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Immobilie als Kapitalanlage: Rendite, Steuern und Finanzierung im Überblick

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Eine Immobilie als Kapitalanlage bietet gleich mehrere Vorteile: regelmäßige Mieteinnahmen, potenzielle Wertsteigerung, Inflationsschutz und attraktive Steuervorteile. Mehr dazu: Was der Flaechennutzungsplan verraet Doch damit die Rechnung aufgeht, müssen Standort, Kaufpreis und Finanzierung stimmen.

Warum Immobilien als Kapitalanlage?

  • Regelmäßige Einnahmen: Monatliche Mieteinnahmen als passives Einkommen
  • Hebeleffekt: Mit Fremdkapital können Sie ein Vielfaches Ihres Eigenkapitals investieren
  • Inflationsschutz: Mieten und Immobilienwerte steigen langfristig mit der Inflation
  • Steuervorteile: AfA, Zinsen und Werbungskosten reduzieren die Steuerlast
  • Vermögensaufbau: Der Mieter tilgt Ihr Darlehen

Eine schnelle Rendite-Einschätzung liefert der kostenlose Rendite Check.

Die wichtigsten Kennzahlen

Bevor Sie investieren, sollten Sie diese Zahlen kennen:

Immobilie als Kapitalanlage: Rendite, Steuern und Finanzierung im Überblick

  • Bruttorendite: Verhältnis Jahresmiete zum Kaufpreis (Zielwert: mindestens 5 %)
  • Nettorendite: Rendite nach Abzug aller Kosten (Zielwert: mindestens 3,5 %)
  • Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete (Zielwert: unter 25)
  • Cashflow: Monatlicher Überschuss nach allen Kosten und Finanzierung

Den monatlichen Cashflow Ihrer Kapitalanlage ermitteln Sie mit dem Immobilien Cashflow Rechner.

Steuervorteile nutzen

Als Vermieter können Sie zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen:

  • AfA (Absetzung für Abnutzung): 2 % pro Jahr für Gebäude ab 1925, 2,5 % für ältere Gebäude
  • Finanzierungszinsen: Vollständig als Werbungskosten absetzbar
  • Instandhaltung: Sofort absetzbar bis 4.000 Euro pro Maßnahme
  • Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater, Fahrtkosten

Wie viel Sie jährlich steuerlich abschreiben können, berechnen Sie mit dem AfA Rechner.

Beispiel: Kaufnebenkosten

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € in NRW (6,5 % GrESt) fallen an: Grunderwerbsteuer 16.250 €, Notar ca. 3.750 €, Grundbuch ca. 1.250 €, Makler (hälftig) ca. 8.925 €. Insgesamt: 30.175 € – fast 12 % des Kaufpreises. Diese Summe müssen Sie aus Eigenkapital bezahlen.

Standortwahl: Worauf es ankommt

Der Standort entscheidet über Mieterpotenzial, Leerstandsrisiko und Wertsteigerung. Achten Sie auf: Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftsstruktur, Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Einkaufen), Universitäten oder große Arbeitgeber sowie die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre.

Mit dem Kaufpreisfaktor Rechner können Sie schnell einschätzen, ob sich die Investition lohnt.

Das Wichtigste auf einen Blick

Rechnen Sie konservativ, planen Sie Puffer ein und vergleichen Sie mehrere Objekte. Der beste Deal ist nicht immer der günstigste Kaufpreis – sondern das Gesamtpaket aus Lage, Zustand, Finanzierung und persönlicher Lebenssituation.

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Hausgeld Eigentumswohnung: Was es kostet und wie Sie es berechnen

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Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Es deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums und ist ein wichtiger Faktor bei der Kalkulation einer Eigentumswohnung – egal ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage.

Was ist im Hausgeld enthalten?

  • Betriebskosten (umlagefähig): Müllabfuhr, Wasser, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Aufzugwartung
  • Verwaltungskosten: Vergütung der Hausverwaltung (20–35 Euro/Einheit/Monat)
  • Instandhaltungsrücklage: Pflicht-Rücklage für Reparaturen und Sanierungen

Das monatliche Hausgeld für Ihre Eigentumswohnung berechnen Sie mit dem Hausgeld Rechner.

Wie hoch ist das Hausgeld?

Als Faustregel gilt: 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat. Eine 80-m²-Wohnung kostet also zwischen 240 und 400 Euro Hausgeld monatlich. Die Höhe hängt ab von:

Hausgeld Eigentumswohnung: Was es kostet und wie Sie es berechnen

  • Alter und Zustand des Gebäudes
  • Vorhandensein eines Aufzugs
  • Größe der Wohnanlage
  • Umfang der Gemeinschaftsflächen (Garten, Tiefgarage, Pool)
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage

Hausgeld und Rendite

Für Kapitalanleger ist das Hausgeld besonders wichtig: Der nicht umlagefähige Teil (Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage) geht direkt von der Rendite ab. Bei hohem Hausgeld kann die Nettorendite deutlich unter der Bruttorendite liegen.

Die tatsächliche Rendite nach allen Kosten zeigt der Nettorendite Rechner.

Beispielrechnung: Tilgung vs. Laufzeit

Darlehen: 200.000 €, Zinssatz: 3,5 %. Bei 1 % Tilgung beträgt die Laufzeit ca. 46 Jahre. Bei 2 % nur noch 28 Jahre. Bei 3 % sogar nur 21 Jahre. Die monatliche Mehrbelastung zwischen 1 % und 3 % Tilgung: nur 333 €, aber Sie sparen über 100.000 € Zinsen.

Hausgeld prüfen vor dem Kauf

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie diese Unterlagen anfordern:

  • Wirtschaftsplan: Aufstellung aller geplanten Einnahmen und Ausgaben
  • Hausgeldabrechnung: Tatsächliche Kosten der letzten 2–3 Jahre
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage: Ist genug angespart? Stehen größere Sanierungen an?
  • Protokolle der Eigentümerversammlung: Beschlossene oder geplante Sonderumlagen?

Die empfohlene Instandhaltungsrücklage berechnen Sie mit dem Instandhaltungsrücklage Rechner.

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AfA Immobilien: So funktioniert die Abschreibung für Vermieter

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Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist einer der wichtigsten Steuervorteile für Immobilien-Vermieter. Sie ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes über die Jahre steuerlich geltend zu machen – und so die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich zu senken.

AfA-Sätze für Immobilien

  • 2 % pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer): Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden
  • 2,5 % pro Jahr (40 Jahre): Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden
  • 3 % pro Jahr (33 Jahre): Gebäude mit Bauantrag ab 01.01.2023 (neue degressive AfA möglich)
  • Denkmal-AfA: Bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren, danach 7 % für 4 Jahre

Wie viel Sie jährlich steuerlich abschreiben können, berechnen Sie mit dem AfA Rechner.

Bemessungsgrundlage: Nur das Gebäude zählt

Wichtig: Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet, nicht auf den Grundstückswert. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung. Der Gebäudeanteil wird üblicherweise über das Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert im Kaufvertrag oder Gutachten ermittelt.

Typische Aufteilung: 70–85 % Gebäude, 15–30 % Grundstück (je nach Lage).

Rechenbeispiel

Kaufpreis: 300.000 Euro, Grundstücksanteil: 20 % (60.000 Euro), Gebäudeanteil: 240.000 Euro, AfA-Satz: 2 %.

Jährliche AfA: 240.000 × 2 % = 4.800 Euro

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % sparen Sie damit jährlich rund 2.016 Euro Einkommensteuer. Über 50 Jahre summiert sich das auf über 100.000 Euro.

Praxisbeispiel: Sondertilgung

Darlehen: 180.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung. Ohne Sondertilgung: Laufzeit 27 Jahre, Gesamtzinsen ca. 98.000 €. Mit 5.000 € Sondertilgung jährlich: Laufzeit nur 18 Jahre, Gesamtzinsen ca. 58.000 €. Sie sparen 40.000 € und 9 Jahre.

Weitere absetzbare Kosten für Vermieter

  • Darlehenszinsen: Vollständig als Werbungskosten absetzbar
  • Renovierungskosten: Sofort absetzbar (bis 4.000 Euro netto je Maßnahme in den ersten 3 Jahren)
  • Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater, Kontoführung
  • Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie (0,30 Euro/km)
  • Grundsteuer: Vollständig absetzbar als Werbungskosten

Die neue Grundsteuer für Ihre Immobilie berechnen Sie mit dem Grundsteuer Rechner.

Tipp: Denkmalschutz-Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien bieten eine besonders attraktive AfA: In den ersten 8 Jahren können Sie 9 % der Sanierungskosten abschreiben, in den folgenden 4 Jahren noch 7 %. Voraussetzung ist die Abstimmung der Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde vor Baubeginn.

Häufige Fragen

Soll ich lieber mieten oder kaufen?

Das hängt von Ihrer Lebenssituation ab. Kaufen lohnt sich bei langem Zeithorizont (10+ Jahre), stabilem Einkommen und wenn Kaufen günstiger ist als Mieten plus Opportunitätskosten des Eigenkapitals.

Was passiert, wenn ich die Kreditrate nicht mehr zahlen kann?

Sprechen Sie sofort mit Ihrer Bank. Oft sind Stundungen oder Ratenanpassungen möglich. Im schlimmsten Fall droht nach mehreren Mahnungen die Zwangsversteigerung.

Kann ich eine Immobilie ohne Makler kaufen?

Ja, das spart die Maklerprovision. Suchen Sie auf Portalen nach Privatangeboten oder sprechen Sie direkt Hausverwaltungen an. Allerdings müssen Sie Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick selbst mitbringen.


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Die 8 größten Fehler beim Immobilienkauf! Was kann beim Haus- & Wohnungskauf schief gehen?

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Heute möchten wir über ein Thema sprechen, das für jeden angehenden Immobilieninvestor und jede Immobilieninvestorin von entscheidender Bedeutung ist: die Vermeidung von Fehlern beim Haus- und Wohnungskauf. Mehr dazu: Gesetzliche Erbfolge bei Immobilien

Video: Diese Fehler solltest du vermeiden!

Die 8 größten Fehler, die beim Immobilienkauf auftreten können, und wie du diese vermeiden kannst, um dein Geld zu schützen und die maximale Rendite aus deinen Investitionen zu erzielen. Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Kauf in der richtigen Lage

Der erste Fehler, den wir ansprechen, ist die Bedeutung der Lage einer Immobilie. Eine schlechte Lage kann zu geringer Nachfrage und Leerstand führen, was sich direkt auf deine Einnahmen auswirkt. Daher ist es wichtig, beim Kauf auf eine attraktive Lage zu achten, um Leerstand zu vermeiden und den Wiederverkaufswert zu steigern.

Kauf die richtige Immobilie

Ein weiterer häufiger Fehler ist der Kauf einer zu speziellen Immobilie. Diese können schwer zu vermieten oder zu verkaufen sein, da sie möglicherweise nicht den Bedürfnissen des Marktes entsprechen. Stattdessen empfehlen wir, auf Wohnungstypen zu setzen, die eine breitere Nachfrage ansprechen.

Kauf nicht direkt auf Eigennutz

Der dritte Fehler, den wir besprechen, ist der Kauf einer Immobilie zum Eigennutz. Obwohl es verlockend sein kann, eine Immobilie für den persönlichen Gebrauch zu kaufen, kann dies langfristig die teuerste Option sein. Wir raten dazu, zuerst in Kapitalanlagen zu investieren, um mehr Flexibilität und finanzielle Stabilität zu erreichen.

5 weitere Fehler im Video!

Diese und weitere Fehler werden im Video ausführlich erläutert, zusammen mit praktischen Tipps, wie du sie vermeiden kannst. Denn am Ende des Tages geht es darum, dein Geld klug anzulegen und die besten Ergebnisse aus deinen Immobilieninvestitionen zu erzielen.

Schau dir das Video an, um mehr zu erfahren, und vergiss nicht, unseren Kanal zu abonnieren, um keine weiteren Tipps und Ratschläge zum Thema Immobilieninvestition zu verpassen. Bis zum nächsten Mal!

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Passives Einkommen als Deal-Trader für Immobilien: Tippgeber für Makler & Investoren

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Passives Einkommen als Deal-Trader – Sie wollen in das Immobilienbusiness einsteigen, Ihnen fehlt aber das Eigenkapital oder auch die nötige Erfahrung? Eine gute Einstiegsmöglichkeit in das Geschäft ist es sich das Deal-Trading genauer anzuschauen. Was bedeutet Deal-Trading mit Immobilien? Unser Tipp von: Deal-Trader / immobilien-erfahrung.de.

Der „Mittelmann“ zwischen Verkäufern und Investoren

Deal Trading bedeutet Sie handeln nicht direkt mit den Immobilien, sondern mit den Immobilienangeboten. Zum Beispiel bekommen Sie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, die Sie selbst nicht kaufen können, angeboten und vermitteln diese mit einer Beteiligung oder gegen Provision weiter. Die Verdienstspanne ist groß, da kein großer Kapitaleinsatz notwendig ist und die Umschaltgeschwindigkeit schnell ist. Man kann somit in relativ kurzer Zeit viel Geld verdienen. Alles über Deal-Trader erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Ein Deal-Trader für Immobilien ist kurz beschrieben, ein „Top-Einkäufer“ von Immobilien, welcher er an Immobilieninvestoren weiterleitet. Er akquiriert Off Market Immobilien oder Grundstücke, mit einer simplen, aber sehr effektiven Methode.

Ein Deal-Trader ist sehr begehrt, weil er das hat, was jeder will:

  • unkomplizierte Immobilien Deals
  • Off Market Immobilien
  • günstige Immobilien
  • Kontakt zu Immobilieninvestoren

Hat der Deal-Trader genügend Bonität und Eigenkapital aufgebaut, kauft er selbst die Immobilie, um Fix & Flip zu betreiben oder behält die Sahnestücke für seinen eigenen Immobilienbestand.

Das Deal-Trading mit Immobilien eignet sich hervorragend, um ohne Risiken in die Immobilienbranche einzusteigen und sich nach und nach immer mehr Fachwissen anzueignen.

Ein Deal-Trader gewinnt immer, wenn er weiß, wie das Geschäftsmodell funktioniert. Wenn er das Objekt selbst nicht kaufen kann, weil ihm z.B. Eigenkapital fehlt oder das Volumen zu groß ist, dann verkauft / vermittelt er das Objekt an eine große Zielgruppe, die dringend gute und günstige Immobilien suchen.

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Vorteile des Deal-Tradings: Passives Einkommen

Der Job als Deal-Trader eignet sich perfekt, um neben Hautberuf oder Studium noch ein zusätzliches passives Einkommen zu generieren. Doch was genau sind die Vorteile des Deal Tradings? Was macht ein Deal Trader? Wie verdient man Geld mit Immobilien, ohne selbst welche zu besitzen?

Als Deal-Trader haben sie so gut wie kein Risiko und gleichzeitig hohe Margen und Verdienstmöglichkeiten. Das macht Deal-Trading für viele interessant. Sie müssen kein Makler sein und können dennoch mit der Vermarktung von Immobilien Geld verdienen. Die Erfahrung, die Sie während der Arbeit  sammeln macht Sie mit der Zeit selbst zum Profi.

Zuerst die größten Vorteile beim Deal-Trading zusammengefasst:

  • leichter Einstieg in die Immobilienbranche
  • hervorragender Ausbildungsschritt
  • leichter Aufbau von einem wertvollen Netzwerk
  • eine sehr hohe Spannungsbilanz
  • so gut wie kein Risiko
  • kein großes Geld-Investment
  • Eigenkapitalaufbau für eigene Deals
  • kein Fachwissen oder Abschluss notwendig
  • keine „Makler-Lizenz“ notwendig
  • hohe Margen / Verdienstmöglichkeiten
  • schnelle Einnahmequelle
  • kurzfristig erlernbar / keine lange große Ausbildung
  • Verbesserung durch Erfahrung

Deal-Trader haben also gewissen Ähnlichkeiten mit Maklern. Wie sie sich jedoch unterscheiden erfahren Sie im Folgenden.

Deal-Trader oder Makler? Was sind die Unterschiede?

Der Deal-Trader für Immobilien, ist auf eine Nische spezialisiert und akquiriert zusätzlich Objekte, an denen er z.B. beteiligt wird, wenn sie weiter verkauft werden. Der Immobilienmakler hingegen ist breit aufgestellt und akquiriert meistens alle Arten von Immobilientypen, um diese gegen eine reine Maklercourtage weiter zu vermitteln.

Für Makler sind Deal-Trader auch oft eine beliebte Anlaufstation für Off-Market Immobilien. Deal-Trader haben eventuell Immobilien von Privatverkäufern, an die Makler ohne Empfehlung nie rankommen.

Deal-Trader werden: Geeignet für Sie?

Sie pflegen Kontakte mit verschiedenen Personen, bauen sich dadurch ein Netzwerk auf, sammeln die Daten der Immobilien und vermitteln dann an den passenden Inverstor. Wenn Ihnen diese einfachen Schritte zusagen, steht Ihrem Start in das Deal-Trading nichts mehr entgegen.

Bei diesem Geschäftsmodell spielt es keine Rolle, ob man Student, Rentner, Angestellter, Selbstständiger oder Unternehmer ist. Es ist für alle geeignet. Selbst, wenn man wenig Zeit und Stress hat, ist das Know-how zum Deal-Trading wertvoll. Mit dem Wissen, kann man schnell Leute einarbeiten, die für einem das Deal-Trading durchführen. Parallel werden automatisch – durch das entstehende Netzwerk –  wertvolle Kontakte generiert.

Gehen Sie diese Liste durch und überlegen Sie für sich selbst, ob der Job für Sie attraktiv ist.

  • Sie möchten Eigenkapital und Bonität steigern?
  • Sie möchten Immobilieninvestoren finden?
  • Sie wollen Ihre erste Immobilie kaufen?
  • Immobilienbestände aufbauen oder ausbauen?
  • Einen Einstieg in die Branche finden?
  • Sie wollen ein Immobiliennetzwerk aufbauen?
  • Den Immobilienhandel selbst lernen?
  • Sie möchten Selbstständig werden?
  • Oder einfach ein zweiter Standbein aufbauen?
  • Sie wollen passiv Geld verdienen?
  • Und endlich in finanzieller Freiheit leben

Wenn Ihnen diese Punkte zusagen müssen Sie als nächstes Wissen für wen Sie dann arbeiten. Wer ist die Zielgruppe bzw. der Kunde von einem Deal-Trader für Immobilien?

Zielgruppe der Deals: Partner und Provision

Der Deal-Trader benötigt entscheidungsfreudige Investoren, die Immobilien kaufen wollen und eine entsprechende Bonität und Eigenkapital haben, um schnell Immobilien finanzieren zu können. Dazu gehören Immobilieninvestoren, die schnelle Immobiliendeals suchen, aber selbst keine Zeit haben, Immobilien zu recherchieren und zu akquirieren. Aber auch Käufer, die Fix & Flip betreiben. Weitere Kunden sind zum Beispiel Bauträger, die einen Umbau oder Neubau alter Immobilien planen, oder auch Immobilien Makler, welche auf der Suche nach neuen Off-Market Immobilien sind.

Die Kunden von Deal-Tradern zusammengefasst:

  • Immobilieninvestoren
  • Immobilienkäufer
  • Bauträger
  • Bauteiler
  • Immobilien Makler

Business vom Smartphone aus:

Einstieg, Kontakte & Bewertung? Das gibt es zu meistern!

Neben den Vorteilen des Deal-Trading, kommen natürlich auch Herausforderung, die zu bewältigen sind, auf Sie zu. Zuerst ist Einstieg in die Branche mit geringem Wissen kritisch zu betrachten. Ohne einen richtigen Einstieg können Sie viel Zeit unnötig vergeuden. Es soll ja schließlich ein passives Einkommen sein.

Wichtig ist auch zu wissen mit welchen Mitteln man arbeitet und bewertet. Die menschlichen Fähigkeiten stellen aber die größten Herausforderungen. Beim Deal-Trading wird viel über Kontakte geregelt. Von wem Sie Immobilien bekommen und an wen Sie die Immobilien dann vermitteln, bedarfs es einem guten Einschätzungsvermögen.

Die wichtigsten Probleme und Herausforderungen im Überblick:

  • Einstieg mit geringen Wissen
  • Zeitaufwand kontrollieren
  • Tools zur Marktanalyse
  • Bewertung von Immobilien
  • menschliche Fähigkeiten
  • Deals verhandeln
  • Deals absichern
  • Kontaktaufbau mit passenden Investoren

Anhand der genannten Vorteile und der Herausforderung, die Ihnen bevorstehen können Sie sich selbst ein Bild vom Deal-Trading machen.

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Grundsteuerreform 2025: Zahlen Sie als Eigentümer bald mehr Steuern? Folgen + Beispiel

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Grundsteuerreform – Bereits 2018 entschied sich das Bundesverfassungsgericht dazu, das Grundsteuergesetz zu reformieren. Die aktuelle Grundsteuer sei verfassungswidrig und veraltet. Sie stammt aus dem vergangenen Jahrhundert und widerspreche gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetzes. Gleichwertige Grundstücke würden nämlich in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich bewertet werden. Wir haben recherchiert und für Sie die Auswirkungen, sowie ein Rechenbeispiel der Grundsteuer zusammengefasst. Quelle: Grundsteuer Reform (Immobilien-Erfahrung.de).

Was ist die Grundsteuer? Definition & Arten

Wie viel Grundsteuer müssen Sie zahlen? Wie wird die Grundsteuer berechnet? Was gehört alles zur Grundsteuer? Wie hoch sind die Grundsteuer für ein Haus und / oder eine Wohnung? Hier sind die Antworten!

Im Gegenteil zur Grunderwerbsteuer, die nur einmalig beim Wohnungskauf anfällt, wird die Grundsteuer jedes Jahr (4x wenn nicht anders vereinbart) von Ihnen als Wohnungseigentümer erhoben. Sie besteuert also das Eigentum. Die Grundsteuer berechnet sich aus der Fläche bzw. dem Wert und den individuellen Hebesätze der Gemeinden.

Arten der Grundsteuer

Es gibt 2 Arten der Grundsteuer:

  • Grundsteuer „A“ für Grundstücke für land- und forstwirtschaftliche Nutzung
  • Grundsteuer „B“ für sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke

Wir sprechen bei einer Immobilie als Kapitalanlage (Wohnung, Haus) also über die Grundsteuer „B“.

Faktoren der Grundsteuer

Betrachten wir einmal die Faktoren, welche die Grundsteuer beeinflussen. Der Ort an dem die Immobilie sich befindet spielt eine zentrale Rolle. Außerdem ist die Immobilienart entscheidend.

Hier nochmal ein Überblick über die Faktoren:

  • Erhebung nach Immobilienwert (Einheitswert), besteuert Eigentum
  • Gemeinde (individueller Hebesatz)
  • Bundesland (alte oder neue Länder)
  • Immobilienart (Haus, Doppelhaus, Wohnung, sonstige)

Kurz noch erklärt, was heißt Einheitswert? Einheitswert bezeichnet den Wert von Grundbesitz. Es ist also ein Äquivalent zum Immobilienwert.

Die Berechnung der Grundsteuer

Berechnung der Grundsteuer (Beispielwerte):

  • Festgestellter Einheitswert: 100.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,35%
  • x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
  • = Grundsteuersatz

Sie müssen also 1) den Wert Ihrer Immobile (Einheitswert) kennen, 2) die Grundsteuermesszahl für Ihre Immobilienart und 3) den kommunalen Hebesatz (B).

Grundsteuerreform – Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Bisher wurden Grundsteuern mit Standardwerten berechnet. Diese Werte stammen aus dem Jahr 1964 bzw. 1935. Die tatsächliche Wertentwicklung einer Immobilie spiegelt sich in diesen Werten nicht wider und Immobilien gleicher Art werden unterschiedlich behandelt. Daher erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig.

Neue gesetzliche Regelungen

Inzwischen hat das Bundesverfassungsgericht neue gesetzliche Regelungen zur Grundsteuer gefordert. Die Gesetzgebung ist dem im November 2019 verabschiedete Grundsteuerreformgesetz nachgekommen. Einige Bundesländer machen nach dieser Bundesverordnung schon von der Möglichkeit Gebrauch, von den bisherigen Landesregelungen abzuweichen.

Ab 2025 erheben Städte und Gemeinden eine neue Grundsteuer auf der Grundlage des vom Finanzamt ermittelten Wertes. Bis dahin wird die Grundsteuer nach bisheriger Rechtslage weiterbehandelt.

Fassen wir die gesetzlichen Regelungen nochmal zusammen:

  • Standardwerte sind veraltet
  • neue Regelung verabschiedet Reformgesetz
  • Bundesländer können schon jetzt vom Standardwert abweichen
  • Ab 2025 neue Grundsteuerwerte

Folgen der Grundsteuerreform

Immobilienbesitzer haben im ersten halben Jahr der Reform die Aufgabe, eine Grundsteuererklärung zu tätigen. Hierbei werden alle wichtigen Unterlagen des Grundstücks und der Immobilie gesammelt und dem Steuerberater für eine Neubewertung gegeben.

Das Elster-Formular für Immobilienbesitzer

Die Angaben sollen zukünftig auch nur noch digital erfasst und transferiert werden. Hierfür wird ab dem 1. Juli 2022 ein Elster-Formular kostenlos für alle zur Verfügung gestellt. Nutzer können ihre gesamten Informationen des Grundstücks online eintragen und diese dann direkt, digital an das Finanzamt übermitteln.

Die Daten, die Sie in das Elster-Formular eintragen werden dann an das Finanzamt geschickt. Die wichtigsten Daten im Folgenden.

Wichtige Daten für das Finanzamt

Folgende Daten müssen hierbei eingetragen werden:

  • Daten zur Art des Gebäudes
  • Nutzungsart
  • Lage der Immobilie
  • Wohnfläche
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Baujahr
  • Aktenzeichen der Immobilie beim Finanzamt
  • Handelt es sich bei der Immobilie um ein Kulturdenkmal?

Nach der Eintragung und der Übermittlung der Daten nun ein Rechenbeispiel, wie die Grundsteuer berechnet wird.

Grundsteuer: Rechenbeispiel

Bei der Grundsteuer wird lediglich der Bodenrichtwert, heißt wie viel der Grund wert ist, mit der Grundstücksgröße multipliziert. Dabei erhält man den Wert der Grundsteuer. Außerdem gibt er Rabatte bei gewissen Ausnahmen. Ist der Grund zum Beispiel pure Wohnfläche oder steht das Objekt unter Kulturdenkmalschutz so erhält man 30% bzw. 10% Rabatt auf die Grundsteuer.

Rechenbeispiel Mietwohnung

Hier ein Bespiel für eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Baden Württemberg:

  • Grundstücksgröße 2.500 m²
  • Miteigentumsanteil 120/10.000
  • Wohnfläche 72 m²
  • kein Denkmalschutz
  • Hebesatz 490 %

Bodenrichtwert zum 31.12.2020 = 820 €/m²
Grundsteuerwert = 2.500 x 120/10.000 x 820 = 24.600€
Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert x 1,3/1000 x 0,7 = 22,4€
Jährliche Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x 490/100 = 109,7€

Rechenbeispiel Einfamilienhaus

Hier ein Beispiel für ein Einfamilienhaus in Baden-Württemberg:

  • Grundstücksgröße 560 m²
  • Wohnfläche 160 m²
  • Grundsteuer bisher 460 € / Jahr
  • Hebesatz 490 %
  • Bodenrichtwert zum 31.12.2020 = 720 €/m²

Neue Grundsteuer= 560 x 720 x 1,3/1000 x 0,7 x 490/100 = 1.798€

Zahlen Eigentümer in Zukunft mehr Steuern?

Die Höhe der Grundsteuer wird aktuell von den Bundesländern und Gemeinden anhand des Hebesatzes festgemacht. Die Entscheidungsmacht über die Hebesätze der Gemeinden ermöglicht es gegen starke Grundsteuererhöhungen vorzugehen.

Unabhängig von der Reform steigen Miet- und Immobilienpreise konstant an, wodurch sie folglich auch die Steuern erhöhen. Demnach ist es schwierig eine feste Aussage zu treffen, ob Eigentümer in Zukunft wirklich mehr Steuern für ihr Grundstück zahlen müssen.

Ziele der Grundsteuerreform

Das Ziel der Grundsteuerreform ist es lediglich die Grundsteuerpreisermittlung zu vereinfachen und Besitztümer realistischer und gerechter bewerten zu können. Sollte also zukünftig der Hebesatz einer Gemeinde gleich bleiben, so steigen die Steuerkosten zwangsläufig.

Die Auswirkung und Ziele nochmals im Überblick:

  • Der Hebesatz bestimmt die Höhe der Grundsteuer
  • Gemeinden haben Entscheidungsmacht über Hebesätze
  • Hebesätze wirken gegen starke Grundsteuererhöhungen
  • Preisermittlung vereinfachen
  • Besitztümer realistischer bewerten
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Rechnungen für Notar und Makler: Maklervertrag & Kosten beim Immobilienverkauf

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Rechnungen für Notar und Makler – Beim Immobilienverkauf fallen für Sie als Verkäufer auch Kosten an. Der Notar und der Makler müssen bezahlt werden. Aber wozu eigentlich? In diesem Videos wird Ihnen alles erklärt! Zurück zur: Immobilie verkaufen Checkliste.

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Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf? Wer zahlt die Notarkosten? Warum überhaupt ein Notar? In diesem Lernvideo geht es um Notargebühren und Notarkosten beim Hausverkauf.  Erfahren Sie hier welche Kosten beim Hausverkauf auf Sie zukommen werden.

Maklervertrag beim Hausverkauf

Sie wollen von einem Experten bezüglich Ihres Immobilienkaufs beraten werden? Dann sollten Sie den Maklervertrag nicht nur kennen, sondern verstehen! Alles was Sie als Hausverkäufer wissen sollten, erfahren Sie hier.

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„Alex kauft ne Bude“ Immocation Special für Immobilien Einsteiger

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Diese 14-teilige Serie von immocation musst du dir ansehen! Von der ersten Folge, deinen Zielen, die sehr wichtig sind um später gezielt Immobilien akquierieren zu können, über die Preiskalkulation, Immobilienfinanzierung, Rendite und das alles mit Praxis-Beispiel. „Alex“ kauft seine erste Wohnung und die zwei Jungs von immocation unterstützen ihn bei der Suche, so dass alle Schritt für Schritt lernen können.

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Darlehensvertrag: Erklärung & Kredite – wichtig für dich

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Darlehensvertrag – Unter einem Darlehensvertrag versteht man einen schuldrechtlichen Vertrag, den zwei Personen miteinander schließen. Der Darlehensgeber verpflichtet sich durch den Vertrag, dem Darlehensnehmer eine vereinbarte Summe zur Verfügung zu stellen. Der Kreditnehmer wiederum wird verpflichtet, das Darlehen inklusive vereinbarter Zinsen bei Fälligkeit zurückzuzahlen. In diesem Video erfährst du alles zum Thema Darlehensvertrag und was du zu beachten hast. Zurück zu: Immobilie kaufen Checkliste.

Der Darlehensvertrag – das beinhaltet er

Der Darlehensnehmer stellt eine Finanzierungsanfrage bei einem Finanzierungsvermittler oder einer Bank. Alles was du über den Kreditvertrag wissen solltest erfährst du hier in diesem Video.