Der Immobilienmarkt in München bietet vielfältige Chancen für Käufer, Verkäufer und Kapitalanleger. Mit rund 1,5 Mio. Einwohnern ist München Teuerster Immobilienmarkt Deutschlands mit starker Wirtschaft. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei etwa 7.500 €/m².

Immobilienpreise in München

Datengrundlage: Q4 2025 / Q1 2026 · Angaben ohne Gewähr

Die Preise variieren je nach Lage erheblich. Während in Top-Lagen wie Schwabing oder Bogenhausen Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt liegen, finden sich in Stadtteilen wie Haidhausen oder Nymphenburg noch günstigere Objekte mit Wertsteigerungspotenzial.

Kaufnebenkosten in Bayern

Beim Immobilienkauf in München (Bayern) fallen folgende Nebenkosten an:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
• Notarkosten: ca. 1,5 %
• Grundbuchkosten: ca. 0,5 %
• Maklerprovision: ca. 3,57 % (Käuferanteil)

Immobilien kaufen ist hier kein Selbstläufer. Aber wer die richtigen Ecken kennt, findet noch faire Angebote.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € betragen die Kaufnebenkosten in Bayern rund 27.210 €. Alle Nebenkosten auf einen Blick berechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten Rechner.

Wichtig: Bei Eigentumswohnungen ist das monatliche Hausgeld oft der unterschätzte Kostenfaktor. Prüfen Sie die Wirtschaftspläne der letzten 3 Jahre auf Nachzahlungen.

Beliebte Stadtteile in München

• Schwabing: Sanierte Altbauten neben modernen Neubauten – ein Stadtteil im Wandel
• Bogenhausen: Eine der teuersten Lagen der Stadt – beliebt bei Familien mit hohem Einkommen
• Maxvorstadt: Beliebte Familienlage mit Vereinsleben, Sportanlagen und Nahversorgung
• Sendling: Aufholpotenzial bei Preisen – ähnliche Viertel in anderen Städten kosten deutlich mehr
• Haidhausen: Modernes Neubaugebiet mit energieeffizienten Wohnungen und zeitgemäßer Architektur
• Nymphenburg: Günstige Einstiegspreise bei solider Mietnachfrage – interessant für Kapitalanleger

Rendite-Check: Lohnt sich München als Kapitalanlage?

Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 7.500 €/m² und einer soliden Mieternachfrage bietet München einen Premium-Markt mit hoher Sicherheit. Die Bruttorenditen sind mit 2,5–4 % niedriger, dafür profitieren Investoren von stabiler Wertsteigerung und geringem Leerstandsrisiko.

Ob der Preis angemessen ist, zeigt Ihnen der Kaufpreisfaktor Rechner – ein Wert unter 20 gilt als günstig. Die tatsächliche Rendite nach allen Kosten berechnen Sie mit dem Nettorendite Rechner.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung

Nehmen wir eine 65-m²-Wohnung für 195.000 €. Bei 20 % Eigenkapital (39.000 €) und einem Zinssatz von 3,5 % beträgt die monatliche Rate bei 2 % Tilgung rund 715 €. Nach 10 Jahren haben Sie bereits über 40.000 € getilgt und Ihre Restschuld liegt bei rund 116.000 €.

Finanzierung einer Immobilie in München

Für eine typische Eigentumswohnung in München (70 m², 525.000 €) benötigen Sie bei 20 % Eigenkapital rund 133.875 € Eigenmittel (Eigenkapital + Kaufnebenkosten).

Die monatliche Rate für Ihr Darlehen berechnen Sie mit dem Annuitätenrechner. Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen, zeigt der Eigenkapital Rechner.

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Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Empfohlen werden 20–30 % des Kaufpreises plus die vollständigen Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie von der Bank.

Der Immobilienmarkt in Frankfurt am Main bietet vielfältige Chancen für Käufer, Verkäufer und Kapitalanleger. Mit rund 760.000 Einwohnern ist Frankfurt am Main Finanzmetropole mit internationalem Flair. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei etwa 4.500 €/m².

Immobilienpreise in Frankfurt am Main

Stand: Februar 2026 · Quellen: Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt

Die Preise variieren je nach Lage erheblich. Während in Top-Lagen wie Westend oder Nordend Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt liegen, finden sich in Stadtteilen wie Bockenheim oder Gallus noch günstigere Objekte mit Wertsteigerungspotenzial.

Kaufnebenkosten in Hessen

Beim Immobilienkauf in Frankfurt am Main (Hessen) fallen folgende Nebenkosten an:

• Grunderwerbsteuer: 6,0 % des Kaufpreises
• Notarkosten: ca. 1,5 %
• Grundbuchkosten: ca. 0,5 %
• Maklerprovision: ca. 3,57 % (Käuferanteil)
• Neubaugebiete am Stadtrand: Moderne Ausstattung und oft attraktive Förderprogramme

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € betragen die Kaufnebenkosten in Hessen rund 34.710 €. Alle Nebenkosten auf einen Blick berechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten Rechner.

Immobilien kaufen ist hier kein Selbstläufer. Aber wer die richtigen Ecken kennt, findet noch faire Angebote.

Beliebte Stadtteile in Frankfurt am Main

• Westend: Ruhig gelegen zwischen Feldern und Wäldern, dennoch mit guter Busanbindung
• Nordend: Lebendiges Quartier zwischen Innenstadt und Wohngebiet – ideal für Berufstätige
• Sachsenhausen: Gartenstadt-Charakter mit großzügigen Grundstücken und altem Baumbestand
• Bornheim: Charmantes Altbauviertel mit hohen Decken, Stuck und gewachsener Nachbarschaft
• Bockenheim: Stabile Mietrenditen durch konstante Nachfrage und moderate Kaufpreise
• Gallus: Noch unterbewertet mit Potenzial: Infrastrukturprojekte in Planung

Sprechen Sie mit Nachbarn und Bewohnern vor Ort. Niemand kennt die Vor- und Nachteile eines Viertels besser als die Menschen, die dort leben. So erfahren Sie Details, die in keinem Exposé stehen.

Rendite-Check: Lohnt sich Frankfurt am Main als Kapitalanlage?

Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 4.500 €/m² und einer soliden Mieternachfrage bietet Frankfurt am Main einen Premium-Markt mit hoher Sicherheit. Die Bruttorenditen sind mit 2,5–4 % niedriger, dafür profitieren Investoren von stabiler Wertsteigerung und geringem Leerstandsrisiko.

Ob der Preis angemessen ist, zeigt Ihnen der Kaufpreisfaktor Rechner – ein Wert unter 20 gilt als günstig. Die tatsächliche Rendite nach allen Kosten berechnen Sie mit dem Nettorendite Rechner.

Finanzierung einer Immobilie in Frankfurt am Main

Für eine typische Eigentumswohnung in Frankfurt am Main (70 m², 315.000 €) benötigen Sie bei 20 % Eigenkapital rund 88.200 € Eigenmittel (Eigenkapital + Kaufnebenkosten).

Die monatliche Rate für Ihr Darlehen berechnen Sie mit dem Annuitätenrechner. Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen, zeigt der Eigenkapital Rechner.

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Häufige Fragen

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Wenn die Mieteinnahmen langfristig die laufenden Kosten (Kredit, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand) übersteigen und der Standort eine stabile Wertentwicklung erwarten lässt.

Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises aus – bei einer Wohnung für 250.000 Euro sind das schnell 25.000 bis 37.000 Euro zusätzlich. Umso wichtiger ist es, diese Kosten frühzeitig zu kennen.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf setzen sich aus vier Hauptposten zusammen:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen). Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Nebenkosten.
• Notarkosten: Rund 1,5 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und ist gesetzlich vorgeschrieben.
• Grundbuchkosten: Etwa 0,5 % des Kaufpreises für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld.
• Maklerprovision: Zwischen 3,57 % und 7,14 % je nach Bundesland und Vereinbarung. Seit 2020 gilt für Wohnimmobilien die Teilung zwischen Käufer und Verkäufer.

Einen schnellen Überblick über alle anfallenden Kosten gibt der kostenlose Kaufnebenkosten Rechner. In wenigen Sekunden sehen Sie die exakte Aufschlüsselung für Ihr Bundesland.

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind erheblich. Während Käufer in Bayern mit rund 9 % Nebenkosten rechnen können, sind es in Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen über 14 %. Wer flexibel beim Standort ist, kann durch die richtige Wahl des Bundeslandes tausende Euro sparen.

Den exakten Steuerbetrag für Ihr Bundesland ermitteln Sie mit dem Grunderwerbsteuer Rechner.

Kaufnebenkosten finanzieren oder bar zahlen?

Die meisten Banken verlangen, dass Käufer die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen. Das bedeutet: Zusätzlich zum Eigenkapitalanteil am Kaufpreis müssen die Nebenkosten als Barmittel vorhanden sein. Einige wenige Banken bieten eine 110-Prozent-Finanzierung an, die auch Nebenkosten abdeckt – allerdings zu deutlich schlechteren Konditionen.

Wie viel Eigenkapital Sie insgesamt brauchen, berechnen Sie mit dem Eigenkapital Rechner.

Tipps zur Reduzierung der Kaufnebenkosten

• Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Möbel oder Markisen können im Kaufvertrag separat aufgeführt werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an.
• Maklerprovision verhandeln: Gerade bei hochpreisigen Objekten lässt sich oft eine geringere Provision vereinbaren.
• Bundesland vergleichen: Bei Grenzlagen kann der Kauf im Nachbar-Bundesland günstiger sein.
• Notarkosten prüfen: Der Notar rechnet nach Gebührenordnung ab – Spielraum gibt es bei Zusatzleistungen.

Mit einer sorgfältigen Planung und den richtigen Rechnern behalten Sie alle Kosten im Griff. Die genauen Kosten für den Makler ermitteln Sie bequem mit dem Maklerprovision Rechner.

Unser Fazit

Der Immobilienmarkt belohnt gut vorbereitete Käufer. Wer Kaufnebenkosten, Finanzierung und Rendite vorab realistisch durchrechnet, vermeidet böse Überraschungen und schafft die Grundlage für langfristigen Vermögensaufbau.

Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf der größte Posten unter den Kaufnebenkosten. Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Seit der Föderalismusreform 2006 können die Länder den Steuersatz selbst festlegen.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (aktuell)

• 3,5 %: Bayern, Sachsen
• 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
• 5,5 %: Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,0 %: Berlin, Hessen
• 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Den exakten Steuerbetrag für Ihr Bundesland ermitteln Sie mit dem Grunderwerbsteuer Rechner.

Rechenbeispiel

Kaufpreis: 350.000 Euro

• In Bayern (3,5 %): 12.250 Euro
• In Hessen (6,0 %): 21.000 Euro
• In NRW (6,5 %): 22.750 Euro

Gut zu wissen: Die Spekulationssteuer entfällt, wenn Sie Ihre Immobilie mindestens 10 Jahre halten oder in den letzten 3 Jahren vor dem Verkauf selbst darin gewohnt haben.

Die Differenz zwischen Bayern und NRW beträgt bei diesem Kaufpreis über 10.000 Euro. Wer in Grenznähe kauft, sollte genau rechnen.

Wer muss Grunderwerbsteuer zahlen?

Die Steuerpflicht trifft grundsätzlich den Käufer. Im Kaufvertrag können zwar abweichende Vereinbarungen getroffen werden, doch in der Praxis zahlt fast immer der Erwerber. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese erfolgt keine Eintragung im Grundbuch.

Die Kosten für den Grundbucheintrag ermitteln Sie mit dem Grundbuchkosten Rechner.

Grunderwerbsteuer sparen: legale Möglichkeiten

• Inventar separat ausweisen: Küche, Markisen, Sauna – auf bewegliche Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an.
• Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen kann die anteilige Rücklage vom Kaufpreis abgezogen werden.
• Erbschaft oder Schenkung: Bei Übertragungen innerhalb der Familie entfällt die Grunderwerbsteuer (Erbschaft-/Schenkungsteuer kann anfallen).
• Share-Deal: Beim Kauf von Firmenanteilen statt des Grundstücks kann die Steuer entfallen – relevant vor allem für Großinvestoren.

Alle Nebenkosten auf einen Blick berechnen Sie mit dem Nebenkosten Rechner für Immobilien.