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Indexmiete

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Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) wird die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigt die Inflation, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen – ohne Vergleichsmiete oder Mietspiegel.

Vorteile für den Vermieter

  • Automatischer Inflationsschutz
  • Keine Begründung über Mietspiegel nötig
  • Mieterhöhung per einfacher Erklärung (Textform)
  • Kappungsgrenze gilt nicht

Vorteile für den Mieter

  • Transparente, nachvollziehbare Anpassung
  • Modernisierungsumlage ist ausgeschlossen (außer energetische Sanierung)
  • Keine Mieterhöhung über Vergleichsmiete hinaus

Indexmiete

In der Praxis

Indexmietverträge wurden durch die hohe Inflation 2022/2023 kontrovers diskutiert – Mieterhöhungen von 10 % und mehr waren möglich. In Zeiten niedriger Inflation profitieren eher die Mieter.

Experten-Tipp: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, aber der Zinsanteil sinkt über die Jahre automatisch zugunsten der Tilgung.

Wie sich die Miete mit der Inflation entwickelt, zeigt der Indexmiete Rechner.

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Hausverwaltung (WEG-Verwaltung)

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Die Hausverwaltung (WEG-Verwaltung) ist die professionelle Betreuung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Seit der WEG-Reform 2020 hat jeder Eigentümer Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters (ab 2024).

Aufgaben der Verwaltung

  • Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung
  • Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
  • Verwaltung des Gemeinschaftskontos und der Rücklage
  • Beauftragung und Überwachung von Handwerkern
  • Korrespondenz mit Behörden und Versicherungen
  • Mahnwesen bei Hausgeldrückständen

Hausverwaltung (WEG-Verwaltung)

Kosten

Typisch: 20–35 € pro Wohneinheit pro Monat (je nach Objektgröße und Aufwand). In Großstädten und bei kleinen Anlagen tendenziell höher. Die Kosten sind nicht auf Mieter umlagefähig.

Verwalterwechsel

Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (seit WEG-Reform 2020 ohne wichtigen Grund). Kündigungsfrist beachten.

Das monatliche Hausgeld berechnen Sie mit dem Hausgeld Rechner.

Das Wichtigste auf einen Blick

Rechnen Sie konservativ, planen Sie Puffer ein und vergleichen Sie mehrere Objekte. Der beste Deal ist nicht immer der günstigste Kaufpreis – sondern das Gesamtpaket aus Lage, Zustand, Finanzierung und persönlicher Lebenssituation.

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Denkmalschutz (Immobilien)

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Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen besonderen Auflagen bei Umbau und Sanierung, bieten dafür aber attraktive Steuervorteile. Die Einstufung als Denkmal erfolgt durch die zuständige Denkmalschutzbehörde des Bundeslandes.

Steuervorteile (Denkmal-AfA)

  • Vermieter: 9 % der Sanierungskosten in den ersten 8 Jahren + 7 % in den folgenden 4 Jahren abschreibbar (§ 7i EStG)
  • Selbstnutzer: 9 % über 10 Jahre abschreibbar (§ 10f EStG)
  • Voraussetzung: Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde vor Baubeginn

Pflichten des Eigentümers

Erhaltungspflicht, Genehmigungspflicht bei Veränderungen, Verwendung denkmalgerechter Materialien. Verstöße können Bußgelder und Rückbauverpflichtungen nach sich ziehen.

Denkmalschutz (Immobilien)

Für Investoren

Denkmalimmobilien sind trotz höherer Sanierungskosten durch die massive Steuerersparnis attraktiv – besonders für Gutverdiener mit hohem Steuersatz.

Wie viel Sie jährlich steuerlich abschreiben können, berechnen Sie mit dem AfA Rechner.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Empfohlen werden 20–30 % des Kaufpreises plus die vollständigen Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie von der Bank.

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Instandhaltungsrücklage

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Die Instandhaltungsrücklage ist eine Pflicht-Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für künftige Reparaturen, Sanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Sie wird über das monatliche Hausgeld angespart.

Empfohlene Höhe

Die Peterssche Formel als Richtwert: Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 Jahre = jährliche Rücklage pro m²

  • Neubau: ca. 7–10 €/m²/Jahr
  • Altbau (20+ Jahre): ca. 10–15 €/m²/Jahr
  • Stark sanierungsbedürftig: 15+ €/m²/Jahr

Instandhaltungsrücklage

Worauf beim Kauf achten?

  • Höhe der angesparten Rücklage: Eine niedrige Rücklage bei einem alten Gebäude ist ein Warnsignal
  • Geplante Sonderumlagen: Stehen große Sanierungen an (Dach, Heizung, Fassade)?
  • Verteilung der Rücklage: Wird sie anteilig dem Käufer gutgeschrieben?

Die empfohlene Rücklage berechnen Sie mit dem Instandhaltungsrücklage Rechner.

Häufige Fragen

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, über 25 als teuer. In München liegt er oft über 35.

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Kapitalanlage (Immobilien)

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Eine Immobilie als Kapitalanlage bedeutet, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, um sie zu vermieten und durch Mieteinnahmen, Steuervorteile und Wertsteigerung Vermögen aufzubauen. Sie gilt als eine der beliebtesten Anlageformen in Deutschland.

Die drei Renditequellen

  • Mieteinnahmen: Regelmäßiger Cashflow aus der Vermietung
  • Wertsteigerung: Langfristiger Anstieg des Immobilienwerts
  • Steuervorteile: AfA, Zinsabzug, Werbungskosten senken die Steuerlast

Kapitalanlage (Immobilien)

Typische Kapitalanlage-Objekte

  • Eigentumswohnung: Beliebtestes Einstiegsobjekt, ab ca. 100.000–150.000 €
  • Mehrfamilienhaus: Höherer Kapitaleinsatz, aber Risikostreuung über mehrere Mieter
  • Studentenappartements: Hohe Rendite, häufiger Mieterwechsel
  • Gewerbeimmobilien: Höhere Rendite, aber konjunkturabhängig

Sprechen Sie mit Nachbarn und Bewohnern vor Ort. Niemand kennt die Vor- und Nachteile eines Viertels besser als die Menschen, die dort leben. So erfahren Sie Details, die in keinem Exposé stehen.

Wichtigste Kennzahlen

Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow und Eigenkapitalrendite – alle fünf sollten vor einem Investment berechnet werden.

Beispiel: Kaufnebenkosten

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € in NRW (6,5 % GrESt) fallen an: Grunderwerbsteuer 16.250 €, Notar ca. 3.750 €, Grundbuch ca. 1.250 €, Makler (hälftig) ca. 8.925 €. Insgesamt: 30.175 € – fast 12 % des Kaufpreises. Diese Summe müssen Sie aus Eigenkapital bezahlen.

Ob sich die Investition rechnet, zeigt der Rendite Check mit wenigen Angaben.

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Eigenbedarfskündigung

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Die Eigenbedarfskündigung ist das Recht des Vermieters, einen Mietvertrag zu kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Voraussetzungen

  • Berechtigter Personenkreis: Vermieter selbst, Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, Ehepartner, Lebenspartner, Pflegepersonal
  • Konkreter Bedarf: Der Bedarf muss nachvollziehbar und ernsthaft sein
  • Kündigungsfristen: 3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer), 6 Monate (5–8 Jahre), 9 Monate (über 8 Jahre)

Fragen Sie immer nach dem Energieausweis. Hohe Energiekosten von 3–5 €/m² im Monat können Ihre Rendite um bis zu 2 Prozentpunkte schmälern.

Eigenbedarfskündigung

Häufige Fehler

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen. Der Bedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung bestehen und darf nicht nur vorgeschoben sein. In vielen Großstädten gelten zusätzlich Kündigungssperrfristen nach Umwandlung in Eigentumswohnungen (bis zu 10 Jahre).

Häufige Fragen

Brutto- oder Nettorendite – was ist wichtiger?

Die Nettorendite, denn sie berücksichtigt alle laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Die Bruttorendite allein kann täuschen.

Ab welcher Rendite lohnt sich eine Kapitalanlage?

Als Daumenregel: Die Nettorendite sollte mindestens 1–2 % über dem aktuellen Bauzins liegen, damit sich die Investition auch nach Finanzierungskosten rechnet.


Kaltmiete

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Die Kaltmiete (auch Nettokaltmiete) ist die reine Miete für die Nutzung der Wohnfläche – ohne Nebenkosten, Heizung und sonstige Betriebskosten. Sie ist die Basis für die Berechnung von Renditen und die Vergleichbarkeit von Mietobjekten.

Kaltmiete vs. Warmmiete

  • Kaltmiete: Reine Raumnutzung
  • + Betriebskostenvorauszahlung: Umlagefähige Nebenkosten
  • + Heizkosten: Heizung und Warmwasser
  • = Warmmiete (Bruttowarmmiete)

Gut zu wissen: Bei Eigentumswohnungen ist das monatliche Hausgeld oft der unterschätzte Kostenfaktor. Prüfen Sie die Wirtschaftspläne der letzten 3 Jahre auf Nachzahlungen.

Relevanz für Vermieter

Die Kaltmiete ist die relevante Größe für Renditeberechnungen. Betriebskosten werden durchgereicht (kostenneutral für den Vermieter). Die Kaltmiete bestimmt Bruttorendite, Nettorendite und Cashflow.

Wie profitabel Ihre Immobilie ist, ermitteln Sie mit dem Bruttorendite Rechner.

Grunddienstbarkeit

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Eine Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) ist ein dingliches Recht, das den Eigentümer eines „dienenden“ Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines „herrschenden“ Grundstücks in der Nutzung beschränkt oder zur Duldung verpflichtet.

Häufige Grunddienstbarkeiten

  • Wegerecht: Recht, ein fremdes Grundstück zu überqueren
  • Leitungsrecht: Recht, Versorgungsleitungen über ein Grundstück zu führen
  • Bebauungsbeschränkung: Verbot bestimmter Baumaßnahmen
  • Fensterrecht: Recht auf unverbauten Lichteinfall

Eintragung und Löschung

Grunddienstbarkeiten werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie sind grundstücksbezogen (nicht personenbezogen) und überdauern Eigentümerwechsel. Eine Löschung ist nur mit Zustimmung des Begünstigten möglich.

Eine längere Zinsbindung kostet etwas mehr Zinsen, gibt Ihnen aber Planungssicherheit. Bei niedrigen Zinsen lohnen sich 15–20 Jahre Bindung.

Wertminderung

Eine eingetragene Grunddienstbarkeit kann den Verkehrswert erheblich mindern – insbesondere bei Bebauungsbeschränkungen oder umfangreichen Wegerechten.

Zusammenfassung

Immobilien bleiben eine der solidesten Anlageformen – vorausgesetzt, die Zahlen stimmen. Beginnen Sie mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme Ihrer Finanzen und nutzen Sie dann unsere Tools für die detaillierte Planung. So treffen Sie fundierte Entscheidungen statt aus dem Bauchgefühl zu kaufen.

AfA (Absetzung für Abnutzung)

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Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung auf den Wertverlust eines Gebäudes. Vermieter können den Gebäudewert über die Nutzungsdauer linear abschreiben und so ihre Steuerlast auf Mieteinnahmen senken.

AfA-Sätze im Überblick

  • 2 % pro Jahr für Gebäude ab Baujahr 1925 (50 Jahre Nutzungsdauer)
  • 2,5 % pro Jahr für Gebäude vor 1925 (40 Jahre)
  • 3 % pro Jahr für Neubauten ab 2023 (degressive AfA möglich)
  • Denkmal-AfA: Bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren

Achtung: Mieterhöhungen sind an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Ohne Modernisierung dürfen Mieten innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen (Kappungsgrenze).

Bemessungsgrundlage

Wichtig: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Die Aufteilung erfolgt über Kaufvertrag oder Gutachten – typisch sind 70–85 % Gebäude und 15–30 % Grundstück.

Beispiel

Kaufpreis 300.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 240.000 €. Bei 2 % AfA ergibt das 4.800 € jährliche Abschreibung. Bei einem Steuersatz von 42 % sparen Sie rund 2.016 € Einkommensteuer pro Jahr.

Wie viel Sie jährlich steuerlich abschreiben können, berechnen Sie mit dem AfA Rechner.

Häufige Fragen

Welche AfA-Sätze gelten aktuell?

Bestandsimmobilien (Baujahr vor 2023): 2 % über 50 Jahre. Neubauten ab 2023: 3 % über 33 Jahre. Denkmalimmobilien: bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren.

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Eigenkapitalrendite

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Die Eigenkapitalrendite misst, wie viel Rendite ein Investor auf sein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erzielt. Sie ist die aussagekräftigste Kennzahl für gehebelte Immobilieninvestments, da sie den Leverage-Effekt der Fremdfinanzierung berücksichtigt.

Formel

Eigenkapitalrendite = (Jahresüberschuss ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100

Der Hebeleffekt

Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, 50.000 € Eigenkapital, 150.000 € Darlehen. Die Immobilie erwirtschaftet 3.000 € Überschuss nach allen Kosten und Zinsen.

Eigenkapitalrendite = (3.000 ÷ 50.000) × 100 = 6 %

Eigenkapitalrendite

Ohne Hebel (Barkauf): (8.000 ÷ 200.000) × 100 = 4 %. Der Hebel verdoppelt quasi die Rendite auf das eigene Kapital.

Risiko

Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Bei steigenden Zinsen oder Leerstand kann die Eigenkapitalrendite auch negativ werden.

Den optimalen Eigenkapitalanteil ermitteln Sie mit dem Eigenkapital Rechner.