Immobilienfinanzierung

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Die Immobilienfinanzierung umfasst alle Formen der Kapitalbeschaffung für den Kauf, Bau oder die Sanierung einer Immobilie. In Deutschland wird der größte Teil (60–80 %) über Bankdarlehen finanziert, der Rest durch Eigenkapital.

Die Bausteine

  • Eigenkapital: Mindestens Kaufnebenkosten + 10–20 % des Kaufpreises
  • Bankdarlehen: Annuitätendarlehen, Variables Darlehen oder Forward-Darlehen
  • KfW-Förderung: Zinsgünstige Ergänzungsdarlehen mit Tilgungszuschuss
  • Bausparvertrag: Garantierter Darlehenszins nach Ansparphase
  • Privatkredite: Darlehen von Familie oder Arbeitgeber

Wichtige Kennzahlen

  • Beleihungsauslauf: Kredit im Verhältnis zum Beleihungswert
  • Annuität: Monatliche Rate (Zins + Tilgung)
  • Zinsbindung: Zeitraum mit festem Zinssatz (10, 15 oder 20 Jahre)
  • Sondertilgung: Jährliches Recht auf Extrazahlung (meist 5–10 %)

Praxis-Tipp: Kleine Wohnungen (1–2 Zimmer) haben oft eine höhere Quadratmetermiete als große – und finden schneller Mieter.

Achtung: Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht finanzierbar – die meisten Banken erwarten, dass Sie diese vollständig aus Eigenkapital bezahlen.

Die monatliche Rate für Ihr Darlehen berechnen Sie mit dem Annuitätenrechner.

Bruttorendite

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Die Bruttorendite ist die einfachste Kennzahl zur Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage. Sie setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – ohne Berücksichtigung von Nebenkosten oder Bewirtschaftungskosten.

Formel

Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Richtwerte

  • Unter 4 %: Typisch für A-Lagen in Großstädten (München, Hamburg)
  • 4–6 %: Solide Rendite in B-Städten
  • 6–8 %: Gute Rendite, oft in Universitätsstädten
  • Über 8 %: Sehr hoch – Leerstandsrisiko prüfen

Achtung: Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) beträgt bei Bestandsimmobilien 2 % und bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % des Gebäudewerts pro Jahr – ein erheblicher Steuervorteil für Vermieter.

Einschränkung

Die Bruttorendite eignet sich nur für den schnellen Vergleich mehrerer Objekte. Für eine realistische Einschätzung müssen Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis berücksichtigt werden – das ergibt die Nettorendite.

Tipp: Besichtigen Sie die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen. So erkennen Sie Lärmbelästigung, Parkplatzsituation und Lichtverhältnisse.

Wie profitabel eine Immobilie ist, ermitteln Sie mit dem Bruttorendite Rechner.

Häufige Fragen

Ist eine hohe Bruttorendite immer besser?

Nicht unbedingt. Hohe Bruttorenditen findet man oft in Risikolagen mit höherem Leerstand oder Instandhaltungsbedarf. Eine moderate Bruttorendite in guter Lage kann langfristig profitabler sein.

Grundschuld

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Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, das der Bank als Sicherheit für ein Darlehen dient. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und ist das in Deutschland übliche Sicherungsinstrument bei der Immobilienfinanzierung.

Grundschuld vs. Hypothek

  • Hypothek: Akzessorisch – sie ist direkt an die Darlehensforderung gebunden und erlischt mit der Tilgung
  • Grundschuld: Nicht akzessorisch – sie bleibt auch nach Tilgung bestehen und kann für neue Darlehen wiederverwendet werden

Kosten

Die Eintragung einer Grundschuld kostet ca. 0,5–0,8 % der Grundschuldsumme (Notar + Grundbuchamt). Bei einer Grundschuld von 250.000 € sind das rund 1.500–2.000 €.

Löschung

Nach vollständiger Tilgung kann die Grundschuld gelöscht werden (Löschungsbewilligung der Bank + Notar). Viele Eigentümer lassen die Grundschuld jedoch stehen – für eine eventuelle spätere Nutzung.

Modernisierungskosten können bei Vermietung bis zu 8 % auf die Jahresmiete umgelegt werden – das macht energetische Sanierung attraktiv.

Gut zu wissen: Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht finanzierbar – die meisten Banken erwarten, dass Sie diese vollständig aus Eigenkapital bezahlen.

Die Kosten für den Grundbucheintrag ermitteln Sie mit dem Grundbuchkosten Rechner.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Die Grundschuld ist nicht an ein konkretes Darlehen gebunden und bleibt auch nach Tilgung bestehen – sie kann für neue Kredite wiederverwendet werden. Die Hypothek erlischt automatisch mit der Rückzahlung.

Grundsteuermessbetrag

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Der Grundsteuermessbetrag ist das Ergebnis der Multiplikation von Grundsteuerwert und Steuermesszahl. Er wird vom Finanzamt festgesetzt und dient der Gemeinde als Berechnungsgrundlage für die endgültige Grundsteuer.

Berechnung

Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl

  • Steuermesszahl Wohngrundstücke: 0,031 % (Bundesmodell)
  • Steuermesszahl Nichtwohngrundstücke: 0,034 %

Grundsteuermessbetrag

Beispiel

Grundsteuerwert: 350.000 € × 0,00031 = Messbetrag 108,50 €. Bei einem kommunalen Hebesatz von 500 % ergibt das: 108,50 × 5,0 = 542,50 € Grundsteuer/Jahr.

Bescheide

Sie erhalten zwei separate Bescheide: Den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt, dann den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Einsprüche müssen beim richtigen Amt eingelegt werden.

Die neue Grundsteuer berechnen Sie mit dem Grundsteuer Rechner.

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Nießbrauch Definition: Bewegliche Dinge, Grundstücke, Vermögen, Rechte

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Nießbrauch – Ein Nießbrauch kann an beweglichen Dingen, Grundstücken, einem Vermögen und einzelnen Rechten gehandhabt werden. Die formelle Inhaberschaft an einem Recht und die Nutzungsmöglichkeit werden unterschieden. Der Nießbraucher hat das Recht auf die Nutzung einer bestimmten Sache, darf diese aber nicht verändern. Das Nießbrauchrecht endet erst mit dem Tod.

Nießbrauch im Überblick

  • Anwendung in beweglichen Dingen, Grundstücken, Vermögen, Rechten
  • Formelle Inhaberschaft an einem Recht und Nutzungsmöglichkeiten unterscheiden sich
  • Nießbraucher hat Recht auf die Nutzung einer Sache, darf diese aber nicht verändern
  • Recht eines Nießbrauchs endet mit dem Tod
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Verbindlichkeit Definition

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Verbindlichkeit – Unter dem Begriff Verbindlichkeit versteht man die Verpflichtung des Schuldners, dem Gläubiger gegenüber eine Leistung zu erbringen. Bei der Verbindlichkeit handelt es sich also, um noch offene finanzielle Verpflichtung gegenüber einen Gläubiger. Zu den Verbindlichkeiten gehören Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Anzahlungen von Kunden, Anleihen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Lesen Sie hier mehr zu Bonität, Kredit und Schufa.

Verbindlichkeit im Überblick

  • Verpflichtung des Schuldners, dem Gläubiger gegenüber eine Leistung zu erbringen
  • offene finanzielle Verpflichtung gegenüber einen Gläubiger
  • Zu den Verbindlichkeiten gehören u.a. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Anzahlungen von Kunden und Anleihen

 

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Grenzniederschrift Definition: Protokoll der Grundstücksgrenzen

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Grenzniederschrift -In der Grenzniederschrift werden die Grundstücksgrenzen zwei benachbarter Grundstückseigentümer von einem Vermessungsingenieurs protokolliert. Sie ist somit die rechtlich-öffentliche Urkunde des Grenzverlaufs. Zum Einsatz kommt die Grenzniederschrift zum Beispiel beim Verkauf Ihrer Grundstücksfläche oder bei Streitigkeiten mit dem Nachbar über Grenzabstände. Grundlage für die Erstellung dieser Grenzniederschrift ist das Liegenschaftskataster, auch Amtliches Verzeichnis der Grundstücke genannt.

Die Grenzniederschrift bei Teilvermessungen

Oftmals zum Einsatz kommt die Grenzniederschrift bei einer Teilvermessung. Hier wird ein bestimmtes Grundstück in zwei gesonderte Grundstücke aufgeteilt. Bei der darauffolgenden Anerkennung der Grenze wird die Grenzniederschrift dem Katasteramt übergeben und dort auch aufbewahrt. Die daraus entstehenden Flurstücke werden mit ihrer angehörigen Flurstücknummer vermerkt und im Katasterplan, sowie im Grundbuch festgehalten.

Lesen Sie hier mehr Definitionen zu Flurkarte, Grenzabmarkung und Grundstücksgleiche Rechte.

Grenzniederschrift im Überblick

Hier sehen Sie nochmal einen Überblick über Grenzniederschrift:

  • Protokoll der Grundstücksgrenzen
  • festgehalten durch einen Vermessungsingenieur
  • Urkunde des Grenzverlaufs
  • wichtig bei der Teilvermessung
  • Flurstücke werden ins Grundbuch und Katasterplan übernommen
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Investition Definition: Wertsteigerung mit Kapitalanlagen

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Investition – Eine Investition wird im vereinfachten Sinne als ein Aufwand finanzieller Mittel in Vermögensgegenstände, welche langfristig den eigenen Wert oder Gewinn steigern. Ein Synonym wird für Investition ist auch Kapitalanlage. Vor jeder Investition steht ein Plan mit dem Entscheidungen getroffen werden, wie genau das Geld investiert wird. Bedingt durch ihre Funktion und Wirkung können Investitionen in drei unterschiedliche Arten aufgeteilt werden. Planen Sie also eine Investition, zur Steigerung Ihres, oder Ihres Unternehmenskapital, so stehen Sie unwiderruflich vor der Entscheidung dieser drei Investitionsarten.

Hier finden Sie mehr Definitionen zum Thema Geldentwertung, Wertgutachten und Annuitätendarlehen.

Die drei Investitionsarten im Überblick

Um sich Entscheiden zu können finden Sie hier einen kleinen Überblick über die verschiedenen Investitionsarten:

Sachanlagen als Investition

Die häufigste Investitionsart für Unternehmer ist die langfristige Investition in Sachanlagen, wie zum Beispiel Immobilien oder technische Anlagen. Ziel dieser Investitionen ist die Steigerung des eigenen Anlage- und Umlaufvermögens, welches sich positiv auf das Unternehmenswachstum auswirkt. Die Wirkung von Sachinvestitionen lässt sich oft erst auf langfristige Zeit beurteilen.

Beispiele für Sachinvestitionen:

  • Grundstückserwerb
  • Gebäudeerwerb
  • Gewerbliche Baukosten
  • Betriebsausstattung
  • Kauf von Maschinen

Finanzanlagen als Investition

Finanzinvestitionen sind hauptsächlich mittelfristige oder zum Teil auch langfristige Geldanlagen. Hinter diesem Investitionsprinzip steckt das klassische Sparverhalten: Geld investieren, statt es auszugeben. Investoren und Unternehmern geht es bei dieser Anlage hauptsächliche um kapitalsteigernde Rendite. Ein klassisches Beispiel für Finanzanlagen sind zum Beispiel Aktien. Diese versprechen trotz einen gewissen Investitionshöhe eine Vermögenssteigerung. Der Markt bietet jedoch eine Vielzahl an Produkten oder Möglichkeiten.

Hier eine kleine Übersicht:

  • Wertpapiere
  • Anleihen oder Obligationen
  • Darlehen
  • Beteiligungen an Gesellschaften
  • Kryptowährungen
  • Investition in nicht-börsenorientierte Unternehmen
  • Investitionen ins Ausland (z.B. Zuschüsse)

Immaterielle Anlagen als Investition

In modernen Branchen wie technischen oder medienorientierten Unternehmen haben diese Investitionen eine große Bedeutung. Trotz nicht vorhandener Renditenplannung und fehlender Investitionskontrolle, bei dieser Investitionsart, ist es in vielen Bereichen von großem Nutzen solche Investitionen zu tätigen. Zum Beispiel kann mit Marketinginvestitionen langfristig die Marke der Firma aufgebaut werden und somit der Umsatz gesteigert werden. Oder durch Investitionen in neue Hardware oder Software Programme kann insgesamt die Produktivität des Betriebs und die Effizienz der Mitarbeiter gesteigert werden.

Weitere Bereiche für immaterielle Investitionen sind:

  • Forschung
  • Entwicklung
  • Erwerb von patenten
  • Branding
  • Fortbildung von Personal
  • Ausbildung von Personal

Investition zusammengefasst

Hier sehen Sie Investition kurz im Überblick:

  • Geld investieren in Kapitalanlagen
  • Plan und Entscheidung wie investiert wird
  • Unterschieden durch Funktion und Wirkung
  • drei Arten von Investitionen
  • Sachanlagen, Finanzanlagen und immaterielle Anlagen
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Bürge Definition

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Bürge – Unter dem Begriff Bürge versteht man eine Person, die sich dazu bereit erklärt, für die Schulden bzw. Verbindlichkeiten einer anderen Person zu haften. Der Bürge ist für die Erfüllung der Schuld verpflichtet. Ein Bürgschaft dient als Sicherheit für den Gläubiger, denn wenn der Schuldner nicht im Stande dazu ist die Schulden zu begleichen, übernimmt der Bürger diese. Eine Bürgschaft wird vertraglich festgehalten.

Lesen Sie hier mehr zu Bürgschaftsvertrag, Bankbürgschaft und Bonität.

Bürge im Überblick

  • Person, die Schulden bzw. Verbindlichkeiten einer anderen Person übernimmt
  • Der Bürge ist für die Erfüllung der Schuld verpflichtet
  • dient als Sicherheit für den Gläubiger
  • Eine Bürgschaft wird vertraglich festgehalten
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Notarvertrag Definition: Grundbuchänderungen, Immobilienkauf

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Notarvertrag – Ein Notarvertrag ist eine notarielle Beurkundung darüber, dass ein Immobilienverkauf stattgefunden hat. Der Notar muss sich bei Erstellung des Notarvertrages nach Notarordnungen richten. Der Notarvertrag ist die Voraussetzung dafür, dass die Änderung der Rechtsverhältnisse im Grundbuch stattfinden können.

Lesen Sie hier noch mehr zu Notartermin, Notaranderkonto, Notarbestätigung und Notarkosten.

Notarvertrag im Überblick

  • notarielle Beurkundung darüber, dass ein Immobilienkauf stattgefunden hat
  • Notar muss sich bei Erstellung des Notarvertrages nach Notarordnungen richten
  • Voraussetzung dafür, dass die Änderung der Rechtsverhältnisse im Grundbuch stattfinden können