Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Kreditrate, der zur tatsächlichen Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei – und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.

Anfängliche Tilgung und Laufzeit

• 1 % Tilgung: ca. 40–50 Jahre bis zur Schuldenfreiheit
• 2 % Tilgung: ca. 28–32 Jahre (Standard)
• 3 % Tilgung: ca. 20–24 Jahre (empfohlen)
• 4 % Tilgung: ca. 16–18 Jahre (ideal bei Budget)

Tilgungsparadoxon

Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil automatisch: Da die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil – und der eingesparte Zins fließt in die Tilgung. Die tatsächliche Tilgung am Ende der Laufzeit ist daher deutlich höher als die anfängliche.

Hinweis: Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht finanzierbar – die meisten Banken erwarten, dass Sie diese vollständig aus Eigenkapital bezahlen.

Mindest-Tilgung

Die meisten Banken verlangen mindestens 1 % anfängliche Tilgung, empfehlen aber 2–3 %. In Niedrigzinsphasen sollte die Tilgung höher angesetzt werden, um die günstige Phase zu nutzen.

Ein oft übersehener Aspekt: Die Lage bestimmt nicht nur den heutigen Wert, sondern auch das Wertsteigerungspotenzial. Infrastrukturprojekte wie neue U-Bahn-Linien oder Gewerbeparks können die Preise in einem Viertel innerhalb weniger Jahre deutlich steigern.

Einen detaillierten Tilgungsplan erstellen Sie mit dem Tilgungsplan Rechner.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde. Er dient als Orientierung bei Mieterhöhungen, Neuvermietungen und der Mietpreisbremse und ist in der Regel alle zwei Jahre zu aktualisieren.

Arten

• Einfacher Mietspiegel: Basiert auf Erfahrungswerten und Marktbeobachtungen
• Qualifizierter Mietspiegel: Wissenschaftlich erstellt nach anerkannten Methoden – hat vor Gericht stärkere Beweiskraft

Gut zu wissen: Mieterhöhungen sind an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Ohne Modernisierung dürfen Mieten innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen (Kappungsgrenze).

Merkmale für die Einordnung

Die Miethöhe wird nach Wohnlage, Baujahr, Ausstattung, Wohnfläche und energetischem Zustand differenziert. Mieter und Vermieter können anhand dieser Kriterien die zulässige Miete ablesen.

Mieterhöhung mit Mietspiegel

Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Kappungsgrenze: maximal 20 % (in angespannten Märkten 15 %) innerhalb von drei Jahren.

Dabei sollten Sie nicht nur auf den reinen Kaufpreis schauen. Die Gesamtkosten einer Immobilie setzen sich aus Kaufpreis, Nebenkosten, Modernisierungsbedarf und laufenden Kosten zusammen. Erst wenn alle Faktoren berücksichtigt sind, ergibt sich ein realistisches Bild.

Wie viel Mieterhöhung möglich ist, berechnen Sie mit dem Mieterhöhung Rechner.

Unser Fazit

Der Immobilienmarkt belohnt gut vorbereitete Käufer. Wer Kaufnebenkosten, Finanzierung und Rendite vorab realistisch durchrechnet, vermeidet böse Überraschungen und schafft die Grundlage für langfristigen Vermögensaufbau.

Die Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) ist die jährliche Abrechnung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten gegenüber dem Mieter. Der Vermieter muss sie spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen.

Pflichtangaben

• Abrechnungszeitraum (in der Regel Kalenderjahr)
• Gesamtkosten je Kostenart
• Verteilerschlüssel (nach Fläche, Verbrauch oder Personenzahl)
• Anteil des Mieters
• Geleistete Vorauszahlungen
• Nachzahlung oder Guthaben

Sprechen Sie mit Nachbarn und Bewohnern vor Ort. Niemand kennt die Vor- und Nachteile eines Viertels besser als die Menschen, die dort leben. So erfahren Sie Details, die in keinem Exposé stehen.

Häufige Fehler

• Fristüberschreitung: Nach 12 Monaten keine Nachforderung mehr möglich
• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, Bankgebühren
• Falscher Verteilerschlüssel: Muss im Mietvertrag vereinbart sein

Der Mieter hat ein Einsichtsrecht in die Originalbelege und 12 Monate Zeit für Einwendungen.

Häufige Fragen

Brutto- oder Nettorendite – was ist wichtiger?

Die Nettorendite, denn sie berücksichtigt alle laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Die Bruttorendite allein kann täuschen.

Ab welcher Rendite lohnt sich eine Kapitalanlage?

Als Daumenregel: Die Nettorendite sollte mindestens 1–2 % über dem aktuellen Bauzins liegen, damit sich die Investition auch nach Finanzierungskosten rechnet.