Baufinanzierung

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Baufinanzierung – Der Weg zur eigenen Immobilie

Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Sanierung einer Immobilie. Mehr dazu: Baufinanzierung kalkulieren Sie unterscheidet sich von gewöhnlichen Ratenkrediten durch die Besicherung über eine Grundschuld, deutlich längere Laufzeiten von 15 bis 35 Jahren und niedrigere Zinssätze. Die drei häufigsten Darlehensformen sind das Annuitätendarlehen, das Volltilgerdarlehen und das variable Darlehen.

Warum ist das wichtig?

Für die meisten Menschen ist die Baufinanzierung die größte finanzielle Verpflichtung ihres Lebens. Bereits kleine Unterschiede im Zinssatz summieren sich über die Gesamtlaufzeit auf fünfstellige Beträge. Die richtige Kombination aus Eigenkapitaleinsatz, Tilgungshöhe und Zinsbindungsdauer bestimmt, wie schnell die Immobilie schuldenfrei ist und wie viel sie insgesamt kostet. Banken verlangen in der Regel mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten.

Beispiel: Ein Paar kauft eine Eigentumswohnung in Nürnberg für 290.000 Euro. Eigenkapital: 65.000 Euro. Finanzierungsbedarf: 225.000 Euro plus 32.000 Euro Kaufnebenkosten = 257.000 Euro Darlehen. Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung liegt die monatliche Rate bei 1.178 Euro. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld noch 192.700 Euro.

Praxis-Tipp

Wählen Sie die Tilgung so hoch wie finanziell tragbar – mindestens 2 Prozent, besser 3 Prozent. Vereinbaren Sie jährliche Sondertilgungsrechte von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme. Vergleichen Sie nicht nur den Nominalzins, sondern den Effektivzins, der alle Kreditkosten enthält. Lassen Sie sich von unabhängigen Beratern beraten, nicht nur von Ihrer Hausbank.

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Damnum

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Damnum – Vorab-Zinszahlung bei Immobilienkrediten

Das Damnum (auch Disagio oder Abgeld) ist die Differenz zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Vereinbart die Bank ein Darlehen über 200.000 Euro mit 5 Prozent Damnum, zahlt sie nur 190.000 Euro aus. Die einbehaltenen 10.000 Euro gelten als vorausgezahlte Zinsen und senken im Gegenzug den laufenden Nominalzins.

Warum ist das wichtig?

Steuerlich kann das Damnum für Kapitalanleger interessant sein: Die Vorab-Zinszahlung lässt sich als Werbungskosten im Jahr der Zahlung absetzen, wenn die Immobilie vermietet wird. Das senkt die Steuerlast im Kaufjahr erheblich. Für Selbstnutzer bringt ein Damnum dagegen keinen steuerlichen Vorteil, da Zinsen für eigengenutzte Immobilien nicht absetzbar sind. Wirtschaftlich muss geprüft werden, ob die Zinsersparnis über die Laufzeit den einmaligen Abzug aufwiegt.

Beispiel: Ein Vermieter nimmt ein Darlehen über 250.000 Euro mit 4 % Damnum auf. Ausgezahlt werden 240.000 Euro, 10.000 Euro werden einbehalten. Sein Nominalzins sinkt dadurch von 3,8 % auf 3,3 %. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart er im ersten Jahr 4.200 Euro Steuern durch den Sofortabzug. Über 10 Jahre Zinsbindung zahlt er 12.500 Euro weniger Zinsen.

Praxis-Tipp

Nutzen Sie ein Damnum nur, wenn Sie die Immobilie vermieten und einen hohen Grenzsteuersatz haben. Vergleichen Sie die Gesamtkosten über die volle Laufzeit mit einem Darlehen ohne Damnum. Achten Sie darauf, dass das Damnum marktüblich ist – das Finanzamt erkennt überhöhte Disagios nicht als Werbungskosten an.

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Baugenehmigung

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Baugenehmigung – Behördliche Freigabe für Ihr Bauvorhaben

Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben durchzuführen. Sie wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde erteilt und bestätigt, dass das geplante Gebäude allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht: Bebauungsplan, Landesbauordnung, Brandschutz, Statik und Abstandsflächen. Ohne Baugenehmigung darf – mit wenigen Ausnahmen – nicht gebaut werden.

Warum ist das wichtig?

Bauen ohne Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann den Rückbau des Gebäudes nach sich ziehen. Die Baugenehmigung schafft Rechtssicherheit für Bauherren und Nachbarn. Sie gilt in der Regel drei Jahre ab Erteilung und kann verlängert werden. Der Genehmigungsprozess dauert je nach Kommune vier Wochen bis sechs Monate. Genehmigungsfrei sind in vielen Bundesländern kleinere Vorhaben wie Gartenhäuser, Carports oder Terrassenüberdachungen bis zu einer bestimmten Größe.

Beispiel: Ein Bauherr in Brandenburg beantragt die Genehmigung für ein Einfamilienhaus mit 145 m² Wohnfläche. Die Gebühren betragen 0,5 Prozent der Rohbausumme: bei 220.000 Euro Baukosten sind das 1.100 Euro. Nach acht Wochen erhält er die Genehmigung mit der Auflage, die Dachneigung von 38 auf 35 Grad anzupassen.

Praxis-Tipp

Führen Sie vor dem Bauantrag ein formloses Vorgespräch mit dem Bauamt – so erfahren Sie frühzeitig, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist. Reichen Sie alle Unterlagen vollständig ein, da fehlende Dokumente den Prozess um Wochen verzögern. Beauftragen Sie einen erfahrenen Architekten mit der Antragstellung, er kennt die lokalen Anforderungen.

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Dauerwohnrecht

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Dauerwohnrecht – Wohnen ohne Eigentümer zu sein

Das Dauerwohnrecht nach § 31 WEG berechtigt eine Person, eine bestimmte Wohnung dauerhaft zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Es wird im Grundbuch eingetragen und übersteht Eigentümerwechsel. Im Gegensatz zum einfachen Wohnrecht kann ein Dauerwohnrecht veräußert und vererbt werden, was es zu einem handelbaren Vermögenswert macht.

Warum ist das wichtig?

Das Dauerwohnrecht bietet eine Alternative zum Eigentumserwerb, insbesondere für ältere Menschen oder in Genossenschaftsmodellen. Der Inhaber zahlt ein einmaliges Entgelt (deutlich unter dem Kaufpreis) und ein laufendes monatliches Entgelt vergleichbar mit Miete. Für Investoren ist es relevant, weil eine mit einem Dauerwohnrecht belastete Immobilie im Wert gemindert ist – der Käufer kann die Wohnung nicht selbst nutzen oder frei vermieten, solange das Recht besteht.

Beispiel: Eine Seniorin in Flensburg verkauft ihre Eigentumswohnung (Wert: 210.000 Euro) an einen Investor und erhält ein Dauerwohnrecht. Der Kaufpreis beträgt 135.000 Euro – die Differenz zum Verkehrswert entspricht dem kapitalisierten Dauerwohnrecht. Die Seniorin wohnt bis an ihr Lebensende, der Investor erbt die lastenfrei werdende Wohnung.

Praxis-Tipp

Prüfen Sie beim Kauf einer belasteten Immobilie den Umfang des Dauerwohnrechts genau: Gilt es lebenslang oder zeitlich befristet? Ist es übertragbar? Enthält es ein Vermietungsrecht? Diese Details bestimmen den tatsächlichen Abschlag auf den Kaufpreis. Konsultieren Sie einen Notar, der beide Seiten neutral berät.

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Bauherrenmodell

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Bauherrenmodell – Steueroptimierte Immobilienanlage

Beim Bauherrenmodell schließen sich mehrere Investoren zusammen, um als Bauherrengemeinschaft eine Immobilie zu errichten oder zu sanieren. Jeder Teilnehmer wird anteilig Eigentümer und kann die Herstellungskosten steuerlich absetzen. Besonders attraktiv ist das Modell bei denkmalgeschützten Gebäuden, wo bis zu 100 Prozent der Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden können.

Warum ist das wichtig?

Das Bauherrenmodell ermöglicht hohe Steuerersparnisse in der Entstehungsphase, weil Werbungskosten wie Bauzeitzinsen, Planungskosten und Herstellungskosten sofort oder über die AfA geltend gemacht werden. Allerdings sind die Risiken nicht zu unterschätzen: Baukostenüberschreitungen, ausbleibende Mieter oder sinkende Immobilienpreise treffen die Investoren direkt. Nach mehreren Skandalen in den 1990er Jahren schauen Finanzämter besonders genau auf die wirtschaftliche Substanz solcher Modelle.

Beispiel: Fünf Investoren sanieren ein denkmalgeschütztes Wohnhaus in Erfurt. Gesamtkosten: 2,4 Millionen Euro, davon 1,8 Millionen Sanierung. Anteil pro Person: 480.000 Euro (360.000 Euro Sanierung). Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % spart jeder Investor über den Abschreibungszeitraum rund 151.000 Euro Steuern.

Praxis-Tipp

Prüfen Sie, ob die prognostizierte Miete realistisch und ortsüblich ist. Seriöse Anbieter legen ein unabhängiges Mietgutachten vor. Achten Sie auf die Gesamtrendite nach Steuern, nicht nur auf die Steuerersparnis. Lassen Sie den Prospekt von einem steuerlich versierten Anwalt prüfen, bevor Sie investieren.

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Deckungshypothek

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Deckungshypothek – Sicherheit hinter dem Pfandbrief

Eine Deckungshypothek ist eine Hypothek, die als Sicherheit für die Emission von Pfandbriefen dient. Pfandbriefbanken vergeben Immobiliendarlehen und refinanzieren sich über Pfandbriefe am Kapitalmarkt. Die zugrunde liegenden Immobilienkredite – und damit die Hypotheken – bilden den Deckungsstock, der die Pfandbrief-Inhaber absichert.

Warum ist das wichtig?

Das Pfandbriefsystem ist eine tragende Säule der deutschen Immobilienfinanzierung. Deutschland hat den weltweit größten Pfandbriefmarkt mit einem ausstehenden Volumen von über 400 Milliarden Euro. Deckungshypotheken dürfen maximal 60 Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie betragen. Diese konservative Begrenzung ist ein Grund, warum deutsche Pfandbriefe als besonders sicher gelten und niedrige Zinsen bieten.

Beispiel: Eine Pfandbriefbank vergibt ein Darlehen über 240.000 Euro für eine Eigentumswohnung in Mainz mit einem Beleihungswert von 280.000 Euro. Als Deckungshypothek für Pfandbriefe kann sie maximal 168.000 Euro (60 %) einsetzen. Die restlichen 72.000 Euro muss die Bank aus eigenen Mitteln oder über andere Refinanzierungsquellen finanzieren.

Praxis-Tipp

Für Darlehensnehmer ist die Deckungshypothek meist nicht direkt sichtbar. Sie profitieren indirekt, weil Pfandbriefbanken durch die günstige Refinanzierung oft attraktive Zinssätze anbieten. Vergleichen Sie Angebote von Pfandbriefbanken mit denen von Sparkassen und Direktbanken – häufig liegen die Konditionen der Pfandbriefbanken leicht unter dem Marktdurchschnitt.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung

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Abgeschlossenheitsbescheinigung – Voraussetzung für Wohnungseigentum

Bevor eine Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann, verlangt das Wohnungseigentumsgesetz eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dieses Dokument wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich von den übrigen Einheiten abgetrennt ist und über einen eigenen Zugang verfügt.

Warum ist das wichtig?

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann kein Grundbuchblatt für eine einzelne Eigentumswohnung angelegt werden. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft und einzelne Wohnungen weiterverkaufen möchte, benötigt dieses Dokument zwingend. Es schützt zudem Käufer, weil es sicherstellt, dass die Wohnung tatsächlich eigenständig nutzbar ist – mit eigenem Eingang, Küche, Bad und WC.

Beispiel: Ein Investor erwirbt ein Gründerzeithaus in Leipzig mit 6 Wohnungen für 720.000 Euro. Um die Wohnungen einzeln für je 145.000 Euro zu verkaufen, beantragt er beim Bauordnungsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Kosten: ca. 50–200 Euro je nach Kommune. Der potenzielle Gesamterlös von 870.000 Euro steht und fällt mit diesem Dokument.

Praxis-Tipp

Prüfen Sie vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses zur Aufteilung, ob die baulichen Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt sind. Fehlende separate Zugänge oder gemeinsam genutzte Bäder können die Aufteilung verhindern. Ein Architekt kann vorab klären, ob Umbauten nötig sind und was diese kosten.

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Baukindergeld

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Baukindergeld – Staatliche Förderung für Familien mit Kindern

Das Baukindergeld war eine Zuschussförderung der KfW-Bank für Familien und Alleinerziehende, die erstmals Wohneigentum erworben haben. Pro Kind wurden 1.200 Euro jährlich über zehn Jahre gezahlt – insgesamt 12.000 Euro pro Kind. Das Programm lief offiziell von 2018 bis 2023 und wurde durch neue Förderprogramme ersetzt.

Warum ist das wichtig?

Obwohl das ursprüngliche Baukindergeld ausgelaufen ist, gibt es Nachfolgeprogramme wie das KfW-Wohneigentumsprogramm für Familien mit zinsgünstigen Darlehen. Die Grundidee bleibt relevant: Familien mit Kindern erhalten staatliche Unterstützung beim Erwerb von Wohneigentum, wenn das Haushaltseinkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet. Die Einkommensgrenzen lagen beim Baukindergeld bei 90.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen plus 15.000 Euro pro Kind.

Beispiel: Familie Richter mit zwei Kindern kaufte 2022 eine Doppelhaushälfte in Wolfsburg für 310.000 Euro. Haushaltseinkommen: 72.000 Euro. Sie erhielten 24.000 Euro Baukindergeld (2 × 12.000 Euro über 10 Jahre). Das entsprach einer monatlichen Entlastung von 200 Euro – fast die Hälfte ihrer Tilgungsrate.

Praxis-Tipp

Informieren Sie sich regelmäßig bei der KfW über aktuelle Förderprogramme für Familien. Prüfen Sie neben Bundesprogrammen auch Landesförderungen und kommunale Zuschüsse – viele Städte bieten eigene Familienbauförderung an. Stellen Sie Förderanträge immer vor dem Kauf oder rechtzeitig nach Kaufvertrag.

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Disagio

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Disagio – Abschlag auf den Darlehensbetrag

Das Disagio (auch Damnum oder Abgeld) bezeichnet den prozentualen Abschlag zwischen dem Nennwert eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Es stellt wirtschaftlich eine Vorauszahlung auf die Zinsen dar. Im Gegenzug sinkt der Nominalzins für die gesamte Laufzeit. Das Gegenteil – eine Auszahlung über dem Nennwert – nennt man Agio.

Warum ist das wichtig?

Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich vorteilhaft sein: Bei vermieteten Immobilien lassen sich die vorausgezahlten Zinsen als Werbungskosten absetzen. Wenn die Zinsbindung mindestens fünf Jahre beträgt und das Disagio nicht mehr als 5 Prozent beträgt, ist der Sofortabzug im Zahlungsjahr möglich. Bei höherem Disagio muss über die Zinsbindungsdauer verteilt abgeschrieben werden. Selbstnutzer profitieren nicht, da Schuldzinsen für die eigene Wohnung steuerlich irrelevant sind.

Beispiel: Eine Ärztin kauft eine Praxisimmobilie in Heidelberg für 520.000 Euro und vereinbart ein Darlehen über 400.000 Euro mit 3 % Disagio. Ausgezahlt werden 388.000 Euro, einbehalten 12.000 Euro. Der Nominalzins sinkt von 3,6 % auf 3,2 %. Im Kaufjahr setzt sie 12.000 Euro als Werbungskosten ab und spart bei 42 % Grenzsteuersatz sofort 5.040 Euro.

Praxis-Tipp

Rechnen Sie genau nach, ob sich das Disagio über die Gesamtlaufzeit lohnt: Die Auszahlungsminderung muss durch die Zinsersparnis und den Steuervorteil überkompensiert werden. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über die optimale Höhe und achten Sie darauf, dass das Disagio marktüblich bleibt, um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden.

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Ablösevereinbarung

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Ablösevereinbarung – Übernahme von Einrichtungen beim Mieterwechsel

Bei einem Mieterwechsel bietet der ausziehende Mieter häufig Einbauten wie eine Einbauküche, Markisen oder Einbauschränke dem Nachmieter zum Kauf an. Die schriftliche Regelung dieser Übernahme nennt man Ablösevereinbarung. Sie regelt Gegenstand, Preis und Zustand der übernommenen Ausstattung.

Warum ist das wichtig?

Eine Ablösevereinbarung schützt beide Seiten: Der Vormieter erhält eine faire Entschädigung für getätigte Investitionen, der Nachmieter weiß genau, was er bekommt. Allerdings gibt es rechtliche Grenzen – verlangt der Vormieter einen Preis, der den Zeitwert der Gegenstände um mehr als 50 Prozent übersteigt, kann die Vereinbarung wegen Wucher anfechtbar sein. Auch darf der Vermieter keine Ablöse für Gegenstände verlangen, die zur Mietsache gehören.

Beispiel: In einer Altbauwohnung in München hat die Vormieterin eine hochwertige Küche für 8.500 Euro eingebaut. Nach drei Jahren Nutzung liegt der Zeitwert bei etwa 5.500 Euro. Sie vereinbart mit dem Nachmieter eine Ablöse von 5.000 Euro – das ist rechtlich einwandfrei und für beide Seiten fair.

Praxis-Tipp

Dokumentieren Sie den Zustand aller übernommenen Gegenstände mit Fotos und listen Sie jeden Posten einzeln mit Preis auf. Falls Mängel vorhanden sind, notieren Sie diese schriftlich in der Vereinbarung. Lassen Sie den Zeitwert im Zweifel von einem Sachverständigen schätzen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

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