Bebauungsplan (B-Plan)

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Der Bebauungsplan (B-Plan) ist ein verbindlicher Bauleitplan der Gemeinde, der festlegt, wie Grundstücke in einem bestimmten Gebiet bebaut werden dürfen. Er regelt Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen.

Hinweis: Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) beträgt bei Bestandsimmobilien 2 % und bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % des Gebäudewerts pro Jahr – ein erheblicher Steuervorteil für Vermieter.

Wichtige Festsetzungen

  • Art der Nutzung: Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet
  • GRZ (Grundflächenzahl): Wie viel Prozent des Grundstücks überbaut werden darf
  • GFZ (Geschossflächenzahl): Verhältnis Geschossfläche zu Grundstücksfläche
  • Geschosszahl: Maximale Anzahl der Stockwerke
  • Bauweise: Offene (Abstand zum Nachbarn) oder geschlossene Bauweise
  • Dachform und -neigung: Vorgaben zur Gestaltung

Bedeutung für Investoren

Der B-Plan bestimmt das Entwicklungspotenzial eines Grundstücks. Ein Grundstück mit hoher GFZ in einem Wohngebiet ist für Investoren deutlich wertvoller als eines mit geringer GFZ. Einsehbar bei der Gemeinde oder online über das Geoportal.

Kalkulieren Sie immer einen Puffer von 10–15 % für unerwartete Kosten ein. Besonders bei Altbauten tauchen oft Überraschungen auf.

Freistellungserklärung

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Die Freistellungserklärung (auch Lastenfreistellungserklärung) ist eine Erklärung der Bank des Verkäufers, dass sie bereit ist, die auf der Immobilie lastende Grundschuld nach Kaufpreiszahlung zu löschen.

Warum ist sie wichtig?

Die meisten Immobilien sind mit einer Grundschuld der finanzierenden Bank belastet. Der Käufer möchte die Immobilie lastenfrei erwerben. Die Freistellungserklärung garantiert, dass die Grundschuld des Verkäufers gelöscht wird, sobald der Kaufpreis (teilweise) an die Bank des Verkäufers geflossen ist.

Achtung: Ein Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht. Fehlt er bei der Besichtigung, drohen Bußgelder bis zu 15.000 €.

Ablauf

  • Der Notar fordert die Freistellungserklärung bei der Bank des Verkäufers an
  • Die Bank benennt den Betrag und das Konto für die Ablösung
  • Der Notar leitet einen Teil des Kaufpreises an die Bank weiter
  • Nach Eingang erteilt die Bank die Löschungsbewilligung

Die Notarkosten für Ihren Immobilienkauf berechnen Sie mit dem Notarkosten Rechner.

Tipp: Kalkulieren Sie immer einen Puffer von 10–15 % für unerwartete Kosten ein. Besonders bei Altbauten tauchen oft Überraschungen auf.

Grundflächenzahl (GRZ)

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Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks maximal überbaut werden darf. Sie ist eine der wichtigsten Festsetzungen im Bebauungsplan und bestimmt maßgeblich das Entwicklungspotenzial eines Grundstücks.

Berechnung

GRZ = überbaute Fläche ÷ Grundstücksfläche

Beispiel: GRZ 0,4 bei 600 m² Grundstück → maximal 240 m² dürfen überbaut werden.

Achtung: Mieterhöhungen sind an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Ohne Modernisierung dürfen Mieten innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen (Kappungsgrenze).

Typische Werte

  • Reines Wohngebiet: GRZ 0,3–0,4
  • Allgemeines Wohngebiet: GRZ 0,4
  • Mischgebiet: GRZ 0,6
  • Kerngebiet/Gewerbe: GRZ 0,8–1,0

GRZ und GFZ zusammen

Die GRZ begrenzt die überbaute Grundfläche, die GFZ (Geschossflächenzahl) die gesamte Geschossfläche. Beide zusammen bestimmen, wie viel Wohnfläche auf einem Grundstück entstehen kann – und damit den Wert des Grundstücks für Investoren.

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Beleihungswert

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Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie bei der Kreditvergabe zugrunde legt. Er liegt in der Regel 10–20 % unter dem Verkehrswert, da die Bank einen Sicherheitsabschlag einrechnet.

Berechnung

Beleihungswert = Verkehrswert × Sicherheitsabschlag (meist 80–90 %)

Beispiel: Verkehrswert 300.000 € × 0,85 = Beleihungswert 255.000 €

Beleihungswert

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts finanziert werden:

  • Unter 60 %: Beste Zinskonditionen
  • 60–80 %: Gute Konditionen
  • 80–100 %: Höhere Zinsen
  • Über 100 %: Vollfinanzierung, deutlich teurer

Tipp: Besichtigen Sie die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen. So erkennen Sie Lärmbelästigung, Parkplatzsituation und Lichtverhältnisse.

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen, berechnen Sie mit dem Eigenkapital Rechner.

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Gemeinschaftseigentum

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Gemeinschaftseigentum bezeichnet bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) alle Teile des Grundstücks und Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören. Alle Eigentümer tragen gemeinsam die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

  • Tragende Wände, Fassade, Dach, Fundament
  • Treppenhaus, Flure, Aufzug
  • Heizungsanlage, Hauptleitungen (Wasser, Strom, Gas)
  • Fenster (Außenseite), Balkone (tragende Teile)
  • Garten, Stellplätze (sofern nicht Sondereigentum)
  • Grundstück

Gemeinschaftseigentum

Kostenverteilung

Die Kosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt, sofern die Teilungserklärung keine abweichende Regelung trifft. Die Eigentümerversammlung beschließt über Instandhaltungsmaßnahmen.

Hinweis: Ein Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht. Fehlt er bei der Besichtigung, drohen Bußgelder bis zu 15.000 €.

Das monatliche Hausgeld berechnen Sie mit dem Hausgeld Rechner.

Häufige Fragen

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, über 25 als teuer. In München liegt er oft über 35.

Geschossflächenzahl (GFZ)

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Die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche. Sie ist neben der GRZ die wichtigste Kennzahl für das Bebauungspotenzial eines Grundstücks.

Berechnung

GFZ = Geschossfläche aller Vollgeschosse ÷ Grundstücksfläche

Beispiel: GFZ 1,2 bei 500 m² Grundstück → maximal 600 m² Geschossfläche (z.B. 3 Geschosse à 200 m²).

Gut zu wissen: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u.a. NRW, Brandenburg). Bei einer 300.000-€-Immobilie macht das einen Unterschied von 9.000 €.

Typische Werte

  • Reines Wohngebiet: GFZ 0,6–1,0
  • Allgemeines Wohngebiet: GFZ 1,2
  • Mischgebiet: GFZ 1,2–1,6
  • Kerngebiet: GFZ 2,4–3,0

Bedeutung für Investoren

Eine hohe GFZ bedeutet mehr mögliche Wohnfläche = höherer Grundstückswert. Beim Aufteilergeschäft (Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln) ist die GFZ entscheidend für die Wirtschaftlichkeit.

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Betriebskosten

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Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch einer Immobilie entstehen. Sie werden auch als „zweite Miete“ bezeichnet und umfassen alle umlagefähigen Nebenkosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Die 17 Betriebskostenarten (BetrKV)

  • Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung
  • Heizung, Warmwasser
  • Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr
  • Gebäudereinigung, Gartenpflege
  • Beleuchtung, Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss
  • Wäschepflege, sonstige Betriebskosten

Betriebskosten

Durchschnittliche Kosten

Laut Betriebskostenspiegel liegen die durchschnittlichen Betriebskosten bei 2,17 € pro m² pro Monat. Bei einer 80-m²-Wohnung sind das rund 175 € monatlich.

Ein oft übersehener Aspekt: Die Lage bestimmt nicht nur den heutigen Wert, sondern auch das Wertsteigerungspotenzial. Infrastrukturprojekte wie neue U-Bahn-Linien oder Gewerbeparks können die Preise in einem Viertel innerhalb weniger Jahre deutlich steigern.

Planen Sie bei Mietobjekten immer 2–3 % Leerstand pro Jahr ein – selbst in gefragten Städten gibt es Mieterwechsel.

Alle Nebenkosten auf einen Blick berechnen Sie mit dem Nebenkosten Rechner.

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Grundbuch

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Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht geführt wird und die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an Grundstücken dokumentiert. Es genießt öffentlichen Glauben – man darf auf die Richtigkeit der Eintragungen vertrauen.

Aufbau des Grundbuchs

  • Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer
  • Bestandsverzeichnis: Flurstücke mit Lage und Größe
  • Abteilung I: Eigentumsverhältnisse (wer ist Eigentümer?)
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrecht, Auflassungsvormerkung)
  • Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)

Achtung: Bei Eigentumswohnungen ist das monatliche Hausgeld oft der unterschätzte Kostenfaktor. Prüfen Sie die Wirtschaftspläne der letzten 3 Jahre auf Nachzahlungen.

Grundbuch

Grundbucheinsicht

Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist: Eigentümer, Kaufinteressenten mit Nachweis, Gläubiger, Notare, Behörden. Kosten: ca. 10–20 € für einen beglaubigten Auszug.

Praxis-Tipp: Die steuerliche AfA ist einer der größten Hebel für Kapitalanleger. Bei Neubauten können Sie 3 % des Gebäudewerts jährlich abschreiben.

Die Kosten für den Grundbucheintrag ermitteln Sie mit dem Grundbuchkosten Rechner.

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Immobilienblase

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Eine Immobilienblase entsteht, wenn Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum deutlich schneller steigen als Mieten, Einkommen und wirtschaftliche Fundamentaldaten es rechtfertigen. Platzt die Blase, fallen die Preise rapide – mit teilweise dramatischen Folgen für Eigentümer und Banken.

Indikatoren einer Blase

  • Kaufpreisfaktor über 30: Kaufpreise entkoppeln sich von Mieteinnahmen
  • Preis-Einkommens-Verhältnis: Immobilien werden im Verhältnis zum Einkommen immer unerschwinglicher
  • Kreditwachstum: Banken vergeben zunehmend riskante Kredite
  • Spekulation: Immer mehr Käufer kaufen nur zur Weiterveräußerung

Immobilienblase

Deutschland: Blase oder nicht?

Nach dem rasanten Preisanstieg 2015–2022 und der Korrektur 2023 hat sich der deutsche Markt stabilisiert. Im Gegensatz zu den USA (2008) blieb Deutschland von einem Crash verschont – unter anderem wegen strengerer Kreditvergabe und solider Eigenkapitalquoten.

Gut zu wissen: Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht finanzierbar – die meisten Banken erwarten, dass Sie diese vollständig aus Eigenkapital bezahlen.

Ob der Kaufpreis einer Immobilie angemessen ist, prüfen Sie mit dem Kaufpreisfaktor Rechner.

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Bodenrichtwert

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Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens pro Quadratmeter in einer bestimmten Zone an. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden alle zwei Jahre auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt.

Ermittlung

Die Gutachterausschüsse sammeln alle Kaufverträge (die ihnen von den Notaren übermittelt werden) und bilden Durchschnittswerte für vergleichbare Lagen. Die Ergebnisse werden als Bodenrichtwertkarte veröffentlicht.

Bedeutung

  • Grundsteuer: Der Bodenrichtwert ist Basis für die neue Grundsteuer-Berechnung
  • Immobilienbewertung: Wichtige Kennzahl für Ertragswert- und Sachwertverfahren
  • Erbschaft/Schenkung: Finanzämter nutzen ihn zur Bewertung
  • Kaufpreisfindung: Orientierung für Käufer und Verkäufer

Bodenrichtwert

Hinweis: Ein Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht. Fehlt er bei der Besichtigung, drohen Bußgelder bis zu 15.000 €.

Ein oft übersehener Aspekt: Die Lage bestimmt nicht nur den heutigen Wert, sondern auch das Wertsteigerungspotenzial. Infrastrukturprojekte wie neue U-Bahn-Linien oder Gewerbeparks können die Preise in einem Viertel innerhalb weniger Jahre deutlich steigern.

Einsehbar über BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) der jeweiligen Bundesländer, teilweise kostenlos.

Tipp: Die steuerliche AfA ist einer der größten Hebel für Kapitalanleger. Bei Neubauten können Sie 3 % des Gebäudewerts jährlich abschreiben.

Die neue Grundsteuer für Ihre Immobilie berechnen Sie mit dem Grundsteuer Rechner.