3 grunde immobilie haus wohnung kapitalanlage inflation passives einkommen vermogensaufbau blog

Mietausfallwagnis

in

Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abzug bei der Nettorendite-Berechnung, der das Risiko von Leerstand, Mieterwechsel und Mietausfall berücksichtigt. Es wird üblicherweise mit 2–4 % der Jahreskaltmiete angesetzt.

Was ist enthalten?

  • Leerstand: Zeit zwischen Auszug und Neuvermietung (1–3 Monate)
  • Mietausfall: Mieter zahlt nicht (Mahnung, Räumungsklage: 3–12 Monate)
  • Mietminderung: Berechtigte Mietminderung durch Mieter
  • Renovierung: Kosten für Herrichtung bei Mieterwechsel

Mietausfallwagnis

Richtwerte

  • 2 %: Gefragte Lage, geringe Fluktuation
  • 3 %: Durchschnittliche Lage
  • 4 %+: Schwierige Lage, hohe Fluktuation, Studenten-WGs

Gut zu wissen: Prüfen Sie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Dort finden Sie geplante Sanierungen und Sonderumlagen.

Sprechen Sie mit Nachbarn und Bewohnern vor Ort. Niemand kennt die Vor- und Nachteile eines Viertels besser als die Menschen, die dort leben. So erfahren Sie Details, die in keinem Exposé stehen.

Die tatsächliche Rendite nach allen Kosten zeigt der Nettorendite Rechner.

Das Wichtigste auf einen Blick

Rechnen Sie konservativ, planen Sie Puffer ein und vergleichen Sie mehrere Objekte. Der beste Deal ist nicht immer der günstigste Kaufpreis – sondern das Gesamtpaket aus Lage, Zustand, Finanzierung und persönlicher Lebenssituation.

Kinderbuch immobilien kids gechichte abenteuer kostenlos ebook gutenacht einschlafen

Mietpreisbremse

in

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wo gilt sie?

Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung bestimmt werden – derzeit in den meisten Großstädten und Ballungsräumen.

Mietpreisbremse

Wichtig: Ein Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht. Fehlt er bei der Besichtigung, drohen Bußgelder bis zu 15.000 €.

Ausnahmen

  • Neubauten: Erstmalige Vermietung nach 01.10.2014
  • Umfassende Modernisierung: Investition von mind. 1/3 des Neubaupreises
  • Vormiete: War die Vormiete höher, darf sie beibehalten werden
  • Modernisierungsumlage: 8 % der Modernisierungskosten dürfen aufgeschlagen werden

Für Vermieter

Die Mietpreisbremse begrenzt das Mietsteigerungspotenzial. Bei der Renditeberechnung sollte die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % als Obergrenze berücksichtigt werden.

Ob und wie viel Mieterhöhung zulässig ist, ermitteln Sie mit dem Mieterhöhung Rechner.

Junges paar immobilien aushang makler immobilienmakler buero exposes im schaufenster mehrfamilienhaus eigentumswohnung berlin

Teilungserklärung

in

Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt fest, wie ein Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird und welche Rechte und Pflichten die einzelnen Eigentümer haben.

Bestandteile

  • Aufteilungsplan: Bauzeichnung mit Nummerierung der Einheiten
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung: Nachweis, dass jede Einheit abgeschlossen ist
  • Gemeinschaftsordnung: Regelwerk für das Zusammenleben (Kostenverteilung, Stimmrechte, Nutzungsregeln)

Teilungserklärung

Wichtig beim Kauf

Die Teilungserklärung unbedingt vor dem Kauf lesen. Sie regelt:

  • Kostenverteilungsschlüssel (Hausgeld)
  • Erlaubte Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Praxis?)
  • Tierhaltung, Musizieren, bauliche Veränderungen
  • Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz, Keller)

Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel hälftig. Verhandeln lohnt sich trotzdem.

Änderungen der Teilungserklärung erfordern die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und eine notarielle Beurkundung.

Objektrendite

in

Die Objektrendite misst die Rendite einer Immobilie unabhängig von der Finanzierungsstruktur – also so, als wäre sie komplett bar bezahlt worden. Sie ermöglicht den fairen Vergleich verschiedener Objekte, da der Leverage-Effekt der Finanzierung herausgerechnet wird.

Formel

Objektrendite = (Reinertrag ÷ Gesamtinvestition) × 100

Objektrendite

  • Reinertrag: Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten
  • Gesamtinvestition: Kaufpreis + Kaufnebenkosten

Abgrenzung

  • Objektrendite: Ohne Finanzierung – vergleicht Objekte untereinander
  • Eigenkapitalrendite: Mit Finanzierung – zeigt die tatsächliche Rendite des eingesetzten Kapitals

Kalkulieren Sie immer einen Puffer von 10–15 % für unerwartete Kosten ein. Besonders bei Altbauten tauchen oft Überraschungen auf.

Ob sich die Investition rechnet, zeigt der Rendite Check.

Koeln nrw immobilie altes mehrfamilienhaus kernsaniert eigentumswohnungen stadtteil ehrenfeld bestlage investmentimmobilie beispiel

Beleihungswert

in

Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie bei der Kreditvergabe zugrunde legt. Er liegt in der Regel 10–20 % unter dem Verkehrswert, da die Bank einen Sicherheitsabschlag einrechnet.

Berechnung

Beleihungswert = Verkehrswert × Sicherheitsabschlag (meist 80–90 %)

Beispiel: Verkehrswert 300.000 € × 0,85 = Beleihungswert 255.000 €

Beleihungswert

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts finanziert werden:

  • Unter 60 %: Beste Zinskonditionen
  • 60–80 %: Gute Konditionen
  • 80–100 %: Höhere Zinsen
  • Über 100 %: Vollfinanzierung, deutlich teurer

Tipp: Besichtigen Sie die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen. So erkennen Sie Lärmbelästigung, Parkplatzsituation und Lichtverhältnisse.

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen, berechnen Sie mit dem Eigenkapital Rechner.

Was bedeutet 5 prozent rendite haus wohnung immobilie blog

Gemeinschaftseigentum

in

Gemeinschaftseigentum bezeichnet bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) alle Teile des Grundstücks und Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören. Alle Eigentümer tragen gemeinsam die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

  • Tragende Wände, Fassade, Dach, Fundament
  • Treppenhaus, Flure, Aufzug
  • Heizungsanlage, Hauptleitungen (Wasser, Strom, Gas)
  • Fenster (Außenseite), Balkone (tragende Teile)
  • Garten, Stellplätze (sofern nicht Sondereigentum)
  • Grundstück

Gemeinschaftseigentum

Kostenverteilung

Die Kosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt, sofern die Teilungserklärung keine abweichende Regelung trifft. Die Eigentümerversammlung beschließt über Instandhaltungsmaßnahmen.

Hinweis: Ein Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht. Fehlt er bei der Besichtigung, drohen Bußgelder bis zu 15.000 €.

Das monatliche Hausgeld berechnen Sie mit dem Hausgeld Rechner.

Häufige Fragen

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, über 25 als teuer. In München liegt er oft über 35.

Geschossflächenzahl (GFZ)

in

Die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche. Sie ist neben der GRZ die wichtigste Kennzahl für das Bebauungspotenzial eines Grundstücks.

Berechnung

GFZ = Geschossfläche aller Vollgeschosse ÷ Grundstücksfläche

Beispiel: GFZ 1,2 bei 500 m² Grundstück → maximal 600 m² Geschossfläche (z.B. 3 Geschosse à 200 m²).

Gut zu wissen: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u.a. NRW, Brandenburg). Bei einer 300.000-€-Immobilie macht das einen Unterschied von 9.000 €.

Typische Werte

  • Reines Wohngebiet: GFZ 0,6–1,0
  • Allgemeines Wohngebiet: GFZ 1,2
  • Mischgebiet: GFZ 1,2–1,6
  • Kerngebiet: GFZ 2,4–3,0

Bedeutung für Investoren

Eine hohe GFZ bedeutet mehr mögliche Wohnfläche = höherer Grundstückswert. Beim Aufteilergeschäft (Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln) ist die GFZ entscheidend für die Wirtschaftlichkeit.

Wohnsiedlung wohntrasse von oben bayern suedbayern wahl zwischen wohnung eigentumswohnung haus mehrfamilienhaus investieren geldanlage drohne grundstuecke — Immobilien Ratgeber

Betriebskosten

in

Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch einer Immobilie entstehen. Sie werden auch als „zweite Miete“ bezeichnet und umfassen alle umlagefähigen Nebenkosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Die 17 Betriebskostenarten (BetrKV)

  • Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung
  • Heizung, Warmwasser
  • Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr
  • Gebäudereinigung, Gartenpflege
  • Beleuchtung, Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss
  • Wäschepflege, sonstige Betriebskosten

Betriebskosten

Durchschnittliche Kosten

Laut Betriebskostenspiegel liegen die durchschnittlichen Betriebskosten bei 2,17 € pro m² pro Monat. Bei einer 80-m²-Wohnung sind das rund 175 € monatlich.

Ein oft übersehener Aspekt: Die Lage bestimmt nicht nur den heutigen Wert, sondern auch das Wertsteigerungspotenzial. Infrastrukturprojekte wie neue U-Bahn-Linien oder Gewerbeparks können die Preise in einem Viertel innerhalb weniger Jahre deutlich steigern.

Planen Sie bei Mietobjekten immer 2–3 % Leerstand pro Jahr ein – selbst in gefragten Städten gibt es Mieterwechsel.

Alle Nebenkosten auf einen Blick berechnen Sie mit dem Nebenkosten Rechner.

Bargeld besichtigung bauplan klemmbrett trinkgeld maklerin — Immobilien Ratgeber

Grundbuch

in

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht geführt wird und die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an Grundstücken dokumentiert. Es genießt öffentlichen Glauben – man darf auf die Richtigkeit der Eintragungen vertrauen.

Aufbau des Grundbuchs

  • Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer
  • Bestandsverzeichnis: Flurstücke mit Lage und Größe
  • Abteilung I: Eigentumsverhältnisse (wer ist Eigentümer?)
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrecht, Auflassungsvormerkung)
  • Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)

Achtung: Bei Eigentumswohnungen ist das monatliche Hausgeld oft der unterschätzte Kostenfaktor. Prüfen Sie die Wirtschaftspläne der letzten 3 Jahre auf Nachzahlungen.

Grundbuch

Grundbucheinsicht

Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist: Eigentümer, Kaufinteressenten mit Nachweis, Gläubiger, Notare, Behörden. Kosten: ca. 10–20 € für einen beglaubigten Auszug.

Praxis-Tipp: Die steuerliche AfA ist einer der größten Hebel für Kapitalanleger. Bei Neubauten können Sie 3 % des Gebäudewerts jährlich abschreiben.

Die Kosten für den Grundbucheintrag ermitteln Sie mit dem Grundbuchkosten Rechner.

Koeln nrw immobilie vorstadt stadtteil mehrfamilienhaus 6 parteien haus eigentumswohnung teileigentum kaufen

Immobilienblase

in

Eine Immobilienblase entsteht, wenn Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum deutlich schneller steigen als Mieten, Einkommen und wirtschaftliche Fundamentaldaten es rechtfertigen. Platzt die Blase, fallen die Preise rapide – mit teilweise dramatischen Folgen für Eigentümer und Banken.

Indikatoren einer Blase

  • Kaufpreisfaktor über 30: Kaufpreise entkoppeln sich von Mieteinnahmen
  • Preis-Einkommens-Verhältnis: Immobilien werden im Verhältnis zum Einkommen immer unerschwinglicher
  • Kreditwachstum: Banken vergeben zunehmend riskante Kredite
  • Spekulation: Immer mehr Käufer kaufen nur zur Weiterveräußerung

Immobilienblase

Deutschland: Blase oder nicht?

Nach dem rasanten Preisanstieg 2015–2022 und der Korrektur 2023 hat sich der deutsche Markt stabilisiert. Im Gegensatz zu den USA (2008) blieb Deutschland von einem Crash verschont – unter anderem wegen strengerer Kreditvergabe und solider Eigenkapitalquoten.

Gut zu wissen: Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht finanzierbar – die meisten Banken erwarten, dass Sie diese vollständig aus Eigenkapital bezahlen.

Ob der Kaufpreis einer Immobilie angemessen ist, prüfen Sie mit dem Kaufpreisfaktor Rechner.