Eigenkapitalquote

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Die Eigenkapitalquote gibt an, welchen Anteil des Kaufpreises (inkl. Nebenkosten) ein Käufer aus eigenen Mitteln aufbringt. Sie ist ein entscheidender Faktor für die Zinskonditionen der Bank und das Investitionsrisiko.

Empfohlene Quoten

  • 30 %+: Komfortable Position, sehr gute Zinskonditionen
  • 20–30 %: Standard, gute Konditionen möglich
  • 10–20 %: Minimalempfehlung, Zinsaufschlag wahrscheinlich
  • Unter 10 %: Riskant, Vollfinanzierung mit deutlich höheren Zinsen

Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf

Die Bank berechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem (niedrigeren) Beleihungswert. Selbst bei 20 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis kann der Beleihungsauslauf bereits über 90 % liegen.

Gut zu wissen: Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel hälftig. Verhandeln lohnt sich trotzdem.

Wie viel Eigenkapital Sie benötigen, berechnen Sie mit dem Eigenkapital Rechner.

Fazit

Ob als Eigenheim oder Kapitalanlage – eine fundierte Recherche und ehrliche Kalkulation sind der Schlüssel. Nutzen Sie unsere kostenlosen Rechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen.

Darlehensarten (Immobilienfinanzierung)

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Bei der Immobilienfinanzierung stehen verschiedene Darlehensarten zur Verfügung. Jede hat ihre Vor- und Nachteile – die richtige Wahl hängt von der persönlichen Situation und der Marktlage ab.

Die wichtigsten Darlehensarten

  • Annuitätendarlehen: Gleichbleibende Rate, häufigstes Modell in Deutschland. Zins- und Tilgungsanteil verschieben sich über die Laufzeit.
  • Endfälliges Darlehen: Nur Zinszahlung während der Laufzeit, Tilgung am Ende in einer Summe. Für Kapitalanleger mit Steueroptimierung interessant.
  • Variables Darlehen: Zinssatz wird regelmäßig (alle 3–6 Monate) an den Markt angepasst. Flexibel, aber riskant bei steigenden Zinsen.
  • KfW-Darlehen: Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau mit günstigen Zinsen und Tilgungszuschüssen für energetische Sanierung oder Neubau.
  • Bauspardarlehen: Garantierter Zinssatz aus Bausparvertrag, meist kleinere Summen.
  • Forward-Darlehen: Zinssicherung für eine Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre im Voraus.

Was Sie monatlich an die Bank zahlen, zeigt der Annuitätenrechner.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Empfohlen werden 20–30 % des Kaufpreises plus die vollständigen Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie von der Bank.

Hypothek

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Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, bei dem ein Grundstück als Sicherheit für ein Darlehen dient. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch – sie ist direkt an die zugrunde liegende Forderung gebunden und erlischt automatisch mit der Tilgung.

Hypothek vs. Grundschuld

  • Die Hypothek wird heute in der Praxis kaum noch verwendet
  • Fast alle Banken arbeiten mit der flexibleren Grundschuld
  • Vorteil der Hypothek: Automatisches Erlöschen bei Rückzahlung
  • Vorteil der Grundschuld: Wiederverwendbar für neue Darlehen

Gut zu wissen: Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht finanzierbar – die meisten Banken erwarten, dass Sie diese vollständig aus Eigenkapital bezahlen.

Im Sprachgebrauch

Umgangssprachlich wird „Hypothek“ oft synonym für jede Art von Immobiliendarlehen verwendet – auch wenn technisch eine Grundschuld gemeint ist. „Eine Hypothek aufnehmen“ bedeutet im Alltag einfach: einen Immobilienkredit aufnehmen.

Eine längere Zinsbindung kostet etwas mehr Zinsen, gibt Ihnen aber Planungssicherheit. Bei niedrigen Zinsen lohnen sich 15–20 Jahre Bindung.

Die monatliche Rate berechnen Sie mit dem Annuitätenrechner.

Häufige Fragen

Soll ich lieber mieten oder kaufen?

Das hängt von Ihrer Lebenssituation ab. Kaufen lohnt sich bei langem Zeithorizont (10+ Jahre), stabilem Einkommen und wenn Kaufen günstiger ist als Mieten plus Opportunitätskosten des Eigenkapitals.

Was passiert, wenn ich die Kreditrate nicht mehr zahlen kann?

Sprechen Sie sofort mit Ihrer Bank. Oft sind Stundungen oder Ratenanpassungen möglich. Im schlimmsten Fall droht nach mehreren Mahnungen die Zwangsversteigerung.

Kann ich eine Immobilie ohne Makler kaufen?

Ja, das spart die Maklerprovision. Suchen Sie auf Portalen nach Privatangeboten oder sprechen Sie direkt Hausverwaltungen an. Allerdings müssen Sie Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick selbst mitbringen.


Flurkarte (Liegenschaftskarte)

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Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte) ist die amtliche grafische Darstellung aller Flurstücke eines Bezirks. Sie zeigt Grundstücksgrenzen, Gebäude, Straßen und Gewässer und ist Bestandteil des Liegenschaftskatasters.

Inhalt

  • Flurstücksgrenzen und -nummern
  • Gebäudegrundrisse
  • Straßen, Wege, Gewässer
  • Gemarkung und Flurnummern
  • Maßstab (typisch 1:500 bis 1:2.000)

Wofür benötigt?

Bauanträge, Grundstücksteilungen, Grundbuchanträge, Immobilienbewertung, Grenzvermessungen. Ein amtlicher Auszug kostet je nach Bundesland 15–50 € und ist beim Katasteramt oder online erhältlich.

Lassen Sie sich nie unter Zeitdruck setzen – auch wenn der Makler drängt. Ein seriöses Angebot bleibt auch nach einer Nacht Bedenkzeit bestehen.

Praxis-Tipp

Vor jedem Grundstückskauf sollte die Flurkarte geprüft werden: Stimmen die tatsächlichen Grenzen mit den eingetragenen überein? Bei Unstimmigkeiten empfiehlt sich eine Grenzvermessung durch einen öffentlich bestellten Vermesser.

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Dienstbarkeit

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Eine Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück, das im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen wird. Sie berechtigt eine bestimmte Person oder ein anderes Grundstück zur Nutzung oder schränkt den Eigentümer in der Nutzung ein.

Arten von Dienstbarkeiten

  • Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB): Recht zugunsten eines anderen Grundstücks, z.B. Wegerecht, Leitungsrecht
  • Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB): Recht zugunsten einer bestimmten Person, z.B. Wohnrecht
  • Nießbrauch (§ 1030 BGB): Umfassendstes Nutzungsrecht – der Berechtigte darf die Immobilie nutzen und Erträge ziehen

Dienstbarkeit

Bedeutung beim Kauf

Dienstbarkeiten können den Wert einer Immobilie erheblich mindern. Vor jedem Kauf sollte Abteilung II des Grundbuchs genau geprüft werden. Ein eingetragenes Wegerecht oder Wohnrecht kann die Nutzungsmöglichkeiten stark einschränken.

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Indexmiete

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Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) wird die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigt die Inflation, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen – ohne Vergleichsmiete oder Mietspiegel.

Vorteile für den Vermieter

  • Automatischer Inflationsschutz
  • Keine Begründung über Mietspiegel nötig
  • Mieterhöhung per einfacher Erklärung (Textform)
  • Kappungsgrenze gilt nicht

Vorteile für den Mieter

  • Transparente, nachvollziehbare Anpassung
  • Modernisierungsumlage ist ausgeschlossen (außer energetische Sanierung)
  • Keine Mieterhöhung über Vergleichsmiete hinaus

Indexmiete

In der Praxis

Indexmietverträge wurden durch die hohe Inflation 2022/2023 kontrovers diskutiert – Mieterhöhungen von 10 % und mehr waren möglich. In Zeiten niedriger Inflation profitieren eher die Mieter.

Experten-Tipp: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, aber der Zinsanteil sinkt über die Jahre automatisch zugunsten der Tilgung.

Wie sich die Miete mit der Inflation entwickelt, zeigt der Indexmiete Rechner.

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Hausverwaltung (WEG-Verwaltung)

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Die Hausverwaltung (WEG-Verwaltung) ist die professionelle Betreuung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Seit der WEG-Reform 2020 hat jeder Eigentümer Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters (ab 2024).

Aufgaben der Verwaltung

  • Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung
  • Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
  • Verwaltung des Gemeinschaftskontos und der Rücklage
  • Beauftragung und Überwachung von Handwerkern
  • Korrespondenz mit Behörden und Versicherungen
  • Mahnwesen bei Hausgeldrückständen

Hausverwaltung (WEG-Verwaltung)

Kosten

Typisch: 20–35 € pro Wohneinheit pro Monat (je nach Objektgröße und Aufwand). In Großstädten und bei kleinen Anlagen tendenziell höher. Die Kosten sind nicht auf Mieter umlagefähig.

Verwalterwechsel

Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (seit WEG-Reform 2020 ohne wichtigen Grund). Kündigungsfrist beachten.

Das monatliche Hausgeld berechnen Sie mit dem Hausgeld Rechner.

Das Wichtigste auf einen Blick

Rechnen Sie konservativ, planen Sie Puffer ein und vergleichen Sie mehrere Objekte. Der beste Deal ist nicht immer der günstigste Kaufpreis – sondern das Gesamtpaket aus Lage, Zustand, Finanzierung und persönlicher Lebenssituation.

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Denkmalschutz (Immobilien)

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Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen besonderen Auflagen bei Umbau und Sanierung, bieten dafür aber attraktive Steuervorteile. Die Einstufung als Denkmal erfolgt durch die zuständige Denkmalschutzbehörde des Bundeslandes.

Steuervorteile (Denkmal-AfA)

  • Vermieter: 9 % der Sanierungskosten in den ersten 8 Jahren + 7 % in den folgenden 4 Jahren abschreibbar (§ 7i EStG)
  • Selbstnutzer: 9 % über 10 Jahre abschreibbar (§ 10f EStG)
  • Voraussetzung: Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde vor Baubeginn

Pflichten des Eigentümers

Erhaltungspflicht, Genehmigungspflicht bei Veränderungen, Verwendung denkmalgerechter Materialien. Verstöße können Bußgelder und Rückbauverpflichtungen nach sich ziehen.

Denkmalschutz (Immobilien)

Für Investoren

Denkmalimmobilien sind trotz höherer Sanierungskosten durch die massive Steuerersparnis attraktiv – besonders für Gutverdiener mit hohem Steuersatz.

Wie viel Sie jährlich steuerlich abschreiben können, berechnen Sie mit dem AfA Rechner.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Empfohlen werden 20–30 % des Kaufpreises plus die vollständigen Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie von der Bank.

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Instandhaltungsrücklage

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Die Instandhaltungsrücklage ist eine Pflicht-Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für künftige Reparaturen, Sanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Sie wird über das monatliche Hausgeld angespart.

Empfohlene Höhe

Die Peterssche Formel als Richtwert: Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 Jahre = jährliche Rücklage pro m²

  • Neubau: ca. 7–10 €/m²/Jahr
  • Altbau (20+ Jahre): ca. 10–15 €/m²/Jahr
  • Stark sanierungsbedürftig: 15+ €/m²/Jahr

Instandhaltungsrücklage

Worauf beim Kauf achten?

  • Höhe der angesparten Rücklage: Eine niedrige Rücklage bei einem alten Gebäude ist ein Warnsignal
  • Geplante Sonderumlagen: Stehen große Sanierungen an (Dach, Heizung, Fassade)?
  • Verteilung der Rücklage: Wird sie anteilig dem Käufer gutgeschrieben?

Die empfohlene Rücklage berechnen Sie mit dem Instandhaltungsrücklage Rechner.

Häufige Fragen

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, über 25 als teuer. In München liegt er oft über 35.

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Kapitalanlage (Immobilien)

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Eine Immobilie als Kapitalanlage bedeutet, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, um sie zu vermieten und durch Mieteinnahmen, Steuervorteile und Wertsteigerung Vermögen aufzubauen. Sie gilt als eine der beliebtesten Anlageformen in Deutschland.

Die drei Renditequellen

  • Mieteinnahmen: Regelmäßiger Cashflow aus der Vermietung
  • Wertsteigerung: Langfristiger Anstieg des Immobilienwerts
  • Steuervorteile: AfA, Zinsabzug, Werbungskosten senken die Steuerlast

Kapitalanlage (Immobilien)

Typische Kapitalanlage-Objekte

  • Eigentumswohnung: Beliebtestes Einstiegsobjekt, ab ca. 100.000–150.000 €
  • Mehrfamilienhaus: Höherer Kapitaleinsatz, aber Risikostreuung über mehrere Mieter
  • Studentenappartements: Hohe Rendite, häufiger Mieterwechsel
  • Gewerbeimmobilien: Höhere Rendite, aber konjunkturabhängig

Sprechen Sie mit Nachbarn und Bewohnern vor Ort. Niemand kennt die Vor- und Nachteile eines Viertels besser als die Menschen, die dort leben. So erfahren Sie Details, die in keinem Exposé stehen.

Wichtigste Kennzahlen

Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow und Eigenkapitalrendite – alle fünf sollten vor einem Investment berechnet werden.

Beispiel: Kaufnebenkosten

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € in NRW (6,5 % GrESt) fallen an: Grunderwerbsteuer 16.250 €, Notar ca. 3.750 €, Grundbuch ca. 1.250 €, Makler (hälftig) ca. 8.925 €. Insgesamt: 30.175 € – fast 12 % des Kaufpreises. Diese Summe müssen Sie aus Eigenkapital bezahlen.

Ob sich die Investition rechnet, zeigt der Rendite Check mit wenigen Angaben.