Pacht

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Pacht – Nutzen und Früchte ziehen

Die Pacht unterscheidet sich von der Miete durch ein entscheidendes Merkmal: Der Pächter darf nicht nur die Sache nutzen, sondern auch die „Früchte“ daraus ziehen – also wirtschaftlichen Ertrag erwirtschaften. Typische Pachtgegenstände sind landwirtschaftliche Flächen, Gaststätten, Arztpraxen und gewerbliche Betriebe. Der Pachtzins liegt wegen des weitergehenden Nutzungsrechts in der Regel höher als eine vergleichbare Miete.

Warum ist das wichtig?

Für Immobilieneigentümer ist die Verpachtung eine Alternative zur Vermietung, die bei bestimmten Objekten höhere Erträge bringen kann. Ein verpachtetes Restaurant bringt mehr als eine vermietete Gewerbefläche, weil der Pächter das eingerichtete Geschäft mit Inventar und Kundenstamm übernimmt. Pachtverträge haben in der Regel längere Laufzeiten (10-20 Jahre) und bieten dem Eigentümer stabile Einnahmen. Andererseits ist der Kündigungsschutz für Pächter stärker als bei Gewerberaummietern.

Beispiel: Eigentümerin eines Restaurants mit Biergarten in Bamberg. Gewerberaummiete würde 1.800 Euro monatlich erbringen. Als Pacht (inkl. vollständig eingerichteter Küche, Gastraum, Inventar im Wert von 85.000 Euro) werden 3.200 Euro monatlich erzielt. Der Pachtzins enthält eine Vergütung für die Nutzung des Inventars, das der Pächter nicht selbst anschaffen muss.

Praxis-Tipp

Erstellen Sie bei der Verpachtung ein detailliertes Inventarverzeichnis mit Zustandsbeschreibung und Zeitwert. Vereinbaren Sie eine Instandhaltungspflicht des Pächters für das Inventar und regeln Sie den Zustand bei Pachtende. Sichern Sie sich als Verpächter regelmäßige Einsicht in die Geschäftsbücher, um die wirtschaftliche Lage des Pächters im Blick zu behalten.

Berechnen Sie die Pachtrendite mit dem Rendite-Check.

Textform Kündigung

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Textform Kündigung – Formvorschriften bei der Mietvertragskündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf nach § 568 BGB der Schriftform – das bedeutet: eigenhändige Unterschrift auf einem Brief. Eine E-Mail, SMS oder WhatsApp-Nachricht reicht nicht aus. Bei der Kündigung von Gewerbemietverträgen kann Textform (§ 126b BGB) ausreichen, wenn vertraglich keine strengere Form vereinbart wurde. Die Textform erlaubt elektronische Kommunikation, solange der Absender erkennbar ist.

Warum ist das wichtig?

Formfehler bei der Kündigung machen diese unwirksam – der Mietvertrag läuft weiter, als wäre nichts geschehen. Bei Wohnraum sind die häufigsten Fehler: Kündigung nur per E-Mail, fehlende Unterschrift eines von mehreren Vermietern oder Mietern, und das Vergessen der gesetzlichen Begründungspflicht bei Vermieterkündigungen. Die Kündigungsfrist beträgt bei Wohnraum drei Monate für den Mieter, für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs bzw. neun Monate.

Beispiel: Ein Vermieter in Dresden möchte seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Er schickt eine ausführlich begründete Kündigung per E-Mail. Trotz korrekter Begründung und Einhaltung der Frist ist die Kündigung unwirksam – Schriftform erfordert ein Papierdokument mit eigenhändiger Unterschrift. Der Vermieter muss die Kündigung erneut schriftlich zusenden, die Frist beginnt von vorn.

Praxis-Tipp

Senden Sie Kündigungen immer per Einschreiben mit Rückschein oder übergeben Sie sie persönlich gegen Empfangsbestätigung. Bei mehreren Mietern oder Vermietern müssen alle unterschreiben. Bei Eigenbedarf: Benennen Sie die Person, die einziehen soll, konkret und begründen Sie den Bedarf nachvollziehbar. Im Zweifel lassen Sie die Kündigung von einem Anwalt formulieren.

Planen Sie Kündigungsfristen in Ihrem Cashflow-Rechner ein.

Festzins

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Festzins – Planungssicherheit über Jahre

Ein Festzins (auch Festzinssatz oder gebundener Sollzins) ist ein Zinssatz, der über eine vertraglich vereinbarte Zeitspanne konstant bleibt. Bei Immobilienfinanzierungen beträgt die Zinsbindung üblicherweise 5 bis 30 Jahre. Während dieser Zeit kann die Bank den Zins weder erhöhen noch senkt er sich bei fallenden Marktzinsen. Nach Ablauf der Zinsbindung wird eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen vereinbart.

Warum ist das wichtig?

Der Festzins gibt Kreditnehmern Kalkulationssicherheit: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. In Niedrigzinsphasen ist eine lange Festzinsbindung vorteilhaft, weil günstige Konditionen langfristig gesichert werden. In Hochzinsphasen kann eine kürzere Bindung sinnvoller sein, wenn mit sinkenden Zinsen gerechnet wird. Wichtig: Nach 10 Jahren Laufzeit hat jeder Kreditnehmer nach § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.

Beispiel: Zwei Finanzierungsangebote für 300.000 Euro: 10 Jahre Festzins zu 3,4 % (Rate: 1.350 Euro/Monat) versus 20 Jahre Festzins zu 3,8 % (Rate: 1.450 Euro/Monat). Der Aufpreis von 100 Euro monatlich für die längere Sicherheit summiert sich auf 12.000 Euro in 10 Jahren. Steigt der Marktzins nach 10 Jahren auf 5,5 %, spart die lange Bindung über die restlichen 10 Jahre etwa 38.000 Euro.

Praxis-Tipp

Orientieren Sie sich am Zinsniveau: Bei historisch niedrigen Zinsen wählen Sie lange Bindungen (15-25 Jahre). Bei hohen Zinsen kann eine 5-Jahres-Bindung mit der Option auf günstigere Anschlussfinanzierung sinnvoll sein. Nutzen Sie das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht, wenn die Zinsen stark gesunken sind.

Vergleichen Sie Zinsbindungsoptionen mit dem Zinsbindungs-Rechner.

Haftungsfreistellung

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Haftungsfreistellung – Grünes Licht vom Kreditgeber

Die Haftungsfreistellung (auch Freistellungserklärung oder Lastenfreistellungszusage) ist eine Erklärung der finanzierenden Bank des Verkäufers, dass sie einer Löschung ihrer Grundschuld zustimmt, sobald der Kaufpreis eingegangen ist. Der Notar benötigt diese Erklärung, um dem Käufer ein lastenfreies Grundstück übertragen zu können.

Warum ist das wichtig?

Fast jede verkaufte Immobilie ist noch mit einer Grundschuld der Verkäuferbank belastet. Ohne Haftungsfreistellung würde der Käufer ein Grundstück mit bestehender Grundschuld erwerben – die Bank könnte trotz Eigentümerwechsel die Zwangsversteigerung betreiben. Die Haftungsfreistellung löst dieses Problem: Sie garantiert dem Notar, dass die Grundschuld gelöscht wird, sobald der Kaufpreis (teilweise) an die Verkäuferbank fließt. Erst dann gibt der Notar den Kaufpreis zur Zahlung frei.

Beispiel: Verkauf einer Wohnung in Hannover für 235.000 Euro. Die Sparkasse des Verkäufers hat noch eine Restschuld von 148.000 Euro aus dem ursprünglichen Darlehen. Sie stellt dem Notar eine Haftungsfreistellungserklärung aus: Nach Eingang von 148.000 Euro auf Konto XY wird die Löschungsbewilligung erteilt. Der Notar weist den Käufer an, 148.000 Euro direkt an die Sparkasse und 87.000 Euro an den Verkäufer zu überweisen.

Praxis-Tipp

Ihr Notar kümmert sich automatisch um die Haftungsfreistellung – Sie müssen selbst nichts tun. Prüfen Sie jedoch den Kaufvertragsentwurf, ob die Fälligkeitsmitteilung an den Eingang der Freistellungserklärung gekoppelt ist. Zahlen Sie niemals den Kaufpreis, bevor der Notar die Fälligkeit bestätigt hat.

Planen Sie Ihre Finanzierung mit dem Baufinanzierungs-Vergleich.

Lastenfreistellung

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Lastenfreistellung – Sauberes Grundbuch für den Käufer

Die Lastenfreistellung ist der Vorgang, bei dem alle nicht übernommenen Belastungen aus dem Grundbuch eines verkauften Grundstücks gelöscht werden. Insbesondere betrifft dies Grundschulden und Hypotheken aus der Finanzierung des Verkäufers. Der Notar koordiniert den Prozess: Er holt die Löschungsbewilligung der Verkäuferbank ein und stellt sicher, dass der Kaufpreis erst fließt, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist.

Warum ist das wichtig?

Ohne Lastenfreistellung würde der Käufer eine Immobilie mit den Schulden des Verkäufers erwerben. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld haftet am Grundstück, nicht an der Person – der neue Eigentümer könnte von der Bank des Verkäufers in Anspruch genommen werden. Der Kaufvertrag enthält daher die Verpflichtung des Verkäufers, die Immobilie lastenfrei zu übergeben. Die Bank des Verkäufers stellt eine Freistellungserklärung aus, die an den Eingang des Kaufpreises (oder eines Teils) gekoppelt ist.

Beispiel: Verkauf eines Hauses in Salzgitter für 265.000 Euro. Im Grundbuch steht eine Grundschuld der Volksbank über 195.000 Euro (Restschuld: 142.000 Euro). Der Notar erhält die Freistellungserklärung: Nach Zahlung von 142.000 Euro auf das Darlehenskonto erteilt die Volksbank die Löschungsbewilligung. Der verbleibende Kaufpreis (123.000 Euro) fließt an den Verkäufer.

Praxis-Tipp

Vertrauen Sie auf Ihren Notar – die Lastenfreistellung ist sein tägliches Geschäft. Prüfen Sie aber den Kaufvertragsentwurf: Die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis sollte erst nach Eingang der Freistellungserklärung erfolgen. Überweisen Sie niemals den Kaufpreis, ohne dass der Notar die Fälligkeit schriftlich bestätigt hat.

Berechnen Sie alle Kaufnebenkosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Pfandbrief

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Pfandbrief – Das Rückgrat der Immobilienfinanzierung

Der Pfandbrief ist ein von Pfandbriefbanken ausgegebenes Schuldverschreibung, die durch Immobilienkredite (Hypothekenpfandbrief) oder öffentliche Darlehen (Öffentlicher Pfandbrief) besichert ist. Das Pfandbriefgesetz regelt strenge Qualitätsanforderungen: Die Deckungsmasse muss den umlaufenden Pfandbriefen jederzeit wertmäßig entsprechen, die Beleihungsgrenze liegt bei 60 Prozent des Beleihungswerts.

Warum ist das wichtig?

Pfandbriefe sind das wichtigste Refinanzierungsinstrument der deutschen Immobilienwirtschaft. Mit über 400 Milliarden Euro ausstehendem Volumen finanzieren sie einen erheblichen Teil aller Immobilienkredite. Für Anleger bieten Pfandbriefe eine der sichersten Anlagemöglichkeiten – in über 250 Jahren Geschichte gab es keinen einzigen Ausfall. Für Immobilienkäufer bedeutet die effiziente Refinanzierung über Pfandbriefe günstigere Kreditzinsen als in Ländern ohne vergleichbares System.

Beispiel: Die Münchener Hypothekenbank vergibt Immobilienkredite über 5 Milliarden Euro und refinanziert 3 Milliarden Euro davon über Hypothekenpfandbriefe am Kapitalmarkt. Großinvestoren (Versicherungen, Pensionskassen) kaufen diese Pfandbriefe zu 2,8 % Rendite. Die Bank verleiht das Geld an Immobilienkäufer zu 3,4 % – die Marge von 0,6 % deckt Kosten und Gewinn. Ohne Pfandbrief müsste die Bank teurer refinanzieren, und der Immobilienkredit würde 0,3-0,5 % mehr kosten.

Praxis-Tipp

Holen Sie bei Ihrer Finanzierungssuche gezielt Angebote von Pfandbriefbanken ein – sie bieten oft die günstigsten Zinsen bei erstrangigen Finanzierungen bis 60 % Beleihung. Als konservativer Anleger können Sie Pfandbriefe direkt an der Börse kaufen und von regelmäßigen Zinszahlungen bei höchster Sicherheit profitieren.

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Vergleichen Sie Finanzierungsangebote mit dem Baufinanzierungs-Vergleich.

Tilgungsaussetzung

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Tilgungsaussetzung – Vorübergehend nur Zinsen zahlen

Bei einer Tilgungsaussetzung wird die reguläre Tilgung eines Immobilienkredits für einen vereinbarten Zeitraum ausgesetzt. Der Kreditnehmer zahlt während dieser Phase nur die Zinsen. Die Restschuld bleibt konstant und wird erst nach Ende der Aussetzung wieder getilgt. Eine Tilgungsaussetzung kann vertraglich vereinbart sein (bei endfälligen Darlehen) oder nachträglich als Notfallmaßnahme bei finanziellen Engpässen beantragt werden.

Warum ist das wichtig?

In finanziellen Notlagen (Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung) kann eine Tilgungsaussetzung die Rettung vor der Zwangsversteigerung sein. Viele Banken gewähren auf Antrag eine Aussetzung von 6 bis 24 Monaten, wenn die Rückkehr zur regulären Tilgung absehbar ist. Die Kehrseite: Die Gesamtlaufzeit des Darlehens verlängert sich und die Gesamtzinskosten steigen, weil die volle Darlehenssumme länger verzinst wird. Die Bank muss der Tilgungsaussetzung zustimmen – einen Rechtsanspruch gibt es nicht.

Beispiel: Herr Koch in Magdeburg verliert seinen Job. Sein Immobilienkredit: 210.000 Euro Restschuld, 3,4 % Zins, 2 % Tilgung. Monatliche Rate: 945 Euro. Die Bank genehmigt 12 Monate Tilgungsaussetzung: neue Rate nur Zinsen = 595 Euro. Entlastung: 350 Euro/Monat. Nach der Aussetzung bleibt die Restschuld bei 210.000 Euro statt 205.800 Euro. Die Laufzeit verlängert sich um etwa 14 Monate.

Praxis-Tipp

Vereinbaren Sie bereits beim Kreditabschluss ein vertragliches Recht auf Tilgungsaussetzung – dann müssen Sie im Ernstfall nicht bitten. Nutzen Sie die Aussetzung nur als letzte Maßnahme und kehren Sie so schnell wie möglich zur regulären Tilgung zurück. Alternativ kann eine Tilgungsreduzierung (statt vollständiger Aussetzung) den gleichen Effekt bei geringeren Langzeitkosten haben.

Modellieren Sie die Auswirkung mit dem Tilgungsplan-Rechner.

Finanzierungsbestätigung

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Finanzierungsbestätigung – Nachweis Ihrer Zahlungsfähigkeit

Eine Finanzierungsbestätigung ist ein Schreiben der Bank, das bestätigt, dass der Käufer für den Erwerb einer bestimmten Immobilie kreditwürdig ist und die Finanzierung grundsätzlich zugesagt wurde. Verkäufer und Makler verlangen dieses Dokument zunehmend vor dem Notartermin, um sicherzugehen, dass der Kaufvertrag nicht an der Finanzierung scheitert.

Warum ist das wichtig?

Eine Finanzierungsbestätigung gibt beiden Seiten Sicherheit. Für den Verkäufer reduziert sie das Risiko eines Rücktritts, für den Käufer zeigt sie, dass die Bank seine Bonität und das Objekt geprüft hat. Allerdings ist eine Finanzierungsbestätigung rechtlich keine verbindliche Darlehenszusage – sie steht meist unter dem Vorbehalt der vollständigen Kreditprüfung und Objektbewertung. Nur ein unterschriebener Darlehensvertrag ist rechtlich bindend.

Beispiel: Frau Becker möchte eine Wohnung in Karlsruhe für 275.000 Euro kaufen. Der Makler verlangt eine Finanzierungsbestätigung. Ihre Hausbank stellt innerhalb von drei Werktagen ein Schreiben aus, das die grundsätzliche Finanzierungsbereitschaft über 220.000 Euro bestätigt. Mit diesem Dokument wird sie als ernsthafte Kaufinteressentin bevorzugt behandelt – der Zuschlag geht an sie statt an einen Mitbewerber ohne Bestätigung.

Praxis-Tipp

Besorgen Sie sich die Finanzierungsbestätigung frühzeitig – idealerweise bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen. Reichen Sie alle Unterlagen (Einkommensnachweise, Selbstauskunft, Kontoauszüge) vorab bei Ihrer Bank ein. Fragen Sie nach einer Bestätigung „dem Grunde nach“ ohne konkretes Objekt – so können Sie bei interessanten Angeboten sofort reagieren.

Finden Sie die optimale Finanzierung mit dem Baufinanzierungs-Vergleich.

Hausgeldabrechnung

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Hausgeldabrechnung – Die Bilanz Ihrer Eigentumswohnung

Die Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung nach WEG) ist die jährliche Abrechnung aller Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter erstellt sie für das abgelaufene Wirtschaftsjahr und legt sie der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vor. Sie gliedert sich in die Gesamtabrechnung der WEG und die Einzelabrechnung für jede Wohneinheit.

Warum ist das wichtig?

Aus der Hausgeldabrechnung ergibt sich, ob ein Eigentümer nachzahlen muss oder eine Erstattung erhält. Wenn die tatsächlichen Kosten höher waren als die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen, wird eine Nachzahlung fällig. Für Kapitalanleger ist die Hausgeldabrechnung steuerlich relevant: Die umlagefähigen Kosten können auf den Mieter umgelegt werden, die nicht umlagefähigen (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen.

Beispiel: WEG-Jahresabrechnung für eine 72 m² Wohnung in Darmstadt: Hausgeld-Vorauszahlungen im Jahr: 3.600 Euro (300 Euro/Monat). Tatsächliche Kosten laut Einzelabrechnung: 3.820 Euro (davon umlagefähig 2.440 Euro, nicht umlagefähig 1.380 Euro). Nachzahlung: 220 Euro. Der Vermieter kann 2.440 Euro auf den Mieter umlegen und 1.380 Euro als Werbungskosten absetzen.

Praxis-Tipp

Prüfen Sie jede Hausgeldabrechnung sorgfältig: Stimmen die Verteilerschlüssel? Sind Sonderumlagen korrekt zugeordnet? Wurden Zinserträge der Rücklage ausgewiesen? Bei Unstimmigkeiten können Sie die Beschlussfassung anfechten. Verlangen Sie vor dem Kauf einer Wohnung die letzten drei Hausgeldabrechnungen – sie zeigen, ob die Kosten stabil sind oder steigen.

Analysieren Sie den Cashflow Ihrer Wohnung mit dem Cashflow-Rechner.

Löschungsbewilligung

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Löschungsbewilligung – Die Bank gibt die Grundschuld frei

Die Löschungsbewilligung ist eine notariell beglaubigte Erklärung der Bank, dass sie der Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld im Grundbuch zustimmt. Sie wird nach vollständiger Tilgung des Darlehens oder im Zuge eines Immobilienverkaufs ausgestellt. Die Bank ist nach Tilgung verpflichtet, die Löschungsbewilligung zu erteilen.

Warum ist das wichtig?

Viele Eigentümer möchten nach der Darlehenstilgung ein lastenfreies Grundbuch. Die Löschungsbewilligung ermöglicht die Grundbuchbereinigung – allerdings ist die Löschung nicht immer sinnvoll. Die bestehende Grundschuld kann als Eigentümergrundschuld stehen bleiben und bei Bedarf für neue Finanzierungen genutzt werden. Die Löschung kostet Notar- und Grundbuchgebühren, die Abtretung einer bestehenden Grundschuld ist deutlich günstiger als Löschung plus Neubestellung.

Beispiel: Nach 25 Jahren hat Frau Lindner ihr Reihenhaus in Erlangen vollständig abbezahlt. Die Grundschuld über 200.000 Euro steht noch im Grundbuch. Ihre Bank schickt die Löschungsbewilligung. Löschungskosten: Notar 200 Euro, Grundbuchamt 200 Euro = 400 Euro. Fünf Jahre später braucht sie 60.000 Euro für eine Dachsanierung. Hätte sie die Grundschuld behalten, könnte sie diese einfach an die neue Bank abtreten (Kosten: 150 Euro). Stattdessen muss eine neue Grundschuld bestellt werden: 1.200 Euro.

Praxis-Tipp

Bewahren Sie die Löschungsbewilligung sicher auf, auch wenn Sie die Grundschuld nicht sofort löschen. Sie ist unbefristet gültig und kann jederzeit verwendet werden. Solange kein Verkauf ansteht, ist es wirtschaftlich sinnvoller, die Grundschuld als Eigentümergrundschuld zu behalten – sie kostet nichts und spart bei zukünftigen Finanzierungen Gebühren.

Vergleichen Sie Finanzierungskosten mit dem Baufinanzierungs-Vergleich.