobilienkauf: Rund-um-sorglos-Paket vom Bauträger
Frage: Welche Voraussetzungen braucht ein Bauträger ganz allgemein, um erfolgreich zu werden? Und worauf kommt es speziell bei Planung und Bau von Pflegeimmobilien an?
Erstmal kann ich mal kurz erklären, was ein Bauträger überhaupt ist. Aus Sicht des Käufers betrachtet, ist der Bauträger sowas wie das „rund-um-sorglos-Paket“ für alle, die eine Immobilie kaufen wollen. Denn letztlich kümmert sich der Bauträger um alles, was mit Grundstückskauf, Planen und Bauen der Immobilie zu tun hat. Sogar der spätere Kaufvertrag läuft sehr oft über den Notar, den der Bauträger organisiert. Der Käufer nimmt den Schlüssel seiner fertigen Immobilie entgegen, packt seine Möbel rein und kann sein neues Heim genießen.
Damit das aber alles auch so reibungslos funktioniert, wie ich es gerade gesagt habe, braucht der Bauträger viele gute Verbindungen zu Behörden, Baufirmen usw. Außerdem muss er einen „guten Riecher“ haben, wo freie Grundstücke oder auch bestehende Häuser verkauft werden. Das heißt im letzten, daß ein guter Bauträger regional sehr gut vernetzt sein muss. Wer eine Immobilie von einem Bauträger kaufen möchte, kann also gut und gerne auf kleinere lokale oder regionale Firmen zurückgreifen.
Und noch etwas muss ein Bauträger kennen und können: er braucht sehr gute Kenntnisse über die Grundstücks- und Immobilienpreise. Das hilft ihm beim Einkauf der Flächen und Gebäude und bildet die Grundlage für die Verhandlungen mit den Baufirmen. Denn schließlich will und muss der Bauträger ja auch selbst Geld mit seinen Projekten verdienen. Nur dann nämlich kann sicher Bauträger bei Banken Geld zu guten Konditionen leihen. Geld, mit dem er den Kauf und Bau seiner Projekte meist vorfinanziert. Ihr ahnt dabei schon, daß ein Bauträger meist sehr große Geldsummen bewegt.
Was wichtig ist bei Planung und Bau von Pflegeheimen speziell ist meiner Erfahrung nach besonders der Blick auf dne Bedarf für so ein Haus in der Gegend, wo es gebaut wird! Das hört sich ziemlich banal an, aber nicht überall, wo Heime gebaut werden, sind sie auch nötig. Wer in ein solches Haus investiert, wird an seiner Kapitalanlage keine Freude haben. Darum sollte sich der Planer eines Heims, genau wie der Investor ganz eng mit der jeweiligen Gemeinde abstimmen, ob es eine genaue Bedarfsplanung für Pflegeheime gibt und zu welchem Ergebnis sie kommt.
Alles andere, was mit Planung und Bau zu tun hat, steht in der Landesbauordnung und vielen anderen Normen. Die muss ein Bauträger von Pflegeheimen natürlich berücksichtigen, sonst bekommt er keine Bewohner.
Ein Sonderweg: Das Studentenwohnheim als Kapitalanlage
Frage: Bislang ist es eher exotisch, in Spezialimmobilien wie Alters- und Pflegeheimen anzulegen. Dagegen sind Studentenwohnheime schon mehr im Blick der Anleger. Welche Chancen hat man bei dieser Form der Kapitalanlage?
Ganz klar: auch hier steckt der Teufel wieder in vielen Details. Ich bleibe erstmal grundsätzlich: beim Bau von Studentenwohnalagen gibt es „dicke“ und „schlanke“ Lösungen. Gemeint ist damit nicht die Größe der Zimmer oder Appartements, sondern der Anteil an Gemeinschaftseigentum im Haus. Ein Haus, in dem Aufenthaltsräume, Fitness-Center, Grillterrasse oder so mitgeplant sind – also die dicke Lösung – bringt zwar höhere Mieteinnahmen (weil man da nicht an die Mietpreisbremse gebunden ist), aber dafür sind die vom Eigentümer zu zahlenden Unterhaltskosten auch deutlich höher. Ist das Haus nicht voll vermietet, dann fressen diese Kosten die Mieteinnahmen schon mal gerne auf.
Wie bei allen Immobilien ist auch beim Studentenhaus die Lage besonders wichtig. Allein das Vorhandensein einer Hochschule bedeutet noch nicht, daß das Appartement ständig vermietet sein muss. Ist das Studienangebot nicht attraktiv genug, oder gibt es in der Umgebung viele bezahlbare „normale“ Wohnungen, wird´s nichts aus der Kapitalanlage.
Ich rate daher eher zu Investitionen in Objekte, die nicht auf eine einzige Zielgruppe Mieter festgelegt sind. So daß in der Wohnung neben Studenten auch der normale Mieter wohnen kann. Wenn dann das gesamte Wohnumfeld zusätzlich als besonders attraktiv gilt – etwa wegen Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsgebieten usw. – spielt das Thema „Mietausfall“ kaum noch eine Rolle.
Immer noch ein sicherer Klassiker: Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Frage: Ganz klassich ist die Anlage durch Kauf einer Eigentumswohnung. Was ist zu beachten und wie finanziert man ein solches Investment am besten?
Wir reden ja hier immer von Wohnungen, die der Anleger nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Denn dann habe ich neben dem Erlös aus späterem Verkauf meine regelmäßigen Mieteinnahmen als Rendite.
Damit diese Einnahmen aber möglichst störungsfrei und ununterbrochen fließen, muss die Wohnung in einem attraktiven Umfeld liegen. Das fängt mit dem Haus selbst an. Ist ein Garten vorhanden? Gibt es einen Aufzug? Wie ist die Ausstattung mit Parkmöglichkeiten? Lichteinfall, Freisitze und vieles mehr spielen für die gute Vermietbarkeit auch eine entscheidende Rolle. Daß der Bauzustand des Hauses bestens sein sollte, muss ich nicht erwähnen. In der Wohnung selbst ist der Mieter für die Pflege der Substanz verantwortlich, aber in den Gemeinschaftseinrichtungen sind es immer die Eigentümer. Gerade beim Kauf einer Wohnung in älteren Häusern zeigt der Zustand von Keller, Dach, Flur, Fenstern usw., ob die Eigentümer investieren oder nicht.
In Sachen Finanzierung fragt jeder natürlich am besten seine Bank und den Steuerberater. Bei einer Kapitalanlage kann es ja sowohl darum gehen, vorhandenes Kapital zum Kauf zu nutzen, oder sich Geld zum Kauf zu leihen. Beim aktuell günstigen Zinsniveau kann sich jeder auch mit wenig vorhandenem Eigenkapital seine Anlage schaffen. Aber aufgepasst: viele Angebote am Markt gelten als überteuert, weil der Verkäufer den niedrigen Zinssatz in seinen Verkaufspreis einkalkuliert hat.
Keine Sorge! Auch mittlere Wohnungsgrößen lassen sich gut vermieten.
Frage: Der Bedarf an Wohnraum steigt. Gerade in den großen Städten Frankfurt, Berlin, München usw. Was bedeutet diese Entwicklung für den Markt? Sollte man eher eine kleine oder besser eine große Wohnung kaufen? Taugt die Eigentumswohnung überhaupt als Kapitalanlage?
Zur zweiten Frage sage ich ausdrücklich „ja“! Nicht jeder will oder kann in einem Einfamilienhaus wohnen. Darum stehen heute und auch in der fernen Zukunft Eigentumswohnungen hoch im Kurs. Wer dann noch auf die passenden Rahmenbedingungen bei Lage und Ausstattung achtet, macht alles richtig!
Große oder kleine Wohnung hängt auch von der Überlegung ab, ob ich meine Wohnung irgendwann einmal selbst bewohnen will. Gesucht werden am Wohnungsmarkt derzeit kleine und ganz große Einheiten. Wer später selbst in seiner Kapitalanlage wohnen will und dafür keine „Tanzsäle“ haben möchte, sollte eher auf die mittlere Größe gehen, sagen wir 70 qm. Und keine Sorge! Die bekommt man auch gut vermietet.
Frage: Der Neubau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentums- oder Mietwohnungen ist politisch gewollt. Welche Unterschiede gibt es bei der Nachfrage nach Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten in diesem Sektor?
Eigentlich kein Unterschiede! Es gibt genügend Bauträger und Investoren, die an Mehrfamilienhäusern und Hausanlagen interessiert sind. Ich spreche da auch mal für mich selbst. Unser Unternehmen kauft sowohl Bestandsimmobilien als auch Grundstücke zum Neubau von Wohnanlagen. Das Angebot ist für beide Formen begrenzt. Jedenfalls dann, wenn man sich für attraktive lagen interessiert. Wir suchen daher auch ständig Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke, die wir dann weiter entwickeln und wieder verkaufen.
Von der kleinen Etagenwohnung zum Immobilien-Imperium – mit dem Hebeleffekt geht´s!
Frage: Wer sein Geld mit Immobilien verdienen will, kann mit Häusern handeln, neu bauen oder ganz einfach im großen Stil Wohnungen vermieten. Wo liegen hier die größten Unteschiede im Vergleich zur Verwaltung einer einfachen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses?
Diese Frage ist schon ziemlich umfangreich, um sie hier zu beantworten. Als Immobilienhändler sein -meistens – großes Geld verdienen zu wollen, heißt: viel Wissen im Immobilienmarkt zu erwerben und noch mehr Arbeit zu investieren. Denn meistens laufen die nötigen Arbeiten gleichzeitig ab. Beispiel Neubau: wer den Bau einer Anlage beginnt muss unmittelbar das nächste Projekt beginnen, um Kapitalflüsse zu sichern, Kreditlinien zu bedienen usw. Er muss neben den vielen Gesprächen bei Behörden und Banken zeitgleich die Käufer oder Mieter seiner Objekte finden und bedienen. Die Verwaltung der fertigen Objekte kommt meist mit dazu, wenn man selbst Eigentümer der Anlage bleibt.
Dagegen ist die Verwaltung und Pflege seiner Wohnung oder des kleinen Eigenheims absolut überschaubar. Eigentümerversammlung, Nebenkostenabrechnungen, Prüfen von Investitionen bei Mehrfamilienhäusern und ab und zu ein Mietergespräch führen: das war´s.
Und dennoch kann die kleine vermietete Eigentumswohnung der Einstieg in ein größeres Immobilien-Imperium werden. Da hilft einem der sogennannte Hebeleffekt. Kurz gesagt ist das der Effekt, den ich erziele, wenn ich nach einigen Jahren meine seinerzeit erworbene Wohnung bei der Bank beleihe, um eine neue Wohnung zu kaufen. Der Wertzuwachs der Ursprungswohnung hilft mir, mein Eigenkapital rechnerisch zu vergrößern und damit einen höheren Kredit für eine größere und teurere Wohnung aufnehmen zu können. Dieses Spielchen kann man, wenn man es richtig macht, beliebig oft wiederholen.
Experten raten: Die digitale Wohnwelt von morgen schon heute planen
Frage: Welche Veränderungen hat die Digitalisierung für die Immobilienbranche mit sich gebracht? Wie wirkt sich das auf die Kapitalanleger aus?
Da komme ich zunächst mit einem ganz einfachen Beispiel: Wer heute seine Immobilie verkaufen oder auch kaufen will, guckt nicht mehr in die Zeitung. Immobilienportale mit tollen Fotos oder Videos sind ohne Digitalisierung nicht denkbar. Das bedeutet für beide Seiten aber auch, daß es Kompetenzen in der Digitalisierung braucht, um bei den Angeboten als Käufer die Spreu vom Weizen zu trennen. Der Verkäufer sollte wissen, welches Portal für seine Käuferzielgruppe das passende ist.
In der Verwaltung von Immobilien, dem sogenannten Facility-Management, steht die Digitalisierung erst ganz am Anfang. Das Sammeln von Verbrauchswerten zur Erstellen von genauen Nebenkostenabrechnungen ist da ein ganz einfaches Beispiel. Spannend wird es, wenn es beispielsweise darum geht, den Zugang zu Immobilien elektronisch zu regeln. Da das Sicherheitsbedürfnis der Menschen steigt, läßt sich hier vieles aus der Entfernung über Digitalisierung regeln. Ein elektronischer Consierge sozusagen. Oder bei der Grundstückpflege: wie können dort Roboter eingesetzt werden, um Personalkosten zu sparen.
Wer heute Wohnungen und Häuser plant, muss das Thema „smart-home“ ganz deutlich auf seinem Schirm haben! Wenn es denn so sein wird, daß in Zukunft Wohnen, Arbeiten und Konsumieren zunehmend in der eigenen Wohnung stattfindet, dann müssen die Infrastrukturen für die Digitalisierung der Wohnung mit eingeplant werden. Und da rede ich nicht nur von der Verlegung irgendwelcher Kabel oder dem unsichtbaren Einbau von Unterhaltungselektronik. Vielmehr müssen Wohnungsgrundrisse flexibel änderbar sein, die Nutzung der Räume wandelbar und der Einsatz von Elektronik letztlich überall möglich sein. Auch da gibt es interessante Perspektiven für Planer und Anleger gleichermaßen.
Und das heißt für den Kapitalanleger in der Immobilienwelt: prüfen, ob die Kapitalanlage auch zukunftsfest hinsichtlich dieser Entwicklungen ist. Wer auch in Zukunft zahlungskräftige Käufer und dauerhaft wohnende Mieter haben möchte, muss in die Digitalisierung seiner Immobilie investieren. Zumal wir uns die Möglichkeiten dieser Entwicklung heute in ihrer Ganzheit noch nicht vorstellen können.
Geheimtipp: Wo sich die Kapitalanlage richtig lohnt
Frage: Hast Du einen Geheimtipp auf Lager, wo ich in der Rhein-Main-Region gut und günstig in Immobilien investieren kann?
Na klar: Meine Heimatstadt Bingen am Rhein mit ihrem unmittelbaren Umfeld ist da ganz vorne. Und das aus vielen Gründen! Hier ist das Verhältnis von Kaufpreis der Immobilie zur Höhe der erwartbaren Mieteinnahmen sehr gut. Die Preise sind deutlich günstiger als etwa in Mainz, Wiesbaden oder Frankfurt. Die Miethöhe wiederum ist im Verhältnis nicht so viel unter der der Zentren. Damit habe ich eine hohe Rendite.
Und das sicher auf lange Sicht, denn die Lage am Rhein hat einen hohen Freizeitwert, die Verkehrsanbindungen auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln sind sehr gut. Zudem hat die Stadt eine ordentliche kommerzielle Infrastruktur samt den nötigen Schulen und sogar einer Fachhochschule. Hier muss also eigentlich niemand wegziehen und kann bis zum Lebensabend wohnen bleiben.
https://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2024/05/akquise-kaltakquise-immobilie-investor-werden-kursteilnehmer-schreibtisch-akquisearbeit-telefon-email-spechen-kleines-buero-startup.jpg8001200Teamhttps://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2023/03/ImmoGuru-logo-immobilien-finanzen-tools-rechner-kostenlos-vermoegen-kapitalanlage-geld-verdienen.svgTeam2019-11-17 11:29:172019-11-17 11:29:17Klassisch oder exotisch – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage? Interview mit dem IHV-Experten
Immobilie als Kapitalanlage – Schritt für Schritt, von den Grundlagen hin zu spezifischen Fragen zum Thema: Vermieten. Geld verdienen mit Immobilien! Hier findest du Tipps von Profis. Viel Erfolg. Häufige Fragen sind unter anderen:
Was muss ich beim Vermieten beachten?
Worauf kommt es bei alten Häusern an?
Wie berechne ich die Miete?
Welche Voraussetzungen gelten für die Vermietung?
Welche Voraussetzungen braucht das Objekt?
Gibt es Steuertipps zum Sparen?
Neubau Immobilien vermieten – lohnt sich das?
Der Neubau von Immobilien als Kapitalanlage ist natürlich möglich, sonst würden nicht so viele Daten, Fakten und Strategien dazu im Netz und in der Fachliteratur zu finden sein. Worauf man jedoch achten sollte und ob sich ein Bauprojekt als Investment auch für sie lohnt erfahren sie im folgenden Artikel.
Grundsätzliches zum Neubau von Immobilien
Wer Neu bauen möchte, um die Immobilie anschließend gewinnbringend zu verkaufen oder zu vermieten, sollte sich vorher einiges durch den Kopf gehen lassen. Von der Lage des Grundstücks, über den Baupreis bis hin zur Verkaufs- bzw. Vermietungsplanung muss alles exakt kalkuliert sein, damit ein solches Projekt gelingen kann. Außerplanmäßige Probleme sind beim Bauen keine Seltenheit und so sollte auch an ein entsprechendes finanzielles und zeitliches Polster gedacht werden. Vor allem die Größe des Bauprojekts bestimmt den Schwierigkeitsgrad und die Höhe der finanziellen und zeitlichen Investitionen.
Die wichtigsten Themen sind:
✓ Lage des Grundstücks
✓ Baupreis
✓ Verkaufs- & Vermietungsplanung
✓ Finanzielle & zeitliche Kalulation
Das empfehlen ihnen die 4 Experten zum Neubau von Immobilien!
Der Experte Sebastian, welcher einen sehr guten Marktüberblick hat ist seid Jahren erfolgreich als Investor tätig ist. Wenn sie bauen wollen müssen sie in großem Stil bauen, und groß Kalkulieren, damit so ein Projekt profitabel funktioniert. Als Profi sind hier jedoch Margen von 10-30% möglich. Doch selbst für ihn ist dies eine Nummer zu groß. Immobiliengutachter und Investor Mirko hat schon Projekte aus seinem Umfeld mitbekommen, bei denen viel Geld mit dem Neubau von Immobilien verdient wurde. Dies allerdings von großen Bauträgern, welche neben den Fachkenntnissen und der jahrelangen Erfahrung auch eine sehr hohe Liquidität besitzen. Er rät ihnen, es sei denn sie entsprechen eben genanntem Profil, stark davon ab neu zu bauen als Investment und hat es selber auch noch nicht in Erwägung gezogen. Experte Nummer 3 ist Daniel, welcher ebenfalls langjähriger Investor ist. Er hat den Neubau von Immobilien als Kapitalanlage für eine klassische Kleinstadt mit 40.000 Einwohnern einmal durchkalkuliert und kam zu dem Ergebnis, dass es sich für ihn nicht rentiert, obwohl er solche Bauprojekte ohne Probleme umsetzen könnte. Die 4. Expertenmeinung stammt von Andreas, welcher langjähriger Finanzberater und Investor ist. Dieser hat erst vor kurzem eine negative Erfahrung mit der Sanierung von Immobilien gemacht und rät ihnen deshalb auch sehr davon ab Immobilien als Investition neu zu bauen.
Die 4 Expertenmeinungen:
Sebastian (Investor) – Margen 10-30% jedoch nur für Profis möglich
Mirko (Immobiliengutachter & Investor) – Viel Profit möglich aber nur mit hoher Liquidität
Daniel ( Investor) – Gewinn für ihn in Kleinstädten nicht möglich
Andreas(Finanzberater & Investor) – Selbst Sanieren kann schon Verlust herbeiführen
Alle Empfehlen: – Bauen sie als Amateur nicht Neu als Kapitalanlage!
Bewertung: 153 positiv / 11 negativ
Hier lernen Sie alles über Immobilien als Kapitalanlage:
Wohnungskauf – 10 Tipps für die erste Besichtigung
Achten sie auf Fußboden, Wasserdruck & Raumaufteilung!
Das erste worauf sie achten sollten wenn sie eine Wohnung, welche sie als Kapitalanlage kaufen möchten ist der Fußboden. Fliesen sind am einfachsten zu pflegen und sehr robust, dafür sollte man hier besonders auf Beschädigungen und offene Fugen achten, da das neu Verlegen von Fliesen aufwändig und teuer ist. Laminat ist auch meistens ein gutes Merkmal einer Wohnung. Guter Laminat sieht edel aus und ist auch sehr robust. Außerdem ist die Erneuerung von Laminat nicht so aufwändig und teuer. Als zweites sollten sie einmal zu einem Wasserhahn gehen und diesen aufdrehen. Kommt ein normaler bis starker Strahl raus, ist der Wasserdruck in Ordnung. Sollten hier jedoch Unregelmäßigkeiten auftreten ist Vorsicht geboten, denn Probleme an den Wasserleitungen können schnell sehr teure Sanierungen erforderlich machen. Die Sanitären Anlagen sollten ansonsten gepflegt und an allen Stellen dicht sein, viel Luxus ist für ihre Mieter jedoch meistens nicht erforderlich. Außerdem sind die Zimmerform und die Raumaufteilung sehr wichtig. Rechteckige Räume lassen es im Verhältniss zur absoluten Größe immer sehr eng wirken während viereckige Räume größer und ausgewogener wirken. Ein vorhandener Balkon steigert nachgewiesener Maßen die Lebensqualität ihrer Mieter und in Kombination mit einem höheren Stockwerk als dem Erdgeschoss oder der 1. Etage auch den Wert ihrer Wohnung bzw. die Höhe der erwartbaren Mieteinnahmen
Achten sie auf:
✓ Boden
✓ Wasserdruck
✓ Badezimmer
✓ Zimmerform / Raumaufteilung
✓ Balkon
Kaufen sie kleine Wohnungen!
In der Regel können sie ihre Wohnungen leichter vermieten, wenn sie in kleine Wohnungen investieren. Diese sind für die meisten Menschen ausreichend und auch am gefragtesten, da am erschwinglichsten von der Miete. Als nächstes spielt die Lage ihrer Wohnung natürlich eine entscheidende Rolle. Am besten lassen sich Wohnungen vermieten, welche eine zentrale Lage in einer Stadt haben. Die Nähe von Veranstaltungsorten und die gute Anbindung an das Verkehrsnetz sind weitere große Pluspunkte. Wenn sie eine Immobile besichtigen, sollten sie sich unbedingt den Keller zeigen lassen. Hier können sie sich ein gutes Bild vom Fundament machen. Wichtig ist der Zustand der Immobilie natürlich generell, doch ohne eine Ahnung vom grundlegenden Fundament zu haben, sollten sie nicht daran denken zu kaufen. Einer der größten Faktoren spielen natürlich die Finanzen. Wie hoch ist der Preis für die Immobilie oder Wohnung? Wie hoch sind die üblichen Mieten, welche sie verlangen können? Und in Folge dessen lohnt sich die Mietrendite? Der letzte entscheidende Faktor ist das Timing des Immobilienkaufes. Vor einigen Jahren zum Beispiel lagen die Kaufpreise für Wohnungen und Immobilen deutlich unter dem jetzigen Stand. Im
Achten sie auf :
✓ Kleine Wohnung
✓ Lage
✓ Zustand
✓ Finanzen
✓ Timing
Bewertung: 1.600 positiv / 73 negativ
Rechtliche & Praktische Absicherungen vor unvernünftigen Mietern.
Im folgenden geht es um die Maßnahmen welche vorab getroffen werden können um Mietnomaden und andere schwarze Schafe unter den Mietern zu vermeiden. Außerdem erfahren sie welche Maßnahmen sie im schlimmsten Fall ergreifen können um einen solchen Mieter wieder loszuwerden.
Als Vermieter brauchen sie alle Infos vom zukünftigen Mieter!
Wenn sie vor haben eine Immobilie oder eine Wohnung zu vermieten sollten sie sich vorher so umfassend wie nur irgendwie möglich über den Mieter informieren. Obwohl verantwortungsbewusste Mieter alle relevanten Informationen von sich aus zur Verfügung stellen, gibt es immer wieder schwarze Schafe, welche ihnen besonders am Anfang ihrer Investment-Karriere erhebliche Schäden verursachen können. In diesen Fällen sind die Mieter darauf vorbereitet den Mieter ordentlich zu täuschen. Sie kommen mit einem teuren Auto zur Besichtigung und geben dem Vermieter vor eine gute Liquidität zu besitzen. Er scheint der ideale Mieter zu sein, aber zahlt nach 2-3 Monaten keine Miete mehr – der Albtraum eines jeden Vermieters. Denn bei ihnen meldet sich jetzt bald ihre Bank, über welche sie die Finanzierung bekommen haben und sie geraten selber im schlimmsten Fall in Zahlungsschwierigkeiten. Um die dies zu verhindern ist es wichtig vorab zu wissen wo ihr neuer Mieter vorher gewohnt hat, um herauszufinden ob es dort Schwierigkeiten gab. Außerdem sollten sie sich über seinen Verdienst und die Schufa Bonität genau informieren lassen. Beim Landgericht sollten sie sich über potenziell laufende Insolvenzverfahren erkundigen und haben als letztes die Möglichkeit bei Investmetberatern Einsicht in Listen von Mietern mit negativer Voreintragung zu bekommen.
✓ Verdienst des Mieters
✓ Vorherige Miethistorie
✓ Schufa Bonität prüfen
✓ Landgericht – laufende Insolvenzverfahen
Sparen sie nicht durch Einheitsverträgen!
Machen sie es sich als Vermieter am Anfang nicht vermeintlich einfacher und günstiger und verwenden Vertragsvorlagen aus dem Internet. Dies mag am Anfang nahe liegen, kann aber schnell zu erheblichen Schwierigkeiten für sie führen. In diese Verträge wird meistens nur der Hauptmieter eingetragen, seine Frau und die Oma, die in der Einliegerwohnung lebt jedoch nicht. Kommt es zum Rechtsstreit, haben sie nur eine Person die haftet. Seid längerem ist es üblich als Vermieter die Kosten für Schönheits Sanierungen dem Mieter aufzuerlegen. Fällig sind nach ca. 2 Jahren das Bad und die Dusche, nach ca. 5 Jahren die Küche und nach ca. 7 Jahren alle anderen Räume. Wenn sie dies nicht mit gültigen Klauseln in den Mietvertrag schreiben, müssen sie die Kosten für diese Sanierungen tragen. Außerdem erklären die Mieter freundlichen Gerichte in Deutschland immer mehr Klauseln für ungültig. Wenn sie diese trotztdem in ihren Verträgen haben, gibt es keine Auffanggesetze sondern sie sind komplett in der Verantwortung.
✓ Ungültige Vertragsklauseln
✓ Keine Haftung von nicht eingetragenen Mietern
✓ Mieter sollten Schönheitssanierungen zahlen
✓ Landgericht – laufende Insolvenzverfahren
Vermieten sie freundlich aber bestimmt!
Wenn ihr Mieter nicht zahlt, ist dies in vielen Fällen ein sehr negatives Zeichen und Ausreden des Mieters bringen viele Vermieter dazu, sehr kulant zu agieren und Chance um Chance zu geben. Wenn sie nach 2-3 Monaten keine Miete von ihrem Mieter erhalten haben, sollten sie sich trauen ihrem Mieter außerordentlich zu kündigen um nicht selber mit ungeahnten Folgen bezahlen zu müssen. Solange ihr Mieter sie informiert und schlüssig nachweisen kann, wieso er nicht zahlen konnte, in Zukunft aber nachzahlen und wieder pünktlich zahlen kann dann können sie auch mal ein Auge zudrücken. Dies aber nur bei langjährigen und ansonsten verlässlichen Mietern. Ansonsten sollten sie ihrem Mieter die außerordentliche Kündigung so schnell wie möglich geben. Zusätzlich sollten sie die ordentliche Kündigung auch einreichen. Denn im schlimmsten Fall beginnt jetzt ein Räumungsrechtsstreit welcher ca. 6 Monate dauert und mit einer Anschließenden Räumungszeit von ca. 2 Monaten im Anschluss erst endet. Für die Räumung müssen sie dann mit ca. 5000 Euro in Vorzahlung gehen.
✓ Kündigung bei Mietverzug von 2-3 Monaten
✓ Außerordentlich & ordentlich kündigen
✓ Räumungsrechtsstreit dauert ca. 6 Monate
✓ Räumung erfordert 5000 Euro Vorzahlung und dauert ca. 2 Monate
Bewertung: 63 positiv / 9 negativ
Möblierte Wohnung vermieten? Sind 40€/m² Miete erzielbar?
Das Thema möbliertes Wohnung könnte auch für sie interessant sein, denn mit dieser Methode der Vermietung können sie Hohe Mieten im Bereich von 40 Euro pro Quadratmeter erzielen. Worauf sie allerdings achten müssen und wie es genau funktioniert erfahren sie im weiteren Verlauf.
Lohnt Sich möbliertes Vermieten?
Möbliertes Vermieten ist seit einiger Zeit sehr gefragt. Gerade für Konzerne, welche ihre Mitarbeiter für eine bestimmte Zeit an einem bestimmten Ort haben möchten lohnt es sich oft solche Wohnungen zu mieten anstatt ihre Mitarbeiter in teure Hotels einzuquartieren. Idealerweise sollte ihre zu vermietende möblierte Wohnung nicht über 25qm groß sein und nicht viel größer. Insgesamt gibt es eine riesige Nachfrage aber natürlich auch ein immer größer werdendes Angebot, welches sich aufgrund von neuen Rahmenbedingungen wie Gesetzesänderungen ständig am transformieren ist.
✓ Hohe Nachfrage
✓ Konzerne suchen oft danach
✓ Nicht über 25qm
✓ Rahmenbedingungen ändern sich
Was ist beim Investment zur Vermietung zu beachten ?
Als erstes sollten sie die Budgetgrenzen von Konzernen für möblierte Wohnungen recherchieren um ihr Angebot darauf abzustimmen. Ihnen muss bei dieser Art der Vermietung klar sein, dass sie die Wohnung wirklich vollständig ausstatten müssen und dass sie unter Umständen häufige Mieterwechsel haben werden. Außerdem müssen sie als Vermieter bei Mietverträgen von unter einem Jahr Umsatzsteuer abführen, rechnen sie das immer mit in ihrer Kalkulation und im schlimmsten Fall wird ihre Wohnung als gewerbliches Objekt eingestuft und sie müssen Gewerbesteuer zahlen – der Albtraum jedes Vermieters! Ihre Wohnung sollte am besten in der Innenstadt und mit guter Anbindung an das Verkehrsnetz liegen und um weiter Tipps und bessere Einblicke zu bekommen haben sie die Möglichkeit Inserenten von möblierten Wohnungen anzuschreiben.
✓ Budgetgrenzen von Konzernen recherchieren
✓ Vollständige Ausstattung der Wohnung
✓ Umsatzsteuer oder sogar Gewerbesteuer wird fällig
✓ Kontakt zu Inserenten aufnehmen
Bewertung: 380 positiv / 11 negativ
Wie Geld und Zeit bei der Vermietung sparen?
Nach dem Kauf ihrer ersten Immobilien zur Vermietung, geht es mit vielen Aufgaben erst richtig los. Steuern, Rechtliches, Vermittlung und handwerkliche Arbeiten fallen nun an. Gerade vielen Anfängern fehlt hier die Erfahrung um einschätzen zu können an welchen Stellen man sparen kann und an welchen Stellen sich Investitionen durchaus lohnen. Der größte Fehler ist in jedem Falle alles selber machen zu wollen!
Vermieten – nur mit gutem Makler!
Um mit Immobilien Geld zu verdienen müssen sie auch die Schritte nach dem Kauf von Anfang an bedenken. Bis zu der Vermietung von über 10 Immobilien ist es für sie möglich viele Arbeiten selber zu übernehmen. Von Anfang an sollten sie sich aber immer einen Steuerberater, einen Makler und einen guten Handwerksbetrieb suchen mit dem sie zusammenarbeiten wollen. Wenn sie etwas davon selber können ist das natürlich noch besser, ansonsten sparen sie nicht an diesen Punkten. Denn die Steuererklärung selber zu machen oder handwerkliche Arbeiten an der Wohnung selber zu verrichten ist sehr zeitaufwändig. Vor allem beim Makler sparen viele Leute gerne, was in den meisten Fällen bestraft wird. Vermitteln sie selber oder lassen sie einen besonders günstigen Makler vermitteln passiert es ihnen schnell dass neue Mieter nicht sorgfältig ausgesucht werden. Diese zahlen in manchen Fällen nicht rechtzeitig oder gar nicht oder versetzen die Wohnung in einen katastrophalen Zustand. Dies wird für sie im Nachhinein weitaus mehr Geld und Zeit kosten, als wenn sie von Anfang an einen guten Makler gesucht hätten. Die administrativen Arbeiten wie die Erstellung von Mietverträgen, der Nebenkostenabrechnungen und die Buchführung sollten sie sobald es sich für sie lohnt an ihren Lebenspartner im besten Fall oder an eine Assistentin bzw. Sekretärin abgeben.
✓ Nicht alles selber machen wollen
✓ Steuerberater
✓ Assistentin / Sekretärin
✓ Gute Handwerker
✓ Gute Makler
Ein gutes Team spart Geld und Zeit
Wenn sie an dem Punkt stehen an dem sie über 15 Wohnungen vermieten sollten sie spätestens damit beginnen feste Partner für alle handwerklichen Arbeiten und rechtlichen Prozesse zu suchen. Assistenten und Steuerberater sind an dem Punkt ein absolutes muss! Ab jetzt ist ihre Struktur sehr wichtig und sie sollten beginnen sich ein eigenes Team aufzubauen. Diese müssen sie zu einer ineinander greifenden Mannschaft formen, welche sich gegenseitig und die Prozesse kennen und effizient umsetzen können. Während sie in Belangen Geld immer selber das letzte Wort haben sollten, sollte der Rest in ihrer Firma nun großteils von alleine laufen und sie nur noch Stellschrauben an dem System verändern. Handwerkliche Arbeiten sollten sie als Chef immer wieder mal selber überprüfen und sich Zeit für die Erklärungen ihres Steuerberaters nehmen. Haben sie sich ein gut funktionierendes Team aufgebaut und qualitative und zuverlässige Partner gefunden, können sie sich vor allem auf den Erwerb von neuen Immobilien konzentrieren und ihr Portfolio vergrößern.
✓ Feste Partnerschaften mit Handwerkern, Steuerberatern
✓ Eigenes Team aufbauen Makler / Assistenten
✓ Prozesse und Templates aufsetzen
✓ Finanzen bleiben Chefsache
Bewertung: 312 positiv / 16 negativ
3 Profi Tipps zur Renditensteigerung
Wenn sie den Wert ihrer Immobilie steigern wollen und eine höhere Mietrendite haben wollen gibt es dafür einige Möglichkeiten. Als erstes haben sie die Möglichkeit ihre Miete bei Bestandsmietern alle 3 Jahre zu erhöhen, bei einer Neuvermietung können sie jedes mal eine Steigerung der geforderten Miete durch eine Renovierung vornehmen. Achten sie hier immer darauf die gesetzlichen Rahmenbedingungen einzuhalten. Falls sie Stellplätze bisher zu ihren Wohnungen kostenlos bereit gestellt haben, sollten sie diesen Entschluss noch einmal überdenken. Denn gerade bei Knappheit ist es legitim ihren Mieter einen Stellplatz separat zu vermieten. Haben sie ungenutze Fläche im Anschluss an ihre Immobilie, sollten sie diesen für weitere Stellplätze nutzen. Mehr Stellplätze und höhere Einnahmen steigern natürlich wieder die Mietrendite und somit auch den Wert ihrer Immobilie. Das gleiche gilt übrigens auch für Kellerräume. Bieten sie bei Neuvermietung einer Wohnung separat ihre Kellerräume gegen Aufpreis an. Als letzen Tipp können wir euch den Ausbau von Dachgeschossen als zusätzlichen Wohnraum empfehlen. Alternativ können sie auch eine Dachterrasse oder einen Balkon anbauen lassen um den Wert zu steigern. Gerade in Gegenden mit Wohnraumknappheit und hohen Mieten lohnt es sich oft Geld in die Renovierung von Dachgeschossen, Dachterrassen und Balkonen stecken. Mit diesen Maßnahmen lässt sich der Wert der Immobilie oder Wohnung um 30-50 Prozent steigern!
✓ Tipp 1 : Steigern sie die Miete
✓ Tipp 2 : Vermieten sie Stellplätze und Keller separat
✓ Tipp 3 : Anbau von Dachgeschosswohnung, Balkon & Dachterrasse
✓ 30-50% Wertsteigerung sind möglich!
Bewertung: 65 positiv / 8 negativ
Maximale Rendite bei möblierter Vermietung
Mit Möblierter Vermietung zu maximaler Rendite – Immobilien als Kapitalanlage – von Patrick Windisch.
Youtube Beschreibung: „Heute zeigt euch Patrick Windisch, Geschäftsführer der Eigentum & Kapital, wie Ihr mit möblierter Vermietung die Rendite eurer Immobilie steigern könnt.
Von den klaren Vorteilen über die direkten Voraussetzungen hinzu Besonderheiten, die ihr genau beachten solltet – in diesem ausführlichen Video erhaltet ihr die wichtigsten Informationen für eine erfolgreiche Vermietung von möbliertem Wohnraum.
Einer der größten Vorteile ist, dass ihr mit vergleichsweise geringer Wohnfläche eine verhältnismäßig hohe Miete verlangen könnt, Stichwort Möblierungszuschlag.
Natürlich besteht zu Beginn eine größere Investition, die sich allerdings schnell rechnen kann.
Weiterhin ergeben sich steuerliche Vorteile für euch als Kapitalanleger, die gerade bei mehreren Immobilien schnell den Unterschied machen können.
Auch sollten die wichtigsten Details bei einer möblierten Vermietung im Mietvertrag festgehalten werden.
Auf weitere Punkte wie den geringeren Verschleiß der Immobilie, verbrauchsabhängige Kostenschwankungen oder einen höheren Mieterwechsel wird im Video näher eingegangen.“
Bewertung: 148 positiv / 5 negativ
https://www.youtube.com/watch?v=UroC6BdFaZM
Steuern sparen als Vermieter – Steuertipps
Steuern sparen als Vermieter: Darlehen optimal zuordnen – Steuertipps von Dr. Dreist & Nicklaus.
Youtube Beschreibung: „In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie ohne großen Aufwand Steuern sparen können, wenn Sie im teilweise fremdfinanzierten eigengenutzten Haus vermieten. Sie erfahren, wie Sie einen möglichst hohen Anteil der Zinskosten auf den vermieteten Teil verteilen können.“
Bewertung: 106 positiv / 6 negativ
An WG vermieten: Sinnvoll? Worauf kommt es an?
An WG vermieten: Sinnvoll? Worauf kommt es an? Wohngemeinschaft, möblierte Wohnung vermieten von immocation.
Youtube Beschreibung: „Bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft bzw. WG (oft Studenten WG) kommt es auf viele Details an. Zum Beispiel darauf, die Wohngemeinschaft als Mieter auch im Mietvertrag richtig abzubilden. Oft stellt sich bei der WG Vermietung auch die Frage, ob man vielleicht möbliert vermieten sollte. Eine möblierte Wohnung vermieten bedeutet in der Regel, dass hohe Mieten erzielbar sind. Die Immobilienrendite steigt (zum Rendite berechnen haben wir eigene Videos auf dem Kanal). Auch Miethöhungen durchsetzen ist bei möblierten Wohnungen aufgrund des häufigen Mieterwechsels oft einfacher. Wie fragalex (bzw. Alexduesseldorffischer) empfehlen wir aber auf die entscheidenden Details zu achten: Eine Wohnung mit Möbeln vermieten (bzw. Möbel mitvermieten) kann insbesondere bei kurzen Vermietungszeiträumen schnell zu einer gewerblichen Aktivität werden.“
Bewertung: 107 positiv / 4 negativ
https://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2024/05/bausparvertrag-bausparen-bank-vergleich-kosten-konditionen-junge-familie-tochter-umzugskarton-lachen-spass.jpg10001500Teamhttps://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2023/03/ImmoGuru-logo-immobilien-finanzen-tools-rechner-kostenlos-vermoegen-kapitalanlage-geld-verdienen.svgTeam2019-09-01 07:07:542024-05-30 10:44:56Immobilie als Kapitalanlage vermieten: Kosten, Steuer… was beachten?
Immobilie als Kapitalanlage – Schritt für Schritt, von den Grundlagen hin zu spezifischen Fragen zum Thema: Finanzierung, Darlehen und Eigenkapital. Geld verdienen mit Immobilien! Hier findest du Tipps von Profis. Viel Erfolg. Häufige Fragen sind zum Beispiel:
Was versteht man unter einem Darlehen?
Wie viel Einkommen für Hausfinanzierung?
Wie viel Eigenkapital sollte man beim Hauskauf haben?
Wie lange sollte man Wohnung abbezahlen?
Was für Kosten fallen beim Hauskauf an?
Was ist ein Sollzinsbindung?
Baufinanzierung – Annuitätendarlehen erklärt
Grundlagen Baufinanzierung – Annuitätendarlehen erklärt – Annuitätendarlehen in der Immobilienfinanzierung vom FinanzNerd.
Youtube Beschreibung: „Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung trifft man auf recht viele Fachbegriffe mit denen man sonst im Alltag eigentlich nicht so viel zu tun hat.
Grundsätzlich stehen dir bei einer Immobilienfinanzierung unterschiedliche Darlehensarten zur Auswahl, die mit Abstand am häufigsten verwendete Art ist aber das sogenannte Annuitätendarlehen.
Hierbei wird die zu zahlende Rate für die gesamte Zeit der Zinsbindung – also die Zeit in der der Zins für beide Seiten festgeschrieben ist – zu Beginn festgelegt und verändert sich nicht mehr. Das führt dazu, dass die monatliche Belastung für den Darlehensnehmer am einfachsten zu kalkulieren ist.
Diese festgesetzte Rate besteht aus zwei Teilen , nämlich dem Tilgungsanteil – also der Betrag mit dem du deine Immobilie wirklich abbezahlst und dem Zinsanteil – also den Zinsen welche du für den noch offenen Darlehensbetrag zahlst.
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Annuitätendarlehen
Annuitätendarlehen erklärt
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Bewertung: 38 positiv / 4 negativ
Hier lernen Sie alles über Immobilien als Kapitalanlage:
Immobiliendarlehen: Wie du optimal finanzierst bei einer Immobilie als Kapitalanlage
Youtube Beschreibung: „Das Immobiliendarlehen bzw. die Immobilienfinanzierung hat einen großen Einfluss darauf, ob eine Immobilie als Kapitalanlage bzw. eine Wohnung als Geldanlage funktioniert. Immobilienfinanzierung einfach erklärt: In diesem Video geben wir dir zur Immobilienfinanzierung Tipps. Wir erklären dir die Funktionsweise von Annuitätendarlehen (Baufinanzierung) und welche Einfluss Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung auf die Zinsen haben. Zur Immobilienfinanzierung YouTube zu verwenden, ist ein guter Ausgangspunkt. Du findest auf unserem Kanal in Zukunft viele weitere Videos, bspw. zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, Immobilienfinanzierung als Student und Immobilienfinanzierung ohne Bonitätsprüfung.“
Bewertung: 521 positiv / 15 negativ
Warum du kleine Wohnungen kaufen solltest
Warum du kleine Wohnungen als Kapitalanlage kaufen solltest – von Patrick Windisch.
Youtube Beschreibung: „Im heutigen Video erkläre ich dir, warum ich vorwiegend in kleinere Wohneinheiten bei Immobilien als Kapitalanlage investiere. Dabei gehe ich auf die klaren Vorteile aber auch auf die Nachteile dieser Immobilien Investment-Strategie ein.
Zunächst die drei wichtigsten Vorteile:
1.) Sicherheit (Du verteilst dein „Risiko“).
2.) Renovierung (Eine kleinere Wohnung zu renovieren kostet nicht die Welt).
3.) Verkauf (Größere Flexibilität beim Immobilienverkauf).
Ebenso erläutere ich die zwei Nachteile von kleineren Kapitalanlagen zum Vermögensaufbau:
1.) Investment (kleinere Apartments sind meist teurer, gerechnet auf den m2 Preis).
2.) Verwaltung (der Aufwand ist selbstverständlich größer, je mehr Einheiten man besitzt. Ebenso ist die Fluktuation bei kleineren Einheiten bislang größer, als bei großen Wohnungen).“
Bewertung: 210 positiv / 8 negativ
https://www.youtube.com/watch?v=Dt5sJ1fkHoQ
Immobilien finanzieren ohne oder mit wenig Eigenkapital
Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Immobilien finanzieren ohne oder mit wenig Eigenkapital von Alex Fischer.
Youtube Beschreibung: „Wie finanziert man eine Immobilie mit wenig Eigenkapital? Geht das überhaupt? Was ist legal, was nicht? Was sagt die Bank, wenn ich nur wenig Eigenkapital vorweisen kann? Welche Denkfehler gibt es bezüglich besonders günstiger Immobilien? Dies und mehr zum Thema Eigenkapital erfährst Du in diesem Video!“
Bewertung: 3.100 positiv / 138 negativ
Wie hoch ist die optimale Tilgung in deiner Immobilienfinanzierung?
Wie hoch ist die optimale Tilgung in deiner Immobilienfinanzierung? – von immlab
Youtube Beschreibung: „Du möchtest wissen, wie hoch die optimale Tilgung in deiner Immobilienfinanzierung ist? Im ersten Teil des Videos erfährst du den Unterschied zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage. Darüber hinaus gehen wir auf die steuerlichen Auswirkungen ein, die ein Immobilieninvestment auf die Zinsen hat. Solange du die Absicht hast, Gewinne zu erzielen, zählen Zinsen bei deinem Objekt zu den steuerlich abzugsfähigen Kosten. Mehr dazu erfährst du im ersten Teil dieser zweiteiligen Video-Serie.
Im zweiten Teil des Videos beschäftigen wir uns mit den verschiedenen Anforderungen an eine Darlehensgewährung. Zwar finanzieren Banken mittlerweile den vollen Kaufpreis, durch die Tilgung sinkt jedoch auch das Risiko für die Bank, wenn sie die ausstehende Forderung allmählich reduziert. Wenn du zusätzliche Sicherheiten abtrittst, kann die Bank auf die Tilgung verzichten. Dazu gehört beispielsweise eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag. Mehr dazu erfährst du in diesem Video.“
Teil 1
Bewertung: 94 positiv / 16 negativ
Teil 2
Bewertung: 65 positiv / 5 negativ
Immobilie finanzieren – Die richtige Tigung aus Sicht eines Bankers
Immobilie finanzieren – Die richtige Tigung aus Sicht eines Bankers. Im Interview mit Kai Niklas – von ImmopreneurTV.
Youtube Beschreibung: „Welche Art der Tilgung ist die richtige für meine Investition? Dies ist eine Frage, mit der wir uns als Immobilieninvestoren früher oder später befassen müssen. In der heutigen Folge interviewe ich Kai Niklas, der uns erklärt, welche Art der Tilgung, aus Sicht eines Bankers, die beste ist.“
Bewertung: 64 positiv / 6 negativ
Immobilienfinanzierung – Eigenkapital mit Aktien aufbauen?
Immobilienfinanzierung – Eigenkapital mit Aktien aufbauen?
Youtube Beschreibung: „Immobilienfinanzierung – Eigenkapital mit Aktien aufbauen?“
Finanzierung ohne Eigenkapital – Unabhängige Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung erklärt von Bau.fi.
Youtube Beschreibung: „Die Beste Baufinanzierung bekommt man, wenn der Berater über 400 Banken zur Verfügung hat. Solltest Du tatsächlich kein Eigenkapital haben und dennoch jetzt sofort ein Haus kaufen wollen. Dann ist das möglich! Doch es gibt nur wenige Banken, welche bereit sind ein Finanzierung der Immobilie und der Nebenkosten anzubieten. Deshalb gibt es Kombinationen mit sogenannten Eigenkapitalersatzdarlehen, welche eine Finanzierung möglich machen. In unserem Tutorial erklärt Dir Markus Werkmeister, wie Du das Zinstief nutzt und worauf Du bei einer sogenannten 112% Finanzierung achten musst…“
Bewertung: 407 positiv / 6negativ
Die perfekte Immobilien Finanzierung
Die perfekte Immobilien Finanzierung von Dr. Florian Roski.
Youtube Beschreibung: „Wie man den Vermögensaufbau mit Immobilien finanziert bereitet auch Profis immer wieder Kopfzerbrechen.“
Bewertung: 237 positiv / 10 negativ
https://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2024/05/bausparen-bausparvertrag-vergleich-rechner-konditionen-junge-frau-berlin-checkt-zinsen-kreditraten-am-mac-book.jpg10001500Teamhttps://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2023/03/ImmoGuru-logo-immobilien-finanzen-tools-rechner-kostenlos-vermoegen-kapitalanlage-geld-verdienen.svgTeam2019-08-29 08:08:042024-05-30 10:45:05Immobilie als Kapitalanlage finanzieren: Darlehen und Eigenkapital
Immobilie als Kapitalanlage – Schritt für Schritt, von den Grundlagen hin zu spezifischen Fragen zum Thema: Bauen & Bausparen. Geld verdienen mit Immobilien! Hier findest du Tipps von Profis. Viel Erfolg. Häufige Fragen sind unter anderen:
Wie lange Bausparen?
Was ist die Vertragssumme?
Wann kann ich einen Bausparvertrag teilen?
Was ist die Bewertungszahl beim Bausparvertrag?
Ist Neubau als Kapitalanlage sinvoll?
Wann kann ich einen Bausparvertrag teilen?
Kann man sich den Bausparvertrag bar auszahlen lassen?
Kann man einen Bausparvertrag vorfinanzieren?
Bausparvertrag: Sinnvoll für eine Immobilie als Kapitalanlage?
Bausparvertrag: Sinnvoll für eine Immobilie als Kapitalanlage? – von immocation
Youtube Beschreibung: „Ist es noch möglich einen Bausparvertrag sinnvoll 2018 abzuschließen? Kann ich ein Bauspardarlehen auch für die Immobilienfinanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage verwenden und macht das überhaupt Sinn?
Wir sprechen in unserem heutigen Video über die Vor. und Nachteile von Bausparen. Bausparen einfach erklärt steht dabei an erster Stelle. Wir zeigen dir welche Vorteile ein Vorausdarlehen im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen hat. Ganz klar kannst du dadurch über einen langen Zeitraum bis zum Ende deiner Finanzierung deine Zinsen sichern. Ob es sich wirklich lohnt die lange Ansparphase für die Sicherstellung des Zinsänderungsrisikos in Kauf zu nehmen zeigen wir dir heute. Das Thema Anschlussfinanzierung rückt in den Hintergrund, aber welche anderen Möglichkeiten gibt es mit einer eventuell 30 Jahre langen Laufzeit deine Zinsen zu sichern und wie lohnenswert ist das? Bausparen lohnt sich nicht. Viele sind dieser Meinung. Was denkst du?“
Bewertung: 356 positiv / 39 negativ
Hier lernen Sie alles über Immobilien als Kapitalanlage:
Grundlagen der Baufinanzierung 1 – Kapitalbedarf und Beleihungswert von KlarPlus.
Youtube Beschreibung: „Worauf muss ich achten, wenn ich ein Haus kaufe und finanziere? Was bedeutet Beleihungswert? Wie viel Eigenkapital muss ich mitbringen?“
Bewertung: 397 positiv / 18 negativ
Baufinanzierung – Zins und Rate
Grundlagen der Baufinanzierung 2 – Zins und Rate von KlarPlus.
Youtube Beschreibung: „Worauf muss ich achten, wenn ich ein Haus kaufe? Worauf setzt sich die Rate zusammen? Wie bestimmt sich der Zins? “
Bewertung: 291 positiv / 3 negativ
Baufinanzierung: Zeitlicher Ablauf
Grundlagen der Baufinanzierung 3 – zeitlicher Ablauf von KlarPlus.
Youtube Beschreibung: „Was passiert rund um den Immobilienkauf? Wie ist der richtige zeitliche Abfolge der einzelnen Schritte?“
Bewertung: 332 positiv / 8 negativ
Baufinanzierung – Die 6 teuersten Fehler!
Baufinanzierung – Die 6 teuersten Fehler! – von Marco Reuss.
Youtube Beschreibung: „Fehler bei der Baufinanzierung – Immobilienfinanzierung können sehr teuer werden und viel Geld kosten oder sogar in manchen Fällen das ganze Eigenheim gefährden.“
Bewertung: 814 positiv / 83 negativ
https://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2024/05/finanzierung-eigenkapital-mann-wohnzimmer-lernt-rollierendes-ek-re-investieren-nach-kurzer-zeit-zweite-wohnung-kaufen.jpg8001200Teamhttps://immobilienguru.one/wp-content/uploads/2023/03/ImmoGuru-logo-immobilien-finanzen-tools-rechner-kostenlos-vermoegen-kapitalanlage-geld-verdienen.svgTeam2019-08-26 06:08:012024-05-30 10:45:05Immobilie als Kapitalanlage bauen sinnvoll? Bausparen, Zinsen und Vergleich
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