AfA (Absetzung für Abnutzung)

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Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung auf den Wertverlust eines Gebäudes. Vermieter können den Gebäudewert über die Nutzungsdauer linear abschreiben und so ihre Steuerlast auf Mieteinnahmen senken.

AfA-Sätze im Überblick

  • 2 % pro Jahr für Gebäude ab Baujahr 1925 (50 Jahre Nutzungsdauer)
  • 2,5 % pro Jahr für Gebäude vor 1925 (40 Jahre)
  • 3 % pro Jahr für Neubauten ab 2023 (degressive AfA möglich)
  • Denkmal-AfA: Bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren

Achtung: Mieterhöhungen sind an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Ohne Modernisierung dürfen Mieten innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen (Kappungsgrenze).

Bemessungsgrundlage

Wichtig: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Die Aufteilung erfolgt über Kaufvertrag oder Gutachten – typisch sind 70–85 % Gebäude und 15–30 % Grundstück.

Beispiel

Kaufpreis 300.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 240.000 €. Bei 2 % AfA ergibt das 4.800 € jährliche Abschreibung. Bei einem Steuersatz von 42 % sparen Sie rund 2.016 € Einkommensteuer pro Jahr.

Wie viel Sie jährlich steuerlich abschreiben können, berechnen Sie mit dem AfA Rechner.

Häufige Fragen

Welche AfA-Sätze gelten aktuell?

Bestandsimmobilien (Baujahr vor 2023): 2 % über 50 Jahre. Neubauten ab 2023: 3 % über 33 Jahre. Denkmalimmobilien: bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren.

Eigenkapitalrendite

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Die Eigenkapitalrendite misst, wie viel Rendite ein Investor auf sein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erzielt. Sie ist die aussagekräftigste Kennzahl für gehebelte Immobilieninvestments, da sie den Leverage-Effekt der Fremdfinanzierung berücksichtigt.

Formel

Eigenkapitalrendite = (Jahresüberschuss ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100

Der Hebeleffekt

Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, 50.000 € Eigenkapital, 150.000 € Darlehen. Die Immobilie erwirtschaftet 3.000 € Überschuss nach allen Kosten und Zinsen.

Eigenkapitalrendite = (3.000 ÷ 50.000) × 100 = 6 %

Eigenkapitalrendite

Ohne Hebel (Barkauf): (8.000 ÷ 200.000) × 100 = 4 %. Der Hebel verdoppelt quasi die Rendite auf das eigene Kapital.

Risiko

Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Bei steigenden Zinsen oder Leerstand kann die Eigenkapitalrendite auch negativ werden.

Den optimalen Eigenkapitalanteil ermitteln Sie mit dem Eigenkapital Rechner.

Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)

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Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Multiplikator) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis einer Immobilie entsprechen. Er ist das Gegenstück zur Bruttorendite und zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat.

Formel

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Richtwerte

  • Unter 15: Sehr günstig (selten in Städten)
  • 15–20: Günstig bis fair (B- und C-Lagen)
  • 20–25: Normal für gute Stadtlagen
  • 25–30: Teuer, typisch für Top-Lagen in Großstädten
  • Über 30: Sehr teuer, nur bei starker Wertsteigerungserwartung sinnvoll

Zusammenhang mit der Rendite

Kaufpreisfaktor 20 = 5 % Bruttorendite, Faktor 25 = 4 %, Faktor 33 = 3 %. Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite.

Modernisierungskosten können bei Vermietung bis zu 8 % auf die Jahresmiete umgelegt werden – das macht energetische Sanierung attraktiv.

Dabei sollten Sie nicht nur auf den reinen Kaufpreis schauen. Die Gesamtkosten einer Immobilie setzen sich aus Kaufpreis, Nebenkosten, Modernisierungsbedarf und laufenden Kosten zusammen. Erst wenn alle Faktoren berücksichtigt sind, ergibt sich ein realistisches Bild.

Ob eine Immobilie fair bewertet ist, zeigt der Kaufpreisfaktor Rechner.

Immobilienbewertung

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Die Immobilienbewertung ermittelt den Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie. In Deutschland sind drei genormte Verfahren gemäß ImmoWertV anerkannt, die je nach Objektart angewendet werden.

Die drei Bewertungsverfahren

  • Vergleichswertverfahren: Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Ideal für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Gebieten mit vielen Transaktionen.
  • Ertragswertverfahren: Bewertung anhand der erzielbaren Mieteinnahmen. Standard für vermietete Objekte und Renditeobjekte.
  • Sachwertverfahren: Bewertung anhand der Herstellungskosten minus Abnutzung. Wird bei selbstgenutzten Immobilien oder speziellen Objekten angewendet.

Wann braucht man eine Bewertung?

  • Kauf oder Verkauf (Preisfindung)
  • Finanzierung (Beleihungswertermittlung durch die Bank)
  • Erbschaft, Schenkung, Scheidung (steuerliche/rechtliche Zwecke)
  • Zwangsversteigerung (Verkehrswertgutachten)

Achtung: Ein Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht. Fehlt er bei der Besichtigung, drohen Bußgelder bis zu 15.000 €.

Besichtigen Sie die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen. So erkennen Sie Lärmbelästigung, Parkplatzsituation und Lichtverhältnisse.

Eine erste Werteinschätzung liefert der kostenlose Wohnungswert Rechner.

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Nießbrauch Definition: Bewegliche Dinge, Grundstücke, Vermögen, Rechte

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Nießbrauch – Ein Nießbrauch kann an beweglichen Dingen, Grundstücken, einem Vermögen und einzelnen Rechten gehandhabt werden. Die formelle Inhaberschaft an einem Recht und die Nutzungsmöglichkeit werden unterschieden. Der Nießbraucher hat das Recht auf die Nutzung einer bestimmten Sache, darf diese aber nicht verändern. Das Nießbrauchrecht endet erst mit dem Tod.

Nießbrauch im Überblick

  • Anwendung in beweglichen Dingen, Grundstücken, Vermögen, Rechten
  • Formelle Inhaberschaft an einem Recht und Nutzungsmöglichkeiten unterscheiden sich
  • Nießbraucher hat Recht auf die Nutzung einer Sache, darf diese aber nicht verändern
  • Recht eines Nießbrauchs endet mit dem Tod
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Verbindlichkeit Definition

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Verbindlichkeit – Unter dem Begriff Verbindlichkeit versteht man die Verpflichtung des Schuldners, dem Gläubiger gegenüber eine Leistung zu erbringen. Bei der Verbindlichkeit handelt es sich also, um noch offene finanzielle Verpflichtung gegenüber einen Gläubiger. Zu den Verbindlichkeiten gehören Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Anzahlungen von Kunden, Anleihen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Lesen Sie hier mehr zu Bonität, Kredit und Schufa.

Verbindlichkeit im Überblick

  • Verpflichtung des Schuldners, dem Gläubiger gegenüber eine Leistung zu erbringen
  • offene finanzielle Verpflichtung gegenüber einen Gläubiger
  • Zu den Verbindlichkeiten gehören u.a. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Anzahlungen von Kunden und Anleihen

 

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Grenzniederschrift Definition: Protokoll der Grundstücksgrenzen

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Grenzniederschrift -In der Grenzniederschrift werden die Grundstücksgrenzen zwei benachbarter Grundstückseigentümer von einem Vermessungsingenieurs protokolliert. Sie ist somit die rechtlich-öffentliche Urkunde des Grenzverlaufs. Zum Einsatz kommt die Grenzniederschrift zum Beispiel beim Verkauf Ihrer Grundstücksfläche oder bei Streitigkeiten mit dem Nachbar über Grenzabstände. Grundlage für die Erstellung dieser Grenzniederschrift ist das Liegenschaftskataster, auch Amtliches Verzeichnis der Grundstücke genannt.

Die Grenzniederschrift bei Teilvermessungen

Oftmals zum Einsatz kommt die Grenzniederschrift bei einer Teilvermessung. Hier wird ein bestimmtes Grundstück in zwei gesonderte Grundstücke aufgeteilt. Bei der darauffolgenden Anerkennung der Grenze wird die Grenzniederschrift dem Katasteramt übergeben und dort auch aufbewahrt. Die daraus entstehenden Flurstücke werden mit ihrer angehörigen Flurstücknummer vermerkt und im Katasterplan, sowie im Grundbuch festgehalten.

Lesen Sie hier mehr Definitionen zu Flurkarte, Grenzabmarkung und Grundstücksgleiche Rechte.

Grenzniederschrift im Überblick

Hier sehen Sie nochmal einen Überblick über Grenzniederschrift:

  • Protokoll der Grundstücksgrenzen
  • festgehalten durch einen Vermessungsingenieur
  • Urkunde des Grenzverlaufs
  • wichtig bei der Teilvermessung
  • Flurstücke werden ins Grundbuch und Katasterplan übernommen
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Investition Definition: Wertsteigerung mit Kapitalanlagen

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Investition – Eine Investition wird im vereinfachten Sinne als ein Aufwand finanzieller Mittel in Vermögensgegenstände, welche langfristig den eigenen Wert oder Gewinn steigern. Ein Synonym wird für Investition ist auch Kapitalanlage. Vor jeder Investition steht ein Plan mit dem Entscheidungen getroffen werden, wie genau das Geld investiert wird. Bedingt durch ihre Funktion und Wirkung können Investitionen in drei unterschiedliche Arten aufgeteilt werden. Planen Sie also eine Investition, zur Steigerung Ihres, oder Ihres Unternehmenskapital, so stehen Sie unwiderruflich vor der Entscheidung dieser drei Investitionsarten.

Hier finden Sie mehr Definitionen zum Thema Geldentwertung, Wertgutachten und Annuitätendarlehen.

Die drei Investitionsarten im Überblick

Um sich Entscheiden zu können finden Sie hier einen kleinen Überblick über die verschiedenen Investitionsarten:

Sachanlagen als Investition

Die häufigste Investitionsart für Unternehmer ist die langfristige Investition in Sachanlagen, wie zum Beispiel Immobilien oder technische Anlagen. Ziel dieser Investitionen ist die Steigerung des eigenen Anlage- und Umlaufvermögens, welches sich positiv auf das Unternehmenswachstum auswirkt. Die Wirkung von Sachinvestitionen lässt sich oft erst auf langfristige Zeit beurteilen.

Beispiele für Sachinvestitionen:

  • Grundstückserwerb
  • Gebäudeerwerb
  • Gewerbliche Baukosten
  • Betriebsausstattung
  • Kauf von Maschinen

Finanzanlagen als Investition

Finanzinvestitionen sind hauptsächlich mittelfristige oder zum Teil auch langfristige Geldanlagen. Hinter diesem Investitionsprinzip steckt das klassische Sparverhalten: Geld investieren, statt es auszugeben. Investoren und Unternehmern geht es bei dieser Anlage hauptsächliche um kapitalsteigernde Rendite. Ein klassisches Beispiel für Finanzanlagen sind zum Beispiel Aktien. Diese versprechen trotz einen gewissen Investitionshöhe eine Vermögenssteigerung. Der Markt bietet jedoch eine Vielzahl an Produkten oder Möglichkeiten.

Hier eine kleine Übersicht:

  • Wertpapiere
  • Anleihen oder Obligationen
  • Darlehen
  • Beteiligungen an Gesellschaften
  • Kryptowährungen
  • Investition in nicht-börsenorientierte Unternehmen
  • Investitionen ins Ausland (z.B. Zuschüsse)

Immaterielle Anlagen als Investition

In modernen Branchen wie technischen oder medienorientierten Unternehmen haben diese Investitionen eine große Bedeutung. Trotz nicht vorhandener Renditenplannung und fehlender Investitionskontrolle, bei dieser Investitionsart, ist es in vielen Bereichen von großem Nutzen solche Investitionen zu tätigen. Zum Beispiel kann mit Marketinginvestitionen langfristig die Marke der Firma aufgebaut werden und somit der Umsatz gesteigert werden. Oder durch Investitionen in neue Hardware oder Software Programme kann insgesamt die Produktivität des Betriebs und die Effizienz der Mitarbeiter gesteigert werden.

Weitere Bereiche für immaterielle Investitionen sind:

  • Forschung
  • Entwicklung
  • Erwerb von patenten
  • Branding
  • Fortbildung von Personal
  • Ausbildung von Personal

Investition zusammengefasst

Hier sehen Sie Investition kurz im Überblick:

  • Geld investieren in Kapitalanlagen
  • Plan und Entscheidung wie investiert wird
  • Unterschieden durch Funktion und Wirkung
  • drei Arten von Investitionen
  • Sachanlagen, Finanzanlagen und immaterielle Anlagen
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Bürge Definition

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Bürge – Unter dem Begriff Bürge versteht man eine Person, die sich dazu bereit erklärt, für die Schulden bzw. Verbindlichkeiten einer anderen Person zu haften. Der Bürge ist für die Erfüllung der Schuld verpflichtet. Ein Bürgschaft dient als Sicherheit für den Gläubiger, denn wenn der Schuldner nicht im Stande dazu ist die Schulden zu begleichen, übernimmt der Bürger diese. Eine Bürgschaft wird vertraglich festgehalten.

Lesen Sie hier mehr zu Bürgschaftsvertrag, Bankbürgschaft und Bonität.

Bürge im Überblick

  • Person, die Schulden bzw. Verbindlichkeiten einer anderen Person übernimmt
  • Der Bürge ist für die Erfüllung der Schuld verpflichtet
  • dient als Sicherheit für den Gläubiger
  • Eine Bürgschaft wird vertraglich festgehalten
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Notarvertrag Definition: Grundbuchänderungen, Immobilienkauf

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Notarvertrag – Ein Notarvertrag ist eine notarielle Beurkundung darüber, dass ein Immobilienverkauf stattgefunden hat. Der Notar muss sich bei Erstellung des Notarvertrages nach Notarordnungen richten. Der Notarvertrag ist die Voraussetzung dafür, dass die Änderung der Rechtsverhältnisse im Grundbuch stattfinden können.

Lesen Sie hier noch mehr zu Notartermin, Notaranderkonto, Notarbestätigung und Notarkosten.

Notarvertrag im Überblick

  • notarielle Beurkundung darüber, dass ein Immobilienkauf stattgefunden hat
  • Notar muss sich bei Erstellung des Notarvertrages nach Notarordnungen richten
  • Voraussetzung dafür, dass die Änderung der Rechtsverhältnisse im Grundbuch stattfinden können